台灣房市低迷 交易趨緩 短期難上揚

自「新青安政策」造成房市衝擊以來，台灣的房地產市場在央行的「限貸」與「高利息」政策下，房市交易量漸進降溫已成為趨勢。

文．李振麟

原本「新青安政策」的推行在於協助首購族購屋置產，但卻不幸成為投資客炒作的器皿，在極短時間內將房價推升到高位點。雖然最終透過銀行的放款資金收緊，以及高利策略下才適時加以抑制，如今市場已經逐步降溫，但是房價卻受到更多外來因素衝擊，並沒有出現大幅度的回檔。

近期購屋置產市場的負面效應逐漸浮現，在消費者購屋意願持續轉弱情況下，市場整體動能明顯受到影響。另一方面，原物料價格持續上漲，再加上高利率政策長期維持，房地產市場正面臨嚴峻的壓力，尤其是在生活成本結構不斷攀升環境下，終端消費需求因此轉弱，使得整體市場交易量出現遲滯，形成難以短期化解的結構性問題。

房市降溫

生活就會變輕鬆嗎？

近幾年台灣房市在央行政策指導下，房價逐漸趨緩、交易量降溫，然而，現實面往往比想像中還要更複雜，生活壓力也沒有因此減輕，情勢發展並不是代表家庭支出以外的其他項目同步下降。因為房市的降溫效應，很難轉換成為民眾的實質性減負。

首先，家庭的生活支出結構，早已不再圍繞著房價。因為「交通」、「能源」、「醫療」、「教育」等，已經成為影響生活壓力的關鍵因素。房市的降溫僅能反映交易活動的趨緩，並不視為生活壓力的減少，結果只是不再「惡化」。對於租屋者而言，租金也並不會因此減少；對於購屋者而言，每月的房貸支出還是一樣。長年以來，「房價」就被視為財富累積的因素之一，然而房價不再上漲，也同樣意味著財富縮減，今日房市降溫，只是反映出市場的交易趨緩，而非生活成本因此下降。

房市降溫將牽動其他相關的產業營運逐漸轉弱，反而造就心理層面上，對於就業與收入的不確定壓力增加，當資產增加的安全感逐漸消逝後，對於未來的收入預期便因此順勢減少，消費行為就自然發生結構性改變而趨向保守，整體市場的商業行為將更為謹慎。

消費者信心變化

尋求穩定與安全感

消費者信心變化，反映出對於「風險」、「穩定」與「安全感」的重新評估。從財務角度來分析，因為高利率生活環境中，這些稅負與貸款條件，往往比房價還要更容易影響到家庭生活。唯有一個「穩定的收入成長」，以及「可預期性支出」，才是今日信心回歸的主要力量。

雖然房市降溫或許可抑制資產走向泡沫化，但若未能適時調整相關的成本結構，生活環境仍然是無法改善，因此唯有當「居住」、「消費」與「收入」三層面相平衡時，才能達到實質性減壓目的。

另一方面，房市降溫也可能影響到整體社會的商業氛圍。當房地產相關的產業活動放緩，更容易產生出對於市場景氣的悲觀感，值得注意的，這種心理調整並不是短期現象，因為一旦消費者長期處於不確定的經濟環境下，勢必傾向於保守姿態，即使是未來的環境條件改善，但信心回來的速度，往往是遲緩於數據好轉的時間。