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世足近半比賽只進1球 為何1比0超乎想像多?

令人愛恨交織的資產 更是經濟良竄指標

2018-03-05 13:48卓越

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文‧姜統掌

眾所周知不動產是經濟成長的火車頭,房地產業的榮枯,更可謂是國家經濟發展的重要指標。泛不動產範圍則包括金融、營建、營造、建材相關產業、不動產經紀業等,產品則包括住家及商辦、廠辦和店面、商場、套房等,而廣義不動產關連性產業總產值約占GDP的三成,從業人員超過二百五十萬人。

總而言之,不動產良竄直接攸關國計民生;一般國人資產配置比重,不動產更是穩穩超過淨值半數,而家庭自有率近九成,不動產價格漲跌、稅賦輕重幾乎是人人關注的重要議題。每年年初或年終,各家智庫、媒體甚至官員,都會針對房地產的過去及未來作評析,相關產業及標的投資熱度可見一般。

國內第八大工商團體的中華民國不動產聯盟總會創會理事長暨中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會(以下簡稱不動產仲介全聯會)理事長林正雄,針對國內不動產大未來提出全面性建言,藉由政策、人民供需以及輕稅目標,期盼不動產產業能有振興契機,引領國家經濟回升。

而在全球化進程不斷加速的趨勢下,資金、知識、人才,甚至消費形態等都存在著難以預料及掌控的變動性,如何應對不動產業全球化及國際化的趨勢,將挑戰化為轉機,都考驗著業者的經營智慧!當此之時,創立不動產聯盟總會將涵蓋建設、營造、不動產仲介、廣告代銷、經紀人、估價師、地政士、建築經理、建築師、都市更新、建材、室內裝修設計,以及各類都計、土木、結構、大地技師等不動產上下游從業人員。總會成立之後,首要任務就是積極與政府協商將不動產稅制予以合理化。首先,將推動修改房地合一實價課稅減半及持有稅的稅率調降,以房市健全發展,恢復房地產的榮景與產業界的信心。

好的居住政策

有社會住宅才完整

如果把國內所有的家庭細分為一二%沒有自有住宅,跟八八%已有自有住宅的族群,政府就知道持有稅的調漲,大幅影響有房的八八%民眾憲法保障的財產權,更直接影響對政府的信賴及支持度。而以這樣的概念來看社會住宅應該是比較精準,一二%不管是目前沒有能力購屋,或者其實已經超過所謂購屋的年齡,最慢的期限應該是三十五歲至少都要能夠購屋。

以此概念來看,這一二%屬於弱勢,政府推動社會住宅,以產業界對政府的支持來講應該舉雙手贊成,終究如果沒有好的居住政策,對不動產健全的發展總有額外聲音,這些額外聲音包括房價過高、要購房必須幾年不吃不喝等,這些居住正義的聲音難免會浮現,當聲音沒辦法獲得社會福利照顧時,對不動產發展會有相當的影響。

以政府角度來看所謂的居住正義,如果沒有社會住宅的實踐,大致可從不動產的產業發展或房價變動去觀察,這些聲音得到短期回響或回饋,二○一一年的奢侈稅就是典型效應濫觴,從二○一四年底縣市長選舉,目前在檯面上這些縣市長能夠當選,對於自己的政見大致都有社會福利、社會住宅這一塊,業者自然樂觀其成;不過以臺灣有土斯有財的民族固有習慣,不管從非常年輕、剛出社會、剛結婚、目前暫時沒有能力的人來說,終究還是會買房子,林正雄認為臺灣未來十年會走到九五%自有房產。這是民族固有習慣跟特性,暫時讓年輕人有社會住宅這是非常棒的。

但過猶不及,業者亦提醒政府不要蓋過頭,那短期縱然有社會住宅大量的需求,但到最後可能會供過於求,或變成社會住宅反向影響都市的發展,如果又蓋得不好,它的景觀又會影響都市外貌或變成蚊子館,那便適得其反了。政府必須搭配很多重要的公共建設,使社會住宅有計畫性的營造,不必一下就蓋所謂的二十萬戶,慢慢執行,終究這是福利政策一部分。對國內住宅市場的影響,由於地方政府只租不賣,所以對銷售市場影響不大,對於社會公益、居住正義等,有其正面作用的存在。

不動產新南向發展

國人資金斷鏈

談及新南向政策跟內需市場剛好是對比的,企業及個人的資金走到新南向去,臺灣國內資金就相對減少,對國內投資、國內稅收其實影響層面非常大。所以政府要推動新南向政策,林正雄是肯定其大方向。

但林正雄強調要有配套,期待外移資金能夠源源不斷在海外獲利,然後還能夠回到臺灣,也能對臺灣這些國力挹注在海外資本利得的所得,讓臺灣國力更強盛、企業發展條件更壯大;但,這樣的架構一旦沒辦法執行,裡面的方向跟政策是值得被檢討或修正,以目前的新南向政策來講,大部分臺灣企業所擔心的,就是到海外去的企業不夠大,沒有辦法打群架。

其次,我們的政府還沒辦法很明確的把新南向政策的方式作成鼓勵措施,尤其是資金融通、金融授信這一塊,對於海外的投資來講是最弱的。以致於不動產投資,往往需要全部的現金才能去海外做投資,所以以企業的投資報酬效益來講,新南向政策的投資效益是低的。

特別是安全保障的需求,我們投資到新南向政策力度不夠大,沒有獲得國家的支持。我們也看到南韓、中國大陸還有日本,這三個國家應該是在新南向政策起步最早、規模特別的大,顯而可見都有來自於政府對企業的支持,所以這是臺灣相對弱勢的面向,因為他們都有國營企業甚至銀行貸款的協助。

再者,縱然有政府資金面的挹注跟鼓勵,但海外獲利這一塊,亦沒有辦法把海外的資本利得真正挹注到臺灣。因為我們與大部分東協國家沒有租稅優惠,赴當地投資收益必須繳一次營所稅,那盈餘分配要在當地又繳一次盈餘分配的稅賦,匯回臺灣來,又要繳國內相關的營所稅,股東盈餘分配又要繳最高四五%的股東盈餘分配所得稅,概算海外這些獲利回到臺灣,至少必須要繳七○%左右的稅,由於稅賦太重,多數企業便不願亦不會匯回國內。

因此林正雄建議,寧願我們臺灣政府優先注重內需,優先的把前瞻計畫好好去執行,由政府來做一個領頭羊,把相關企業好好扶持起來,整體產業及條件成熟後,不管是推行新南向政策或其他經濟提升政策,都會有助益。

有政策更有需求

都更必需成主力

近年都更三法陸續修訂,對於市容以及都市再造均有相當期待,以目前全國大概八百五十餘萬棟房子,雖可細分商辦、廠辦或住宅,但是其中有四六%超過三十年老舊房屋須重建或都更。因為產值大,關係到不動產產業發展,所以都更議題未來能不能順暢,更直接牽動經濟變化。

其次更關係到國家門面,尤其臺北市是國家首都,更是外國企業或觀光客到來的第一印象。但臺北市超過三十年老舊的房屋比例卻居全國之冠,對此亦是最有條件去做都更。因為臺北房價高,高房價代表著對於都更後續效益或後續產業的建築業,在將本求利觀點下,它才是值得投入的區域或縣市,因為單價太低的都會區,很多是沒有辦法創造出都更後續的產業價值。

市場經濟便是王道,建設公司獲利不夠好,業者是不會投入的,所以臺北市都更有它結構性及地利條件優勢;但是臺北市都更一直因為容積獎勵、申請流程甚至到公權力的執行,一直都窒礙難行,也讓全國或國外關心都更的人鬧成國際笑話,我們政府光一個都更都沒辦法順利去推動,執法者或立法者都在我們政府手裡頭,都更沒有條件搞成這樣,貽笑大方。

修法及政策明確、地方縣市政府來執法,才能夠發揮應有的效率。我們知道企業如果跟沒有效率的政府做些案件,很多企業是選擇放棄的,所以並不是把這些都更法律條例重新訂定,就能一帆風順。整體來看,最重要還是公權力的推動和執行。

都更產值是下一波不動產再創高峰與否非常關鍵的大事。臺灣房地產自有率已到達八八%左右,其中已有逾四成必須要去都更,以一戶約千萬產值估算,金額便超過四十萬億(兆),可見這個部分產值影響有多大。

對於不動產回春來講,尤其是臺北市這類都會地區,只要都更條例修正一通過,將是老舊社區的中古屋,開始谷底翻轉的一個契機,這是非常棒的願景,而且是有法源及政策依據的,未來這些中古屋的轉手會呈現非常熱絡的景象,又恢復到先前對於都更,充滿著願景跟希望。是以,市場期待都更條例通過,老舊的住宅可以翻身,大家都能夠享受到都更的利益,政府與企業亦能挹注內需產業,使其為社會發展作出貢獻。

不合理的稅制引起民怨

回顧國內不動產價格走勢,可以切回二○一一年之前,該階段政府是充分開放的自由市場,平均GDP大約是五%左右;從實施打房到二○一七年,平均的GDP約是二.二%左右,政策是讓臺灣這些景氣發展好壞的分水嶺,這是國內不動產最黑暗的時間,其中房地合一實價課稅的開徵及持有稅大漲,這雙箭合一的重稅,重創臺灣的不動產是最嚴重的,更是臺灣百姓過的最不幸福的年代。

二○一六年全國的移轉棟數僅二十四.五萬棟,是二十六年來的新低,二○一七年全國移轉棟數約在二十六.六萬棟,那這數字也是歷年來的第三低。這段時間創下幸福指數的最低,移轉棟數又是倒數第一跟倒數第三,卻沒得到政府的特別重視,林正雄認為產業已到要拉警報的時候。

對於臺灣這些稅制,業者充滿著憂心,尤其臺灣是一個重稅的國家,因為重稅讓薪資倒退十七年、移轉棟數衰退、價量全部陷入困境、資金外逃、民生凋零、外資產業投資退步。以全世界五十五個主要國家來講,臺灣已連續三年房價敬陪末座。最近的四年,臺灣的稅收已經超收五千億,而二○一七年臺灣稅收超徵近八百億。

於此之時,房地合一實價課稅的殺傷力,可逕以稅收作探討。其在第一年或第二年有資本利得,第一年他必須要繳四五%、如第二年出售則要繳三五%。連續這二年,二○一六年大概是徵到十二億左右,二○一七年大概是徵到十一億左右,不合理的稅制二年間只徵到二十三億左右,但是單單二○一六年土增稅就減少了三百七十六億左右,這不管在施政滿意度、國力發展跟產業扶植,這個稅制是非常不划算的政策。

林正雄認為,輕稅簡政是社會大事,民間非常期待哪個縣市能夠輕稅減政,哪個政策就能夠得到人民的支持。國內房屋自有率是世界奇蹟,僅次於新加坡,這是人民努力的成果,跟政府國力的展現,這是非常光榮的一個數據。政府不必為兼顧所謂的居住正義,而抑制產業發展,這是二個不同的政策,一帖藥不可以治兩種病,社會住宅已由政見到落實甚至實踐的階段,社會住宅應該能夠獲得暫時無房者的認同;另一面向,打房已經六年了,很多經濟發展的數據呈現出來的結果令人遺憾,未來應該是鬆綁稅制的時候。

持有正義 房價回溫可期

由於土地買賣已經沉寂非常久了,這段時間土地這些買賣似乎也看到春燕來臨前這個味道,如果已經申請建造、價格合理的,能夠立即開發的土地有稍稍回溫國內壽險龍頭,更以獵地為名大舉增資,大家都聚焦在能立即開發的土地,那商辦是持平的;高級豪宅因中央銀行總裁彭淮南的政策,豪宅金融限縮政策還沒解除,各縣市以最高總價八千萬、七千萬、四千萬的限制、貸款成數的限制、寬限期的限制,在這三個條件影響,使這一波豪宅的跌幅是最大的,平均跌幅超過二成,外面看到的跌幅,尤其是雙北房價的下跌是因為豪宅跌幅很深,被拉下來的結果,一般首購的住家,首購產品不管是景氣好壞,受到景氣影響是最少的,所以首購的產品是剛性需求,是支撐起不動產交易量最重要的一個產品。

不動產聯盟總會成立初期功能性是大於聯誼性,所謂的功能性是針對如何讓不動產相關產業都能夠再次回春,大家能夠爭取到友善的法令跟政策,這是功能性最重要的一個重點,特別是房地合一實價課稅,這稅法對國內的不動產相關產業影響非常深遠,所以直接影響到量價跟未來發展的願景跟期待,甚如影響到產業勞動力薪水的調漲、甚至有多少人願意繼續從事這產業等,都產生很大變化。

林正雄透過總會的整合,包括建築等相關產業的理監事會,希望把四五%、三五%的不合理稅制降至二○%。而這些稅法比較麻煩的是先經過立法,相較東協等亞洲國家對於不動產調控的稅制,大部分都是用行政命令,國內則是用長久的稅收法律,一旦立法將影響產業、國力、稅收,那麻煩的是需經過再次的修法。

主管機關必須要到一個成熟而且全民首肯的階段,社會的氛圍對了,才可能主動修法;這個稅法看似只針對產業,其實不然,一般產業是把房子賣給消費者,但消費者要承擔到二年之內移轉不合理的稅制,所以我們的主管機關應該用消費者的角度看稅法,而不是用產業界或建築業來看不合理的稅制,這樣比較能夠獲得社會大眾的認同,也能夠瞭解重稅是最容易引民眾反彈的主因。

期盼都更加持

抗震新宅給人民安全

由於司法院釋字第七○九號解釋,宣告「都市更新條例」部分條文違憲失效,另鑑於臺灣早期發展地區,已呈現建築物結構老化、防災抗震能力不足等現象,極需透過都市更新方式解決。

根據內政部統計,目前臺灣計有八百五十餘萬戶住宅,屋齡超過三十年以上的住宅接近四百萬戶,約占總數近一半,顯示國內現有建物大多已逐漸老化,防災、抗震等能力皆不足。加速都市更新,保障人民的居住安全及生活品質,有其必要性及急迫性。

以二月六日花蓮大地震來看,已有檢討危樓老屋的呼聲,而國內規範建築的《建築物耐震設計規範》、《混凝土結構設計規範》這二規範新版本,發布後,蓋出來的新建築,依法令要求越有防震力耐震係數由原○.二三,提升至九二一後○.三三。人民更期盼對於新推出都更三法之獎勵適用,將現持有的老舊建物作重建、改建,直接強化人民住的安全保障,藉由資金挹注產業,市場經濟也得以翻揚。

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《卓越雜誌》創刊於1984年9月,曾多次榮獲新聞局「金鼎獎」最佳刊物的肯定,以產業趨勢為經,財經及工商管理為緯,在第一時間提供知識經濟領域的縱深資訊,讓企業經營的經驗發揚光大,各行各業精英顯現英雄本色的卓越人物更加深入人心。

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