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房地合一稅2.0 加稅打短期炒作

圖/pixabay
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為抑止炒房,行政院聯手立法院於四月九日三讀通過俗稱「房地合一稅2.0」的『所得稅法』條文修正案,回溯至二○一六年之後取得房屋及土地、預售屋及特定股權交易,兩年內出售的獲利課予四五%重稅,而五年內轉手獲利將被課予三五%。該新規定將於今年七月一日實施,並由原先的自然人為對象,擴增至公司法人也一體適用。

【文﹒江非凡】

有土斯有財,一直是國人的傳統理財觀念。這個脈絡從農業時代擁有田地藉以種植產出糧食,到現今擁有房地產已成為投資理財顯學。然而,耕地及住房不同於一般金融消費商品,施政者由過去的耕者有其地,到住者有其屋。對於不動產持續走揚,無屋者要買下適宜居住的住家,要花一輩子的積蓄已非新聞。為遏止短期投機炒作,房地合一2.0即將要上路施行,信用管控再收縮乃至於囤房稅修法亦箭在弦上。

不動產是特別的商品

加稅恐引發逃命潮

如果把不動產(土地及房屋)當作商品,這個商品因為地段、材質、用途以及格局等均有不同,使不動產產品具有異質性,可說是每一不動產均不相同,而不動產市場常因使用型態、地段等變因形成各種不同之次級市場。例如:建築土地市場、辦公室市場、廠房市場、豪宅市場、預售屋市場、融資及證券化買賣市場、租賃市場等等,但須注意各別的次級市場由於不動產所在區位的固定性,形成地區性的市場,每一地區的次市場會有其獨特的供需型態,所以在投資不動產的時候必須去了解所投資區域的各種可能影響價格資訊。

由於土地不會隨時間增長面積有其侷限性,新建案除了向上發展之外,價格也因為受區位的影響價格就會比較大,一地區因為交通等公共建設的投入,買入持有意願將會使得該地區的房價提高。在長期供給新成屋落後於現有房屋老化重建,加上建築安全法規限制益形嚴格,囿因供需變化推升房價長期走升。加上不動產市場具有供給調整緩慢現象,造成供給與需求時間落差,使不動產市場產生景氣循環的現象,原則會出現繁榮、衰退、蕭條、及復甦的波動現象。

然而,不動產市場受到都市發展、公共建設、土地利用計畫法規等影響甚大,而信用融資貸款或持有及交易賦稅等財經政策的改變,也會影響不動產市場,因此投資者對公共政策動向和稅法規範保持高度敏感,因其對投資的報酬與風險有明顯的影響。自行政院三月十一日通過『所得稅法』部分條文修正草案,此一政策一出行政院,不動產業者紛紛出言反對,顯見初期影響效果明顯。而此修正案三讀後定在七月上路,業界預期今年第二季房屋交易量將增加,因部分投資客急於獲利了結,以免七月後賣出適用加稅後新制,第二季將有賣壓出籠,購屋者議價空間將會拉大。

拉長短期交易年限

炒房獲利適用高稅率

按現行稅賦政策工具中,以一次性的所得稅較為執政者樂於推行,乃由財政部各區國稅局辦理。為精進房地合一所得稅制度,財政部推出的「房地合一2.0」期能有助抑制短期炒作不動產、落實居住正義,並防杜規避稅負及維護租稅公平,將短期交易定義從兩年逕行延長為五年。

此次所得稅法修法,自二○一六年一月一日起實施房地合一課徵所得稅制度,解決房屋及土地交易分別課徵所得稅及土地增值稅的缺失,健全不動產市場發展。規定二○一六年後取得房地、預售屋及特定股權交易,持有兩年內出售課徵四五%稅率,超過兩年、未滿五年內出售課徵三五%,在打擊短期交易祭出重稅抑制炒房,新制自今年七月一日施行。

其中,新修正條文明訂,我國境內居住之個人,(一)持有房地在兩年以內者,稅率為四五%,相較原先條文是持有房地一年以內;(二)而持有房地逾兩年,未逾五年,稅率三五%,相較原先條文是逾一年,未逾兩年者;(三)持有房地期間超過五年,未逾十年者,稅率為二十%(未變動)。(四)持有房地期間超過十年者,稅率為十五%(未變動)。

營利事業比照個人差別稅率課稅

新修法也將「法人」公司納入,且不論是境內、境外法人皆一視同仁。簡言之。不論境外或境內法人,若持有房地期間在兩年以內者,稅率為四五%;若持有房地期間超過兩年,未逾五年者,稅率為三五%。但排除建商、起造者等對象。其條文略為 總機構在我國境內之營利事業:一、持有房地期間在兩年以內者,稅率為四五%。二、持有房地期間超過兩年,未逾五年者,稅率為三五%。三、持有房地期間超過五年者,稅率為二十%(同現制)。四、營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地,依規定計算之房地交易課稅所得,仍併計營利事業所得額課稅,稅率為二十%。而總機構在我國境外之營利事業:持有期間在兩年以內之稅率為四五%,超過兩年之稅率為三五%。

預售屋紅單視為房地交易

高房地資產股權交易納入課稅

新修訂的所得稅法,將 個人及營利事業交易預售屋及其坐落基地,視為房屋、土地交易。而 交易持有股份(或出資額)過半數之營利事業之股份(或出資額),該營利事業股權之價值五十%以上是由我國境內之房地所構成者,該交易視同房屋、土地交易。但排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者。

由於法條回溯至二○一六年房地合一稅上路時,只要是二○一六年起取得的房地,未來修法完成生效後都一律適用2.0版課稅,包括此次新增的預售屋、特定股權交易也將適用。會受到衝擊的應該是近一、兩年進場的投資族群,才剛買就遇上打炒房新制,因應避稅的閉鎖期從兩年拉長到五年,短期之內的交易量都會受到衝擊。

業界預期新制自今年七月起延長為兩年內課四五%重稅,持有三到五年內稅率三五%,稅法對買自用住宅民眾及商用不動產市場,不會有太大影響。但對一般住宅投資客會是很大打擊,因其著眼於資本利得。如果回收期拉長使獲利壓縮,原預期以先行先收租金,等兩年房價上漲後再賣出。未來如改成兩年課四五%,五年課三五%所得稅,投資客是否承受五年以上的投資期,未來端看新法上路後,房市成交量是否萎縮便可得知。

非自願、自住房地設藉定額免稅及超額十%稅負

由於房地合一稅2.0仍保留非自願售屋與自住優惠,其非自願售屋包括清償債務、負擔醫藥費、受家暴需轉賣房屋、非自願離職、調職、房屋遭他人越界建築等六種情況,持有不動產五年內出售皆可適用二十%稅率、可豁免短期高稅率課徵。

財政部指出,在自住優惠則包括自住減免與重購退稅。自住減免為自住房地設藉定額免稅及總額低稅,在個人轉賣本人、配偶或未成年子女實際居住六年以上的自住屋,且未提供出租或營業使用,即可適用房地合一稅課稅所得四百萬元內免稅、超過四百萬元部分適用十%所得稅率,惟六年內限用一次。

而重購退稅為售出自住房屋、轉買其他之自住用物件情況下,若符合四大條件包括出售前一年未做營業或出租、為個人或配偶與直系親屬設有戶籍並居住、出售舊房地與重購新房地的移轉登記日在兩年內、五年內所購房屋未作其他用途或再移轉等四項,即可採先繳後退機制。整體而言,換屋而出售自用住宅者,得享重購退稅之優惠,易言之換大屋可全額退稅、換小屋可比例退稅。另不重購且符合自住條件者,所得四百萬元以內免稅,所得超過四百萬元部分按十%優惠稅率課稅。

除個人及營利事業非自願因素房地交易,包括個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易。以及建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易。其中,新增企業排除條款,考量都更或危老重建程序多在五年以上,但部分案件可能進度較快、會在五年內完成,若因財政部公告的非自願因素出售持有期間五年以內房地,以及企業以自有土地與其他企業合作興建房屋,自土地取得日起算五年內完成銷售,均可適用二十%稅率。

遺產繼承及贈與不動產

成課稅直接標的

現行營利事業所得稅稅制,營利事業出售房地產,其實是併入營所稅計算,稅率就是二十%,由於新法針對法人公司不動產比重逾五成者也納入課稅,許多高不動產資產家族多透過法人公司管理不動產,納入房地合一稅課稅範圍,短期買賣將依所得稅法新制課以重稅負擔。

相較現行所得稅法規定,個人在二年內出售可能被課徵三五%至四五%重稅,過去幾年有不少人運用兩者間稅差,操作短期房地交易的財產,新法將法人、股權交易也納入房地合一稅,並將稅率拉到與自然人一致。如持有期間未滿二年便出售,將課徵四五%重稅,持有超過兩年未逾五年,出售也要課三五%所得稅。

由於所得稅課徵的稅基是售價減買價,原則上其買賣價格均可按實價登錄價格作申報。但在繼承不動產時僅需計算遺產稅但免課土地增值稅。惟繼承人並非購買取得,是以稅法定義其土地取得成本為繼承當年度土地公告現值,而房屋則為評定現值當取得成本,其價差(獲利)將相當驚人,如繼承後兩年內賣掉,還要被課到四五%的重稅。

對於出售繼承取得之房屋、土地。財政部強調繼承人得將被繼承人持有房屋、土地之期間併計繼承人之持有期間,得以適用長期優惠稅率。加上被繼承人持有房屋、土地時已符合自用住宅之規定者,繼承人如繼續作自用住宅使用,即可適用自用住宅之租稅優惠。惟,繼承人如加計被繼承人持有時間在五年以內,其稅率及按公告現值計算之稅基,均將遠高於現行買賣價差所得,預期仍將成為新法誤傷對象。

信用管制、房地合一

打房力度增強中

因應房價上漲,施政者最常使用的便是收縮資金借貸成數的信用管制或是加稅,前者包括央行及金管會較為合適,後者則以主管賦稅的財政部為主,惟在執政以及住房公平正義考量,行政院及立法院往往是折衝的重點。在現今氛圍下,繼房地合一2.0的所得稅法修正通過之後,囤房稅議題已成為在野政黨的主導議題,除針對自住的住宅以外,還有持有一定數量房地產的投資客,依照他們所持有的數量多寡來額外加稅,以期降低少數人持有多棟房屋的情況。

金管會去年底宣布不動產授信計提資本新規定,新規定對貸款成數在八成以下的房貸,將更有利,土建融的資本成本則拉高,建商推案成本將因此拉高,銀行資本適足率可望因新制大幅提高。土建融部分,則將適用一百五十%的風險權數,也較現行屬企業債權且無外部信評者適用百分之百的風險權數更高。風險權數愈高,銀行資本適足率愈低,新制剛好吻合目前政府打炒房政策。

央行方面繼去年十二月召開臨時理事會宣布實施房市選擇性信用管制,今年三月再度加碼打炒房力道。央行總裁楊金龍認為銀行不動產貸款增幅仍大,以及為避免過多信用資源流向不動產市場,進一步控管金融機構不動產授信風險。此波房市管制措施修正重點針對法人囤房及短期交易較為明顯,因此限制公司法人購置住宅貸款,不論是第一戶、第二戶,最高成數一律降至四成,且無寬限期,貸款後便需開始攤還本金及利息。而日前楊總裁更針對自然人,宣示第三波不排除第二戶予收收縮信用資格。

囤房稅必要性與可行性

依財政部財政資訊中心公布之二○二○年自然人房屋稅籍統計(如下圖),經歸戶(本人、配偶及未成年子女)結果顯示,持有兩戶以上房屋(多屋)的戶數達兩百五十六萬戶,占全部持有房屋戶數的三七%,持有四戶以上房屋(多屋)的戶數達四十八萬戶,占全部持有房屋戶數的七%,較先前財資中心提供的二○一九年數據,即有屋者當中,四%的個人就持有全部房屋十四%的驚人數據並不一致。財政部在二月底又將上述統計資料,排除地下室、共有房屋、非住家用(營業、私人診所、事務所等用途),得到的非自住住家用房屋數量,多屋族的比例降為四.八%,而這數字的變動,成為行政院及財政部的不推囤房稅的政策定調。

依行政院主計總處統計的數值,今年二月家戶數計八百九十四萬餘戶,總人口數為兩千三百五十三萬餘人,佐以主計總處調查顯示,二○一九年家庭擁有自宅的比率(住宅自有率)達八四.七%概約七百五十七萬戶擁有自用住宅,數字和往年變化不大,用途絕大部分為專用住宅,平均每戶居住面積為四十五.一坪,顯見有土斯有財的觀念深植人心,買房成了絕大多數國人生命的必經之路。

由於政府部會聯手打炒房,金融研訓院董事長吳中書指出,從台灣最新金融風險指數報告,不動產市場相對去年有降溫現象,打炒房效應顯現。至於囤房稅議題,他認為,對房市有壓力,但從社會財富公平性立場來看,是穩健政策。由於社會公平和發展須取得平衡點,當房價過度飆漲,對年輕或弱勢族群並不公平;且資產若過於膨脹,將來勢必會作出更明顯的修正,是以並不樂見資產過於膨脹的情況發生。

比較囤房稅與房地合一稅,前者是持有稅,每年都會依房屋價額及核定稅率課稅,長期持有其負擔稅額也會持續提升;後者則是一次性的交易獲利稅,原則依交易的差額(賣價減買價)及核定稅率課稅,長期持有其負擔稅額則會下降。囤房稅依據中央立法三讀通過的房屋稅條例,其第五條訂定稅率上下限,並授權各地方政府通過差別稅率的房屋稅徵收率自治條例,屬於住家但非供自住的房屋,而依照持有戶數的不同,房產越多,稅負越重,故被稱為囤房稅。

現行房屋稅計算方式就是以持有的房屋現下擁有的價值,再以不同持有目的或數量,有不同課稅稅率,兩者相乘便可得出今年度五月份該繳交的房屋稅。

財政部彙整,目前多達十七個縣市稅率為最低的一.五%,僅台北市、連江縣、宜蘭縣、桃園市、新竹縣提高稅率。其中,桃園市一律採取二.四%課徵,新竹縣採一.六%;台北、連江及宜蘭則依持有戶數多寡訂差別稅率,台北市、宜蘭縣課到最高三.六%;台北市是全台房價最高的地方,全國持有戶數在兩戶以下,每戶課徵二.四%;三戶以上則課最高稅率三.六%。

房地市場主要供需變數

持有者與購買者心態以及課稅

由於現今資金寬鬆下,因為成本實在太低,許多人以此錢滾錢,同時貸款多戶房產再不斷出售,財產不斷的增加。針對這些人,央行和金管會的新政策拉高利率就是讓他們貸款時得花更多自備款,新的房地合一稅2.0就是要讓他們太早賣出時,要負擔更高的稅率,提高各種購入賣出的門檻,來降低這類人的投機心態。

日前央行引導低利率被指應對房價高漲負責,加上資金寬鬆、政策偏重不動產,無法引導資金流向製造實業,生產事業消失可能發生所謂荷蘭病。由於人口自去年一月份由最高點兩千三百六十萬以來總人口數已呈現負成長,加上國內住屋自有率已逾八成,供需是否仍有推升實質空間,一直是房價上漲炒作的重要立論根據。

而房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為,財政部的房地合一2.0政策其實是被立委窮追不捨的狀況下,不得已拿香跟拜,重心在針對成屋囤房,但當今房市炒作的核心問題不在剛性需求的成屋市場,而是在於土地價格飆漲與預售紅單炒作,2.0重心擺在成屋,方向顯然偏差,剛性需求的成屋市場不會有逃命潮出現,2.0唯一可能的效應就是將稅制納入預售市場後,產生抑制紅單炒作的效果,但此項稽核流程相當複雜與不易,地方政府在稽核人力有限的情況下,紅單黑市炒作就會死灰復燃。

台灣目前正面臨房地產與股票市值雙雙挑戰歷史新高點,然而實質薪資、儲蓄率與出生率卻在負向增長,悲觀者認為在不久的將來,台灣的實質購買力將無法繼續支撐高房價與高股價,泡沫的破滅近在眼前;相對樂觀者認為,受制於央行祭出信用管制打炒房政策,短期市場交易熱度可能受整體氛圍連帶影響,但政策並非針對實質需求的商用不動產,近期在國內經濟表現佳、低利率環境、產業回流的資金動能與實質需求充足等關鍵因子若能維持下、加上政府持續推動重大建設、以及都更危老題材,商用不動產物件仍會是市場資金尋求保值停泊的很好去處,預期今年商用不動產表現仍平穩可期。

整體而言,房價居高不下,打炒房政策仍會再持續加碼,房市可能受到壓抑,但受到建材勁揚,引發建築相關產業通貨膨脹,刺激保值心態,市場剛性需求持續撐場,同時都更換屋市場也將大幅推升房價走揚,短期適度的打房提高自住及長期持有,將有助市場交易價量健康發展。

卓越雜誌2021.5號421期
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