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台灣百貨商場密度居世界之冠 遍地開花為炒房?

疫情肆虐仍看不到盡頭,經濟景況雖然因此凋零許多,但在無法出國消費的情況下,大家轉而在國內花錢,使得二○二○年台灣破百億營收的百貨公司有十間,未來的百貨商場還要一間間地蓋,然而台灣有這麼多需求嗎﹖

文‧徐邦浩

百貨業除了早期的龍頭品牌如新光三越、SOGO、遠百等館數仍居領先地位外,微風、誠品、大魯閣、統一時代、環球、Citylink、Att 4 fun、秀泰等品牌也緊追在後擴展中,區位上從傳統的市中心精華區,轉變到軌道型、區域型、複合型百貨,如冠德建設的環球購物中心、潤泰新的CITYLINK等,選擇在捷運、台鐵、高鐵等三鐵站拓點,靠著車站人潮來保有穩定來客量。除了立地條件不同,品牌及功能定位也趨於多元化。

未來五年新開發百貨商場

爆量崛起

此外,全台也尚有許多大規模商場即將開發,根據最新的調查發現,二○二二年至二○二六年,全台將有二十四座百貨購物商場開發案,將會陸續完工落成,總面積高達四十三萬坪,這個龐大量體是過去五年的一倍多,潛在的新增供給量驚人。

然而,台灣真的有這麼多需求嗎?還是只為了縮小南北差距﹖以呼應中央高喊的「大南方計畫」,因為全台百貨商場開發案大多集中在南台灣和中台灣。調查發現,未來五年新完工落成的百貨購物商場,主要會集中在台中、台北、高雄三大都會。其中台中就有三井LaLaport台糖湖濱生態園區,面積達二萬坪,以及漢神洲際購物中心約三.四萬坪、第一大國際的超級娛樂城約十萬坪等。

據地產專家調查指出,日本三井在台的台灣三井不動產躍居為大黑馬,在台北南港、台中、台南將連續開出四座購物商場,合計共達七.三八萬坪,在百貨購物中心開發案的占比達十七%以上。至於全台單一百貨購物商場的霸主,未來會由台中第一大國際開發的台中高鐵娛樂購物城稱王,規模高達十萬坪,挑戰未來百貨巨擎的地位。

台南新百貨蓄勢待發

高雄台北也不落人後

受惠於科技大廠進駐的台南,則以黑馬之姿迅速竄升,未來五年新的百貨商場開發案至少有五座,包括南山人壽台南廣場約一.一萬坪、碳佐麻里安平港園區約六千坪、三井MITSUI OUTLET PARK第一期約一萬坪及第二期約三千坪、以及台南平實轉運站商場等,後起之秀的氣勢不容小覷。

至於高雄的開發案至少有五座,包括達麗建設的岡山樂購站前廣場約一.六萬坪、新光三越百貨SKM Park約二.六萬坪、義享天地B館購物廣場約二萬坪、聯上的停35複合式停車場BOT案,還有日勝生的高雄火車站站東舊宿舍區公辦都更案約七八○○坪。

而一級戰區的台北,未來百貨購物中心的新戰場則多達六座,其中四座就插旗在南港,三井南港LaLaport高達四.○八萬坪,微風南港輪胎的百貨購物中心案則有二五○○坪,另外還有國產實業A區段約一.一萬坪、國泰南港調車廠約達二.八萬坪,新光三越百貨Diamond Towers約四三三八坪、大直NOKE忠泰樂生活約六五○○坪,合計九.三萬坪多,量體頗大。

只是這兩年因為疫情關係,沒有觀光客的消費挹注,這麼多的百貨商場都是誰在逛?誰在買呢?有人說「因為貧窮限制了想像」,難道台灣的貧富差距這麼大嗎?有錢人的消費方式超乎一般人的想像,還是百貨業盲目一窩蜂的跟進擴點所產生的迷思。

未來在積極開發百貨商場的同時,是否要先借鏡日本百貨業凋零的前車之鑑,日本百貨業在二十年間衰退了四十二%,台灣一昧地擴張百貨商場是否會步上後塵呢?解方或許可從商場主題、餐飲服務、結合超市及發展自有品牌的差異性來著手,對消費者的需求更須保持高敏感度及靈活性,才能在這場爭霸戰中異軍突起、取得優勢,在百貨購物中心狂蓋之餘,期待不要淪為炒房的幫兇之一!

卓越雜誌2022.2號430期
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