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顏炳立:B級辦公大樓將成房市新星

2018-05-03 10:17Smart智富月刊

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【撰文:顏炳立】

2018年第1季,台灣房市成交不少金額上億的大案子。接著,在台北市蛋黃區更將出現單一個案土地銷售金額就達400億元的大案,相當於過往台灣一整年的成交量,標示台灣房地產交易史即將改寫!

此次改寫歷史的主角是「B級辦公大樓」。過去10多年,房市交易重心在住宅和店面,忽略曾創造台灣經濟奇蹟的辦公室市場。當住宅價格飆高時,靠近商業大馬路的舊辦公大樓,因價格相對壓抑而陸續被投資客買走,轉換成住家再以高價賣出。一些不大不小的整棟商辦大樓,則被改裝成飯店或背包客精品旅店,拉高每坪的坪效,賺取更高收益。

在房地產下滑的此刻,銀彈充沛的自用型企業買家,開始買進B級辦公大樓。而當一棟屋齡40年、50年的老舊商辦大樓,在台北市南京東路、信義路、仁愛路一帶的蛋黃區,竟能賣到每建坪80萬元~90萬元;反倒是10年左右屋齡的鋼骨結構辦公大樓,市售價卻在每建坪100萬元出頭游走。這結果顯示市場產品的價格、地段與環境的認同都很重要。

相較之下,近期以每建坪逾90萬元標售的京華城,筆者就期待這塊土地未來能塑造出與101大樓對抗的新地標。若松菸的租金已達每坪2,600元,未來京華城5,000坪土地應能塑造出每坪3,000元租金的建物,以此成本作辦公室,房價大約在100萬元,換算投資報酬率約在3.6%,不但令偏好固定收益的壽險公司睜大眼,也吸引想在信義計畫區設置辦公大樓的業者投資。至於中南部,雖同時間也在推辦公大樓,但因沒有產業需求,一旦爆量,恐怕還是會陷入危機。

從歷史經驗看,只要產品出現高價爆大量的現象,就是價格即將結束的前兆。這2年,專攻中產階級以下的2至3房產品同樣爆出天量,價格又比過去高,令人擔心末路將至。

相反的,未被青睞的B辦產品,需求大、租金處於低檔、房價未漲也未爆量,一步步站上房市舞台中心。尤其台北市區因土地供給有限,可支撐B辦產品價格,未來每建坪可望站上100萬元,將成辦公大樓真正的故鄉,不妨拭目以待!

Smart智富月刊

《Smart智富》成立於1998年,提供股票、基金、期權、黃金、外幣、債市、房地產、保險、退休規劃、消費觀念等投資理財領域的知識、情報與課程服務。旗下產品有台灣發行量最大的理財月刊-《Smart智富》月刊等。

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