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都更大未來 不要也讓不動產老化淪為「臺灣之光」

房地產作為台灣經濟的火車頭,關鍵在於交易熱絡,而非高房價帶給業者的高獲利。
房地產作為台灣經濟的火車頭,關鍵在於交易熱絡,而非高房價帶給業者的高獲利。

【文‧江非凡 圖·本刊資料室】

人口老化和不動產老化

根據內政部人口的統計數字,截至二○一八年底,我國戶籍登記人口為二三五八萬八九三三人,其中十五至六十四歲者計一七一○萬七一八八人,占總人口之七十二.五二%;六十五歲以上者三百四十三萬人占十四.五六%;零到十四歲者三○四萬八二二七人占十二.九二%。

如以每一年齡的人口數作數值分配作出分布走勢圖,我們可以看出來人口的最大值區間在三十七至四十二歲(每年齡均數在四十萬人以上),如放大至三十五萬人作標準,則可以看到目前三十四至六十歲是大量的人口集中的區段。以時間平移來看,未來占勞動經濟主要人口均會有明顯的老化。

按老化指數(老年人口數與幼年人口數之比),由二○○八年底六一.五一逐年上升至二○一七年二月起破百後(代表老人人口大於幼年人口),二○一八年底續攀升至一一二.六四,十年來增五十一.一三,續呈增加趨勢。依據國家發展委員會之人口推估二○一八至二○六五年的數據,我國人口將於二○二一年達二三六一.四萬人高峰後反轉向下。

與此同時,依先前國內稅籍統計,全國住宅房屋共計有八三四萬餘棟(平均二.八二人享有一棟),其中,新北市房屋有一五三萬餘棟,占全國比例十八.四五%,將近二成房屋集中在新北市,而新北市的三十年以上老舊住宅有六十二萬餘棟,佔新北市房屋的四十.三五%;另外,高雄市的占比以十二.二六%次之,再來是臺中市的十一.七二%,最後是臺北市的十.六二%,合計,這四都住宅總棟數占五十三.○五%。

整體來看,二○○九年第一季,國內的住宅平均屋齡為二十六.五六年,二○一七年第三季時,已躍升為三十三.一年,其中,屋齡在三十至四十年間的占比為三十七.四六%,且三十年以上的房子占稅籍總量的六十六.九%,可以預見在新增成屋遠遠落後於拆除重建老屋,預期二○二一年國內三十年以上的老屋應會超過七成,由這些數值來看,人口老化很快,房屋老化速度更快。

政策法令全力推動都更

想要改變人口老化甚至創造人口紅利,以現今自然趨勢似乎是不可逆的現象。

但是,在老屋重建這件事,過往從中央到地方更是把都市更新作為主要政見,但實際上卻是雷聲大雨點小,不論是法條的力度或是實際執行進度都慢得令人嘖舌。

特別是在二○一三年司法院大法官會議出了釋字第七○九號解釋針對文林苑案、新北市土城區大慶信義福村案、陳氏萬隆與彭氏永吉等都更計畫有關於當時核准都更程序、比率之都更擬定或變更後送審議前參與等條文,不符合正當行政程序,均宣告違憲。自此,民間版都更幾乎全面停擺,乃至於官方版都更亦是緩慢至極。

而在二○一六年初美濃發生芮氏規模六.六強震,造成一一七人死亡、房屋傾倒嚴重,其中臺南維冠大樓倒塌一一五人死亡更震驚全國,引發居住安全、土壤液化與老屋健檢等議題,在此之後,「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱「危老條例」或「老屋重建條例」),在二○一七年五月十日公布施行。國家住宅及都市更新中心設置條例在二○一八年二月公布施行,升級版的都市更新條例亦在二○一九年一月三十日修法通過,成為老屋密集都會區的臺北市及新北市均責成下屬的都更處戮力以赴。

以臺北市為例,在二年便劃設八十五處更新地區面積共計六六五公頃,自二○一八年十二月十日起算,自實施日起五年內獎勵客積率十%,未經劃定應實施更新之地區,前五年為七%、後五年為三.五%,以指定區域加碼獎勵作為加速都更的工具。由於內政部修正公布「都市更新建築容積獎勵辦法」,日前特別配合中央修法規定,適用期限延長半年。

以臺北市為例,在二年便劃設85處更新地區面積共計665公頃。
以臺北市為例,在二年便劃設85處更新地區面積共計665公頃。

而新北市屋齡三十年以上戶數居全臺之冠,已多達六十七萬,若發生不可預期之天災地變,後果無人可以承受,因此推動都市更新刻不容緩,而推動最關鍵的問題就是所有權人意願的整合階段,更需要更新專業及資金的協助。

新北市為了推動都更政策,除已成立「都更推動小組」及「都更推動辦公室」外,更需要與擁有資金與技術的媒合平台持續深化合作關係。市府為協助有需要的住戶自組「更新會」辦理自力更新,除提供經費補助外,都更推動辦公室預計短期內將辦理兩百場說明會,通過與專業團體或推動師合作協助社區進行整合及宣導,使社區瞭解自身需求,再由媒合平台提供技術與資金協助,以期加速推動全市都市更新。

針對已有自力都更能力者,新北市補助經費上限至六三○萬;整建維護耐震補強得以單棟建物提出申請,且提供評估及施工經費補助上限可達一千萬元;房屋健檢、補強、重建一條龍服務;高災害風險地區得由都市更新推動師優先蹲點輔導,媒合平台提供自力更新社區之資金及技術支援。

新北市首創全國之先,於七月完成都更代拆辦法立法,未來將針對海砂屋、地震損害、老舊房屋等,當都更案件程序完成時,如仍有不同意戶,經協調不成可向政府申請協助拆除,市府會優先進行排拆以維護民眾生命財產安全。

而臺北市為持續協助改善高齡者及行動不便者的生活需求,逐步邁向高齡友善城市與落實無障礙生活環境,建構無礙、安居之「幸福臺北,高齡友善」目標,讓長輩們與行動不便者,不用再辛苦爬梯,自二○一五年起更首創「臺北市協助老舊建築物更新增設電梯補助作業規範」,簡化申請及審查程序受理屋齡二十年以上,六樓以下公寓申請補助,每案補助金額為總工程經費之五十%、二二○萬元為上限。

新北市屋齡三十年以上戶數居全臺之冠。
新北市屋齡三十年以上戶數居全臺之冠。

問題在於錢

以「都市更新條例修正草案」順利三讀過關,加上部分縣市放寬危險及老舊建築物改建相關限制後,內政部今年訂出「都更年」目標,其中都更案要審議完成一百案,達成史上單年新高,危老案要較去年翻倍到近三百案,合計四百案。然而以內政部不動產資訊平台統計,現有屋齡超過三十年房屋為老舊住宅,目前全臺老舊住宅達四一○萬戶,數量更是逐年增加,以內政部自訂的樂觀目標,老屋改建恐怕仍是個用千年以上都難以達成的任務。

具體以臺北市來看,目前面臨人口成長趨緩、人口結構呈現高齡、少子化及老舊建物比例逐年增加、房價高漲等課題,反映出的是臺北市居住空間的環境價值或是相當人為的投機炒作而致,這些複雜與長久累積的問題,在市府的權責範圍內,期以多元的方式達到健全住宅市場、滿足市民居住需求及提升環境品質的政策目標。

臺灣缺的是信心

過去曾有喊出一個口號「北市都更一坪換一坪」,但這個訴求在細算之下卻被認為是天方夜譚。因為,臺北市於一九九三年開始實施容積率管制,而之前大部份的四或五層樓公寓的容積率至少是二四○%起跳,甚至到三五○%不等,若再加上違建容積率就更高。大家可以去長安東西路、民生東西路或南京東西路看一看,幾乎每一棟老舊公寓都是有加蓋,不論是後面的防火巷亦或是頂樓加一層到二層,這都是臺北市普遍的現象。

以臺北市第三種住宅區的法定容積率為二二五%,改建後即使再加上十到三十%容積獎勵,還是比不上原來使用面積,使得改建後分回的室內坪數大約會縮小至原來的六成至七成。縱使住戶想要自付興建費用,都不太有機會室內一坪換一坪。此外,改建後還多出房屋稅、土地增值稅及管理費,再再都讓臺北市老屋的屋主不願意改建。

其次,臺北市二○一四年調高新建築構造單價來課徵房屋稅,目前許多老屋因為殘值低,每年房屋稅不過幾千元,但改建或都更後因為構造單價與路段率調整因素,可能大增十倍以上,再加上土地增值稅,改建後變成大樓須繳納管理費,這成本考量下就別提改建或都更。

柯市長曾提及:「都更民眾,不要幻想一坪換一坪,外加車位,興建期間一毛租金都不用出,世間哪有這麼好的事。」很多住戶都想利用改建機會跟建商敲竹槓,殊不知現在都更及危老改建的容積獎勵額度已經愈來愈少,建商也想要多賺一些,這往往造成破局。

理論上,臺灣的生育率來看人口呈現衰退趨勢,以供需法則而言房價將會下跌,但實際上房價依然居高不下。為何生育率逐年降低,人口數下降,為何房價仍然居高不下?以臺灣目前資金市場充沛,政策仍積極放寬入臺條件,這些資金多選擇進入風險最低的房市。加上金融市場實務,房地產仍為現今臺灣在金融機關借錢主要抵押品,但當房產價格滑落,債權人、企業、銀行金融都會面臨巨大的壓力,不動產抗跌性更加明顯。

根據內政部今年所做的分析,六都有五成無自有住宅者願意申請社會住宅,臺北市、新北市、桃園市與臺中市無自有住宅者,較偏好租金補貼,臺南市與高雄市則較偏好修繕或購置住宅貸款利息補貼。以臺灣目前房屋的總數量相對於現有人口數趨於平衡,回歸合理價位房地產自然活絡,加上自有比率超過八成,人口面臨減量之下,總需求更沒有大幅增加的空間,政策原本便應推出整體多面向的房屋政策,而非鼓勵沒有房屋的人均要持有房屋。

另一方面,屋齡老化是一種大自然現象,國家的歷史愈久,則老屋的數量愈多,房地產要作為臺灣經濟的火車頭,關鍵在於交易熱絡,而非高房價帶給業者的高獲利。利用老屋都更重建可以帶動相關產業活絡,要讓老百性信任政策方向明確不易大幅變動,以實質需求推動房市價格波動,才是對持有者和需求者最大的保護,更是臺灣民生經濟的褔澤。

卓越雜誌2019.09號401期
卓越雜誌2019.09號401期

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