修補新青安房貸漏洞 讓房地產市場更健全發展

文•陳錦稷

疫情過後，房市交易持續熱絡，近來更有價量齊揚趨勢，買賣件數攀高，許多熱區房價飆漲相對疫情前漲幅超過五成。各大公民營行庫放款集中在土建融授信或不動產擔保授信，甚至瀕臨法定上限。房價走高原因很多，利率偏低，貸款成本低廉固然是房價持續走高的溫床，惟金融中介能力不足，過剩資金無法導入實體投資才是主因。建材成本和勞工薪資的提高，房屋建築成本上漲，也造就成本推動型的房價上漲。此外海外台商資金回流的資金行情預期、淨零轉型趨勢與即將開徵的碳費，對綠色通貨膨脹之預期，加上股市走高的財富效果，這些因素都讓房價持續走高。

新青安房貸政策是否助漲高房價？政策本意是在幫助年輕人和首次購房者進入房市，解決購屋資金問題，提供優惠貸款和利息補貼，搭配延長貸款年限，降低購屋者每月資金壓力，提升購屋能力，增加購屋意願。但另一方面，提供優惠貸款利率補貼、延長貸款年限最長四十年，並提供繳息不還本的寬限期五年，這些做法提高購屋需求之餘，卻又造成需求面推高房價現象。尤其是延長貸款年限至最長四十年，降低房貸繳款壓力，放寬每月現金流，原本無法買房就變成可以買房。過去新青安貸款門檻寬鬆，導致普遍出現人頭戶及包租公問題，讓原本協助年輕人購屋，立意良善的政策，反淪為房市投機者的工具。

房市交投熱絡，房價持續走高的問題也引起央行關切，除了低利率政策常被批評是台灣高房價溫床之外，整體銀行業對不動產的授信放款比重過高，也讓央行擔心金融穩定。央行祭出第六波信用管制措施，將六都及新竹縣市的第二戶房貸成數從七成下調至六成，並調高存款準備金率一碼。政策意在限制銀行貸款資金流向，避免資金過度集中在房地產市場，也避免民眾對房地產投資的財務槓桿過高，造成房市過熱、房價過度飆升，增加房地產的泡沫化風險。且金融體系過多資金高度集中在不動產市場，也會影響總體經濟與整體金融體系的穩定，增加潛在的硬著陸風險。

央行的貨幣政策在總體經濟中扮演關鍵角色，但貨幣政策的傳遞管道仍有賴於金融體系的金融中介。學理上，低利率的貨幣政策能刺激投資需求，帶動經濟成長，但前提是金融體系能夠將資金導入實體投資，才能讓投資需求的提高，帶動經濟成長。如果金融中介能力不足，或是經濟環境中缺乏好的投資機會，那低利率的貨幣政策環境下，無法導入實體投資的過剩資金，往往將流於房地產的炒作。這是長期以來央行的貨幣政策被批評淪為高房價溫床的主因。

就算是極權政治也無法真正做到「住房不炒」，畢竟民眾對房地產除居住目的外，也期盼房價上漲的預期，作為未來換屋的基礎，居住目的也兼有投資目的。國內超額儲蓄高，資金去化管道有限，超額認購ETF之外，投入房地產也是過剩資金主要出路。新青安引起助漲房價的批判，內政部主張不宜再加碼，希望抑制過熱房市，行政院長卓榮泰更召開會議檢討，並認為「房價的漲跌絕不是單一因素」。

財政部邀集公營行庫補漏洞，強化新青安房貸的貸款審查與貸後管理，改善過去門檻寬鬆所導致的人頭戶與包租公問題，不再讓協助年輕人購屋的良善政策，淪為房市投機工具。央行祭出選擇性信用管制，限制第二屋的貸款成數，也避免影響先買後賣的換屋族，或是購買預售屋而即將交屋者面臨的資金缺口問題。檢討新青安房貸之外，整體房地產市場的健全發展，確保居住正義的實現，一直是政府的重要課題。