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疫情海嘯第一排 全國商旅大換手 飯店轉型求生 醫療業也成為新買家

文/游筱燕

疫情重創飯店業,全台掀起飯店轉手、頂讓潮,2021年《財訊》曾報導史上最大飯店換手潮,至今飯店交易依然熱絡。根據第一太平戴維斯統計,自2020年疫情大爆發後,當年因為王朝大酒店268億元出售案,帶動交易總金額突破新高;2021年金額雖未超越前1年,但總件數高達25件。而今年截至目前為止,累計有六件,總金額82億元。

根據《財訊》報導,第一太平戴維斯資深經理丁紋甄分析,累計自2019年至今的飯店交易案,以件數來看,台中市排名第一,台北市第二,高雄市第三。買方身分,則以建商買入汽車旅館、商旅作為土地庫存最為積極;而壽險業購置投資型不動產,旅館也是評估的標的之一,通常會包裹售後回租的條件,雙北市以外地區,預估投報率可達2.8%至3%。

改裝舊旅館 搶攻銀髮市場

《財訊》報導指出,值得注意的是,近來有幾個醫療機構,開始買舊商旅,例如彰基醫院、盛弘醫藥、台灣基督教門諾會醫療財團法人等。丁紋甄研判,這是因為醫療產業在疫情之下,需求提升,再加上高齡化社會布局銀髮族市場;另外,舊旅館已有現有隔間,改裝使用在時程與費用上來說,經濟效益更好。

也有投資人持續看好未來國門開放後,外籍旅客來台觀光的商機,積極布局旅館市場。包括興富發要在3年開4家飯店、元利建設在信義計畫區的四季酒店案、或是壽險機構的地上權開發案,包括富邦人壽凹子底與國泰人壽五月初簽約的桃園青埔高鐵站前地上權案等。

根據《財訊》報導,瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛補充,旅館經營模式概分為自資自營、加盟連鎖、租賃經營、委託經營等4種,但簡單從物業所有權的角度來看,可分為「重資產」、「輕資產」兩大類。重資產的自資自營業者包括:王朝大酒店、國賓、福華、西華、華園、華泰、神旺等,以及連鎖加盟的大直萬豪、W Hotel;輕資產則有晶華、喜來登、寒舍艾美、艾麗、寒沐、寒居等。

黃舒衛分析,新冠疫情讓不動產投資、經營出現結構性的轉變,其中又以海嘯第一排的旅館業者轉型、調整最快。

「重資產」因負擔沉重的財務壓力、經營挑戰,又遇上政策鼓勵都更、危老重建,因此出售或活化成為企業轉型、存活的最佳出路。舉例來說,這幾年就有王朝大酒店、華園六合館、華王飯店、新竹英迪格、新竹國賓、台北富信等重大交易案,而重建案更包含馥敦南京、六福客棧、華泰王子、台北國賓、神旺危老等。

(本文截自財訊660期,詳全文)

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