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台商回流覓地 工業資產股看俏

【撰文:蕭非凡】

2018年下半年開啟了美中貿易戰,加上工資的上漲,在中國的台商立即面臨「go south or go home(南向或返台)」的抉擇,其中,高附加價值、可自動化與中大型資本規模的企業形成回台投資的風潮。

根據官方的統計資料顯示,截至2019年11月底為止,已經核准之回台投資金額超過8,000億元,光是和碩集團的和碩(4938)、景碩(3189)與晶碩(6491)3家公司的回台投資金額就超過330億元。

然而,台商回流所面臨的第一個難題就是缺地,更精準的說法是缺少「合適的」土地與廠房。而合適的工業區地價高漲,正反映了缺地情況的嚴重性。從2008年至2018年,中北部熱門的工業區地價,至少都翻倍。根據國際房地產服務商第一太平戴維斯的統計,漲幅最高的龜山工業區達314%,居次的中壢工業區為300%;中部以台中工業區的286%居冠,其次是彰濱工業區的167%。

另外,商仲世邦魏理仕的資料顯示,2018年工業地產交易量達788億元,年增50%,創十年來新高,其中,廠房與廠辦的交易量逾550億元,年增更達77%,顯見貿易戰所引發的工業資產需求已然展開。根據調查,2020年新增產業用地將達384公頃,明顯超過2019年的282公頃;至2021年新增標準廠房面積將達3萬2,823坪,更遠超過2019年的7,565坪。

新的廠辦或工業土地開發案可以享有某些獎勵措施,例如:提高容積率、地價稅與房屋稅之補貼,擁有優質工業資產自行開發、受委託開發的企業將獲得激勵,使其成為這2年~3年極佳的投資趨勢,而且此趨勢不會明顯受到短期景氣面與股市波動的影響,會是中長期投資者的優先選擇。

工業資產開發的一個成功範例是德昌(5511),公司2009年4月取得「大埔美精密機械園區」開發案,2011年與2012年陸續有入帳貢獻。每股盈餘(EPS)自2009年的1.96元成長至2012年的5.93元,同時間的股價則從約11元漲至38元。觀察德昌的經驗可知,股價會依開發進度分段上漲,而開發的價值貢獻長達數年。

筆者在觀察此一趨勢並且參考德昌後,列出幾項選股準則:一是低股價、低位階,成長性與股價爆發力較佳;二是適中的股本,例如:小於30億元,EPS貢獻度才明顯;三是本業最好有獲利,即使處於虧損也能在可見的近期轉盈;四是淨值至少接近票面,而且股價淨值比低於1倍,代表即使有累計虧損亦不算嚴重;最後也是最重要的是,開發案必須已經進入實質階段,不能只在紙上談兵,而且資產所在區域的地價行情看漲。而工業資產潛力股不少,限於篇幅僅分析2檔:

標的1》憶聲(3024)

公司本業原本從事車用電子,股本27億7,200萬元,淨值9.53元,2018年EPS為0.53元,現金股利0.32元,2019年前3季EPS為0.25元。除了位在中壢工業區的舊廠將開發之外,深圳廠也將開發成商業區,預期帶來不小貢獻。

中壢舊廠已經於2019年12月動土,規畫成「憶聲智匯科技園區」,將在4,000坪土地開發2萬8,000坪的廠辦,預計2020年下半年全面動工,2022年完工。依提高後的容積率與市價評估,開發的總市值將達60億元以上,遠超過目前逾23億元的市值。

標的2》夆典(3052)

本業原本為光電,近年轉為以營建資產開發與相關機電工程為主。淨值13.18元,2018年EPS為-0.68元,2019年前3季EPS為-0.27元。除了標下「馬稠後產業園區」之外,板橋土地出售案已經於2019年9月公告,預計獲利3億5,000萬元,將在2019年第4季入帳,因此全年可望轉虧為盈。另外,蘆洲區建案將於2020年起認列,獲利貢獻可期。

「馬稠後產業園區」是嘉義縣政府繼大埔美案成功後,再推的BOT工程。夆典標下此案,並且於2015年8月動土,預計2020年2月出售招商,2024年完成開發。園區占地430公頃,不亞於大埔美案,預估產值約800億元~900億元,更勝大埔美案。(本文作者為專業操盤人,著有《股海奇兵》、《散戶升級的必修課》等作品)

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