降息會減輕房貸族多少負擔?

(路透)
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【撰文:Miss Q】

在全球降息及銀行普遍低利的環境下,為什麼房地產相關產業及投資,仍充滿機會?首先,要先了解的是,哪些因素會影響房地產的價格?

1.房貸利率:利率愈低,不動產投資的財務壓力就愈小。

2.金融市場狀況:市場表現愈好,房地產就愈有買盤。

3.未來區域發展:交通、生活機能改善,或就業機會增加,都會間接帶動房地產價格的成長。

4.政府政策:若政府對房地產市場採取實質控制措施,將影響投資者意願,而衝擊到房地產價格。

目前,台灣房地產市場的升溫,主要是受惠於利率因素。台灣的中央銀行(以下簡稱央行)在今年3月宣布調降重貼現率1碼(0.25%),由原本的1.375%調降至1.125%,所以房市才會在疫情中逆勢走強。

降息會減輕房貸族多少負擔?可以透過以下步驟試算:

步驟1》確認房貸利率降幅

今年3月央行調降「重貼現率」1碼,但重貼現率並非房貸利率,真正要觀察的其實是「新承做房貸利率」。根據5大行庫(臺灣銀行、合作金庫銀行、土地銀行、華南銀行、第一銀行)官網資料統計,今年8月平均房貸利率為1.359%,與去年同期相比,降幅約為0.27%,大於央行降息的1碼。

步驟2》試算房貸利率調降後的利息金額

知道利率後,接著試算利率調降後,實際減少的利息金額。以第一銀行網站中的房貸「一般定額還款試算表」為例,假設貸款條件為房價1,250萬元,貸款8成,換算下來房貸金額為1,000萬元。

若申貸條件是貸款期限30年,無寬限期,採本息攤還,則以房貸利率1.62%計,總繳利息金額約為263萬元;當利率降為1.35%時,則總繳付的利息金額約為216萬元。

步驟3》比較相同房價下,利率調降前後的利息金額差異

透過簡單的試算可以發現,房價同樣為1,250萬元的情況下,利率調降,總利息就節省了47萬元,約合房貸1,000萬元的4.7%;如果以房價1,250萬元計算,相當於房價直接少了3.7%。這在銀行定存利率普遍不足1%的時代,幅度不小。

對於尚未購置房地產的投資人來說,雖然利息的降幅,不一定直接反映在房價折現上。但可以確定的是,降息後,處於貸款中的投資人利息減少,房子的持有成本會更低。

降息是房市的最大利多之一,對房地產有興趣的讀者,可多觀察房貸利率走勢,若未來持續破底,則房地產的投資熱度將有增無減。(本文作者為財經作家、「MissQ退休理財園地」臉書粉絲團版主)

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