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留意5大事項 購買預售屋更有保障

【撰文:林帝佑】

通膨,近期市場「燒燙燙」的議題,不僅影響金融市場,連台灣的房地產業界也受到衝擊。根據主計處公布的營造工程物價指數,7月的年增率達13.69%,創2008年10月、近13年以來的最高漲幅,且今年1月至7月累計平均年增率亦達到9.52%。

然而,有些建商並不會在開始銷售預售屋之前就發包,所以,銷售時,售價已經確定,但成本卻自去年底開始,不論鋼筋、水泥、土方運送等多項營建原物料及工資皆持續上漲,等於建商的獲利空間被大大壓縮,出現「賣愈多、賺愈少」的窘境。

「所以現在有些建商就延後開工,看看能不能等到原物料價格回跌;已經開工的(建案),只能想盡辦法降低成本。」群豐開發總經理陳元昱觀察。但萬一,通膨持續發酵,建商等不到原物料價格回跌,只能用天價發包,會不會為了省成本而偷工減料?

此時,對購買預售屋的消費者來說,「建案能不能如期完工」、「施工品質及配備等是否如預期」會是購屋後的觀察重點,可依時程留意以下事項,以確保自身權益:

項目1》

選擇有口碑的建商

並進一步了解實際狀況

在選擇物件時,一定要善用經驗法則去檢視建商,打聽建商的風評、了解該建商過去的實績等等,如果風評不佳,購屋前就更要慎思。

市場上有一些建商,過去的推案量不多、能得到的評價也不多,但「不是『一案建商』就不能買(他興建的房子)。」陳元昱表示。創意家行銷品牌公關陸宜也補充,雖然大型或有知名度的建商,對消費者購屋較有保障,但仍有少數通病不論大小建商都有可能發生。

所以,打聽建商的口碑之餘,消費者也應透過其他的方式替自己提升保障,譬如,除去接待中心賞屋,也可致電建商辦公室,確認聯繫管道暢通,同時能更了解該建商的狀況;此外,白紙黑字的買賣契約、施工中及完工後的建物也要用心仔細檢視。

項目2》

確認履約保證機制

請建商提供證明文件

建商銷售預售屋均需提供買方履約保證機制,目前履約保證機制分5種,包含:不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定,其中以「價金返還之保證」對消費者最有保障。

該機制是將買方所付價款交由第三方金融機構保管,且在交屋前,建商不得挪用該專戶中的資金,萬一建商倒閉,專戶中的資金仍存在,負責保管的金融機構會負責將資金返還予買方。

其他4種機制都有較大的風險存在,譬如不動產開發信託、價金信託,都有可能會在建商不幸倒閉後,發現專戶中的資金早已用罄,買方便無法取回已付價款;而同業連帶擔保,也可能發生景氣不好,建商同時倒閉而無人接手完工,或接手的建商在興建上不夠用心,導致建案品質不佳等問題。

不過,實務上,買方無法選擇用哪種履約保證機制,耕薪建設行銷客服部經理許馨予觀察,市場上以「不動產開發信託」最為常見。買方雖無法選擇適用的機制,但也不應掉以輕心,除合約仔細審閱外,履約保證相關的信託或保證契約證明文件會附在買賣契約書中,也應一併檢查。若合約沒有附上,可請建商提供,萬一遇到狀況,起碼還有明確的單位可求償或協助。

項目3》

審閱買賣契約

掌握負責窗口聯絡方式

除履約保證機制之外,陸宜提醒,合約上也有其他細節要留心。在施工進度方面,買方應確認開工及取得使用執照期限、賣方如逾期限未開工或未取得使用執照的罰則等,依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定,如建商未依期限開工或取得使用執照,每逾1日,應按買方已繳價款的萬分之5單利計算遲延利息給買方,且若超過3個月,視同賣方違約。

在掌握施工品質方面,合約上應盡量避免模糊字眼,不過,陸宜也提及,預售屋的買賣契約難免還是會看到類似「同級品」這樣較不明確的詞彙,主要是因為預售屋興建期約2年至3年,難保原先承諾的品牌、型號是否還在,但買方可要求建商盡量將可能的替代品,包含型號、規格等載明,以減少不確定性。

簽約後,不僅合約,連廣告資訊等文件都最好留存,同時應保留建設公司中負責該案窗口的聯絡方式,若有疑慮,買方能更快找到熟悉該案狀況的相關人員,切勿只留代銷的聯絡資訊。

項目4》

查看施工查驗表

繳付工程期款更安心

預售屋在興建的過程中,買方會依照工程進度、或約定繳款的時間繳付「工程期款」,陳元昱提醒,按期繳交款項的同時,為掌握建商興建進度是否如期,買方可請建商提供施工的「查驗表」。

該查驗表是由監造、現場工地主任以及營造廠專業技師共同會勘後所簽核的單據,且現場查驗完後,該查驗表會送交政府建管單位確認,並由承辦人員勘驗完後蓋上「勘驗確認章」,代表施工確實有進度,且已由政府確認完成。

除繳付工程期款時查看查驗表,買方也可不定期去工地周邊審視,看看建案是否有在施工、完成度是否愈來愈高等,「千萬不要只是傻傻繳錢,結果建商根本沒在蓋(房子)。」陳元昱說。此外,許馨予補充,現在有些建商會將工地的攝影機錄像定期更新在官網上,消費者亦可透過上網觀看,確認工程進度。

項目5》

確保興建品質

可尋求驗屋公司協助

最後,來到自我把關的重要關卡,即建案完工時的「驗屋」,這個步驟是確保房屋興建品質不要與預期中差異過大的關鍵。消費者在網路上可找到許多免費的「驗屋清單」,可綜合多份資料,以提升檢查項目的完整度,接著帶齊檢查用的工具,包含買賣契約書、水電配置圖、建材表、平面圖、捲尺、便利貼、筆記本等,至現場逐項確認,就能抓出大部分的瑕疵。

若沒有把握,許馨予建議,買方也可尋求專業的驗屋公司協助,不要一味被建商牽著鼻子走,有問題絕對要提出來,要求建商限期完成修繕。等到完成修繕並經雙方複驗合格後,買方此時才需交付最終的交屋款5%予建商。

從選擇建案到監督施工、最後檢查成品,雖然每個步驟都需費心處理,但買房是人生大事,尤其預售屋「看不到、摸不著」,消費者更要謹慎。

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