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內政風雲不只警署 吳堂安升常次傳接手住宅政策

掌握售屋4步驟 交易過程更順利

【撰文:林帝佑】

近幾年,房市的交易量已站穩30萬棟,買房的人多、賣房的人自然也不少,尤其房價回到歷史的高水位,加上今年邁入升息循環,屋主房貸負擔將隨之增加,因此,市場上便出現了更多「逢高出場」的聲音。

然而,大多數人買賣房子的經驗並不多,想要售屋,多半是交給房屋仲介處理。想要知道整個售屋流程到底該怎麼開始?跟仲介簽署不動產委託銷售契約時,又該注意什麼事情呢?以下依售屋步驟為大家解析:

步驟1》透過上網和實地走訪 了解房屋行情與現況

不管想要買、賣東西,第一步都是對交易商品有初步的價格認知,賣房子也一樣。東龍不動產專任委託部經理陳泰源表示,想要售屋的屋主,應該先了解自己的房屋價值多少?想賣多少錢?這樣做,可以避免後續被房仲牽著鼻子走。

想要了解行情,永慶房屋契約部資深經理陳俊宏建議可透過①實價登錄系統、②上網看已成交個案開價、③詢問管委會或鄰居等方式查詢,屋主可以利用近半年、不超過1年的交易及開價資訊,抓出自己預期的底價、開價。下一步,就是與房仲接洽。

步驟2》就近找可信賴的房仲 從諮詢過程觀察專業度

找房仲時,可以先從打算銷售的物件附近著手,因為房市是很有區域性的市場,同一個區域的房仲會對當地的狀況較為熟悉。進去房仲店面諮詢,可以觀察房仲的服務態度和專業度,順便詢問估價、售屋的稅費、稅負減免項目等,並請房仲提供簡要的稅費試算或資訊即可,這也是觀察對方態度和專業度重要的一環。

諮詢完後,建議不要當場簽約,應多做比較再決定,可請房仲提供不動產委託銷售契約,並將契約帶回家審閱。

步驟3》評估稅費、減免問題 再度確認售屋意願

像是房地合一稅,因為有自住優惠—獲利在400萬元以下免稅,超過400萬元的部分則以10%稅率課徵。但是想要享有該優惠,需滿足「個人、配偶或未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用」的條件。

另外,土增稅也有「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅用地稅率優惠,稅率為10%,但同樣需滿足出售前1年或前5年未曾供營業或出租或相關的戶籍登記等條件。所以要評估稅費及減免的項目,確認現在售屋是否划算,或是否需要辦理戶籍登記等,如果要售屋,接著便是與房仲簽定不動產委託銷售契約。

步驟4》簽定委託銷售契約 等待房仲尋找合適買家

陳俊宏表示,對照內政部的定型化契約來看,合約中要留意以下項目:

①合約中的「委託銷售價格」是寫開價,且這個價格是屋主跟房仲協議好的明確金額,不能寫區間。

②「委託銷售期間」實務上常見是1個月至3個月。

③「收款條件及方式」,定型化契約中分為4期,通常都是前面3期各為10%、最後1期為70%,但因實際買方的狀況難預估,會以買賣雙方簽定的合約為準。

④「服務報酬」,如果屋主有特殊條件,要在合約的這個條文中寫清楚。此外,通常服務費為分段給付,買方簽約時付總服務費的70%、交屋付30%,建議不要一次付清,以免萬一銷售流程未完成,服務費可能會拿不回來。

⑤「受託人之義務」,會請屋主選擇同意或不同意授權房仲代收買方支付之定金。若選同意,表示從房仲收到定金開始,這筆定金的效力就生效;若選不同意,則要等到屋主收到定金,加上在要約書或斡旋書上簽名後,定金才生效。如果擔心轉交的過程中買方反悔,建議屋主可選擇同意房仲代收。

⑥「沒收定金之處理」,指買方支付定金後如違約不買,定金被沒收後該怎麼處理的條文,通常是屋主與房仲各50%,簽約時要將比率載明。

⑦「違約之處罰」,條文中寫道:委託期間內,委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者將有罰則。但實務上有分「專任約」及「一般約」,前者是僅交由一位仲介銷售,後者是委託多位仲介。如果想要簽一般約,就要修改「委託人終止契約之責任」及「違約之處罰」的規範,讓合約可以「單方面變更」以及「在尚未被通知找到買方前,屋主都可以單方面終止」,並刪除「自行出售或委託第三人仲介」之罰則。

⑧契約最後有附件為「不動產標的現況說明書」,如果屋主有屋況要說明,譬如漏水、增建等,都應載明於此,房仲有協助確認的調查責任,並應於日後告知買方。

簽完合約,就等房仲尋找買家,待找到合適的買主,議價、簽約、過戶走完後,付清相關的服務費,售屋流程就告一段落。售屋過程中,雖有房仲協助大小事,但屋主仍應了解行情、留意簽約的相關細節,才能夠保障自己的荷包。

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