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顏炳立:台灣房市谷底將近

2018-10-02 10:12Smart智富月刊

房市觀察 (聯合報資料照片)
房市觀察 (聯合報資料照片)
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【撰文:顏炳立】

經濟蕭條、政策打房下,今年台灣房市交易量仍不佳。唯一留下的火種只剩信義計畫區,創造了每坪4,000元~5,000元的租金水平,最近舊辦公大樓的成交更因需求大過供給,價格緩升,只不過量一直沒有出來。過去因住宅市場好,信義計畫區靠近捷運站的純B辦,多被加工變成住宅高價賣掉或改成飯店出租,使數量有限,推動租金上揚。而A辦更是一屋難求,若此區租金可站上每坪3,500元~4,000元,外圍A辦每坪至少也有2,500元~3,000元。

9月份最精彩的土地標售案,就是仁愛路與復興南路口1,139.5坪的空軍官兵活動中心,分區為第3種商業區,平均法定容積率5.63%,底價36億7,000萬元,使用權70年,以一坪720萬元創下台灣有史以來地上權最高價格。但地上權就像一枝挺拔但中空的竹子,並不耐用。然而,在滿手現金的4家壽險、1家銀行競標下,這次標售得標者溢價123%,幾已飆到所有權的價格,顯示市場裡是大量資金在追逐有限的籌碼。

因此,在空軍官兵活動中心土地標售價帶動下,未來靠近台北東區整塊土地的所有權,如在12月中將公開標售的台北東區單一永久性產權5,000坪商三土地,必充滿期待。企業擁有多少棟樓代表它的實力,與其收集一些不大不小的地,不如一塊地段好的完整基地,有能力者,應慎選符合百年企業根本的不動產。

相較於台北市的辦公室、土地如一盞不熄滅的燈,熱度一直在增加,豪宅、住宅市場就冷冽許多。不過,近2年看到建商在蛋白區推出單價、總價、產品對的房子,就會有銷售量,可見自用型需求仍然存在。

像在新北市,因中產階級多、自用需求高,要創造量並非不可能,但建商得要認清事實,「魚餌對、魚鉤對,魚就會上鉤來。」目前的市場,只有賣多久的問題,沒有賣不掉的問題,谷底將近,房市開始恢復健康,自用型買家可以開始找尋自己需求的產品,但落底仍需要幾年的盤整來去化過度的供給,才能回到有支撐上漲的軌道!

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