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買房族必看!實價登錄+房地合一2.0上路 兩招「巷仔內」心法教戰

文/游筱燕

新制上路,價格透明和長期持有成為房市主旋律,預售屋再也不是黑洞,房價、銷售率全都露,專家推估短期內供給量縮、交易量少,可房價難跌,買房就趁現在。

根據《財訊》報導,7月1日,台灣房地產新的時代來臨。「實價登錄2.0」、「房地合一2.0」兩大新制同時上路,前者是讓交易價更透明,後者是鼓勵長期持有。這是劃時代的開始,一位代銷老手說:「要靠房地產大賺,已成過去式。」

短期交易重稅 逼退投資客

《財訊》報導指出,合一稅1.0版在2016年上路,是房地交易新稅制,出售房地才須申報,有獲利就得繳稅,但可免除自用的400萬元免稅額。該稅制施行後,由於持有的時間愈長,繳的稅愈低,成功遏止短期進出的市場投資客,但未納入預售屋,以及法人交易,成為市場漏洞。

2.0版則拉長「短期交易」重稅期,將持有不到兩年的稅率從35%提高至45%,持有2~5年從20%調高至35%,必須持有超過10年,才享有10%,也將預售屋之間的換約獲利納入,對法人交易更嚴格。此舉主要用意是促進「長期持有」,讓房價不容易快速墊高。

《財訊》分析,實價登錄2.0則讓市場「更透明」,內政部地政司表示有5大變革,1、地號門牌完整揭露。過去將資訊區段化、去識別化,門牌號碼以30號為單位揭露,如中正路1~30號,新制將溯及既往,從2012年8月上路的實價登錄資料、300多萬筆買賣、租賃、預售屋,都會揭露完整詳細的地號及門牌資訊。

2、預售屋全面納管、即時申報。在簽約買賣契約日起30日內,申報交易價格等資訊。

3、增訂查核權及加重屢不改正罰則。對於未依限申報、申報價格或面積不實情形將按戶棟處罰,並就兩次處罰仍未改正者,加重處罰。

4、紅單交易納管。指建商或代銷收受定金時,不得約定有保留出售、保留簽約的權利;而買方也不能將書面契據轉售予第3人,否則也會有罰鍰。

5、預售屋買賣定型化契約管理。在開賣前,業者必須將基地面積、銷售時間、戶數以及預售屋買賣定型化契約等,報請地方政府備查。

內政部地政司副司長林家正,接受《財訊》採訪指出,舊制是建商自售預售屋無須申報,除非委由代銷,且代銷在終止代銷契約後才需要申報。距離開案到結案可能4、5年,常是落後資訊,對民眾幫助不大。日後預售屋會以「案名」揭露,若1個月的申報期,加上地方政府1個月的審查期,最快兩個月就能查到買賣資訊。

林家正補充,之後的揭露仍會由地方政府進行檢視,並篩選剔除特殊交易或顯著異於市場正常交易的不合理價格。例如類似全台開價最貴豪宅「陶朱隱園」情形,因為是關係企業交易、單價創全台新高,揭露的機會仍不大。

(本文截自財訊636期,詳全文)

【更多精采內容詳見】《財訊官網》

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