顏炳立:剖析房市2大熱點

顏炳立。圖/本報資料照片
顏炳立。圖/本報資料照片

【撰文:顏炳立】

自去年下半年以來,我就強調,台灣房市沒有悲觀的理由,而從實際的成交量創下7年來新高也得證;但所謂「虱目魚、吳郭魚」熱銷,不代表海產會大漲,所以去年房市從「單價、總價、產品、量」,都走選擇性的產品風,而非過往的全面大漲,加上政府已祭出打房政策,特別提醒建商不要「忘了我是誰」,企圖短買短賣的炒作。

就今年而言,熱點會在2大市場。第1個是土地市場,需求來自獲利佳的部分科技業,在中、南部大肆擴廠,帶動薪資不低的青年工程師跟著置產,這股自用買盤多不是短炒,不會受打房而停滯。供給則可看重劃區土地,即蛋白區,只要生活機能逐漸完善,就會成為建商推案的首選,而「單價、總價、產品、量」規畫妥當,就可以得到買盤青睞。因此,蛋白區的土地與蛋白區的主力產品,在需求大過供給下,南科、中科、竹科今年將再度寫出漂亮數字!

第2個需求來自剛性自用買盤,尋找蛋黃區為主的市場。只是,目前蛋黃區有中古屋價格相對高於預售屋的「房價倒掛」現象,亦即有預售產品每坪成交在130萬元,3年後交屋,每坪價格會落到110萬元,但附近的20年中古屋,每坪開價卻高達110萬元,有的甚至沒有車位,此將造成不動產中的「替代效應」:「當價格一樣時,效用高的優先被選擇;當效用一樣時,價格低的優先被選擇!」

若追高是想買到喜歡的房子就罷,但若是投資,未來是沒有獲利空間的,因為「稅制不改,投資不入」,未來3~5年內房價不易上漲,即使有,幅度往回攤也比其他投資產品差。然而,被市場肯定的是地段,因為地段稀少,拉近了新舊房價的距離。預售屋的價格修正了,新成屋的價格也反映了,唯獨中古屋不修正,因金融環境使這些屋主有條件去等待認命的買盤。

現在該不該買房?若錢準備好了,就進場買地段好的產品,不論新舊。像市中心蛋黃買盤等了4年的舊大樓,在價格親民下,一些總價及地段好的產品,會吸引自用買盤而不易跌價。但如果買的是4,000萬~5,000萬元的產品,則必須含車位,若無,則房價在未來不易上揚、脫手困難,備有車位才是決定蛋黃區中古屋的市場性。(編按:本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)

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