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買房時要懂拆算車位價格 免當購屋冤大頭

圖:為地下停車場示意圖。(聯合報系資料照片)
圖:為地下停車場示意圖。(聯合報系資料照片)

【撰文:林帝佑】

買房,不是只要存錢就好,從前期的資金規畫、選屋、賞屋、議價、到簽約和貸款,每個階段都有許多細節要注意。擁有「不動產經紀人」證照的住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨,在房地產資歷超過15年,遇過各種千奇百怪的不動產買賣案件與糾紛。因此,面對每個購屋階段,她都能以淺白易懂的方式,引領購屋者走出難關,順利買到屬於自己的好宅。

徐佳馨觀察,在議價階段,消費者最容易碰到的問題之一就是:不會拆算車位價格。中古屋不像預售案,看預售屋時,銷售人員會分別告知房屋與車位的價格,因此消費者能清楚知道房屋的單價、總價,甚至每個樓層的大、小車位價格等。

而消費者在看中古屋時,在各大售屋網上得到的物件資訊往往是「權狀共幾坪,含車位,總價多少萬元」。當購屋族遇到心儀的物件,而且又有附車位,究竟應該如何評估屋主的開價合不合理?單價是否真的划算?此時,就得自己做功課,將房屋與車位坪數、價格拆算,以免買貴還以為撿到便宜。至於拆算的方式,徐佳馨分享了一個公式:

房屋單價=(總價-車位價格)÷(總坪數-車位坪數)

知道公式後,就能舉例試算。假設有個桃園市的大樓個案,屋主開價總價為1,685萬元,含有2個車位,總坪數為67.4坪,其房屋單價的拆算步驟如下:

步驟1》從免費網站確認物件的車位坪數

有些物件求售時,會清楚把車位的坪數標示出來,例如圖1的案例是由仲介登錄在網上銷售,已經載明為「雙車位:25.3坪,平面式,已含售金內」。因此,購屋族可以得知,該個案的2個車位,坪數總共為25.3坪。

但是,有些物件不會標示清楚,購屋族如果想知道,最快的方式當然是直接聯絡屋主或仲介,藉此詢問正確的車位坪數。不過,若不想這麼快就與賣家打交道,徐佳馨表示,還是有些方式可以查到車位的可能坪數。

她解釋,由於建設公司在規畫建案時,同一個社區的停車位其產權切割原則必然相同,不可能出現這個車位要分攤車道坪數、那個車位則不用分攤車道坪數的狀況,因此,同一個社區的同一類車位,坪數通常差異都不大。購屋族可以透過下列2個方式,概抓出欲查詢的車位坪數:

1.查找同社區其他待售物件,看看其他賣方是否有將車位坪數標示出來。

2.利用實價登錄系統或坊間業者所提供的歷史交易紀錄,查詢該社區過去的交易,以抓出車位的可能坪數。有些網站會把社區名稱寫出來,購屋者就會更好上手。

以這個案例來說,內政部實價登錄系統中,恰好有同樣67.4坪左右的物件帶車位的交易紀錄,民眾可以點選「交易明細」,能發現該筆成交紀錄有雙車位,而這2個車位各自為12.65坪,共計25.3坪,若房仲在網上提供「雙車位」的資訊,卻無載明車位坪數,此時可以推測車位共為25.3坪。

徐佳馨補充,至於如何判斷查到的交易資訊是否為同一個社區呢?購屋者可以利用搜尋的條件,設定同樣的建物類型、屋齡、道路名稱等,然後在搜尋結果中,檢視樓高、屋齡等是否一樣,透過資料交叉比對,就有極高的機率找到同社區的紀錄。

不過,一旦未來實價登錄改版,全面完整揭露門牌後,購屋者就能更輕鬆的查詢同社區的交易紀錄。

步驟2》遵循3原則 推估車位的價格區間

在知道車位坪數後,下一步就是推估車位的價格。使用者同樣可以用內政部的實價登錄系統,或是坊間業者所提供的交易資訊。徐佳馨補充,在推估合理的車位價格時,共有3個原則,分別是同社區、同種類、近1年。

最好的狀況是,能查找到近期同一個社區、同種類的車位價格,萬一同社區無交易紀錄,則可以參考周邊差不多屋齡的社區、同種類的車位價格,如果周邊無相近屋齡或同種類的車位價格可以參考,則可以先用同一個行政區的車位均價推估。

雖然車位的價格是「一口價」,但是仍然會隨著景氣而有起伏,因此,徐佳馨建議,最好參考的資訊為1年內的交易紀錄,最多不要超過3年,否則容易有誤差。

以上述桃園的案例來說,內政部實價登錄系統和該案刊登的售屋網上,都有多筆該社區近2年的交易紀錄,單一車位的價格介於160萬元至190萬元間,但是多數都是170萬元,因此,可以先用170萬元當作該案的車位價格,進行接下來的試算。

步驟3》掌握1公式 精算房屋真實單價

最後一個步驟,就是套用公式算出屋主開出的房屋單價。彙整已知資訊:總價為1,685萬元、含車位總坪數為67.4坪、2個車位坪數為25.3坪、推估車位的價格為170萬元。

1,685萬元減去2個車位的價格為1,345萬元(1,685萬元-(170萬元×2個車位)),此為屋主開出的「房屋總價」;而總坪數67.4坪減去2個車位的坪數為42.1坪(67.4坪-25.3坪),此為房屋的「權狀坪數」,進一步將1,345萬元除以42.1坪,即可以算出房屋單價為31.95萬元(1,345萬元÷42.1坪)。

民眾若要進行議價,徐佳馨說明,因為總價是由「房屋單價」乘上房屋的「權狀坪數」,最後再加上車位價格而來,所以購屋者可先針對房屋單價做功課,預設好可接受的單價範圍,跟屋主「先議單價」,議完單價後,算出房屋總價加計車位價格,最後「再砍總價」,這樣議價較易成功,補充一點,車位價格的部分,雖多數是一口價,但仍可議價,所以,記得也要對車位的價格有一定的熟悉度,避免買到便宜單價、卻貴在車位。

簡單3步驟,輕鬆查詢建物買賣價格

今年下半年,內政部實價登錄系統應該會進行改版,將原先區段化、去識別化的揭露方式改為完整揭露。不過,徐佳馨分析,改版後不會影響查詢的原則,因此不必擔心查詢方式有大幅變更,只要謹記原則即可。要查詢同社區的資訊,可參考下列步驟:

Step1:進入實價登錄系統首頁(lvr.land.moi.gov.tw),點選➊「不動產買賣」,輸入完驗證碼後即可進行查詢。

Step2:進入下一個頁面後,就能見到搜尋條件設定的選單,如欲輸入更精確的搜尋條件,可以點選➊「多條件」,設定條件的欄位會增加建物型態、交易期間、道路名稱等,只要輸入欲查詢的條件,就能查到相關的房地產交易資訊。

Step3:假設欲查詢桃園市桃園區的住宅大樓行情,輸入完後,點選➊「搜尋」,便會出現相關的➋「交易資料」,點選欲查看的資料,下方會顯示簡易的資訊,點選➌「交易明細」,便會顯示另外一個對話框,並且顯示進一步的資訊,例如:地段、主建物坪數、車位坪數等。

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