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豪宅市場點火回暖 營建全部完工認列透玄機

2018-09-24 08:51非凡商業周刊

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【作者/黃靖哲】

雖然很難有個準確的數字證明,但房地產一線從業人員已感覺到一股來自於台商回台的購屋資金持續發酵!原因在中國大陸去年起實施了俗稱肥咖條款之後,台商漸漸感覺到避稅愈來愈困難,資金紛紛轉回到台灣,其中一大部分轉入了房地產相關!

市場估計,自2017年開始,陸續已有破千億元的台商資金回到台灣,相關業者表示,台商買房不但成交量大,成交也快速。讓營建業喜孜孜的資金行情,市場上看4000億元資金回台。對景氣低迷已久的房地產而言,先見到豪宅市場點火回暖,隨即中、小自住宅,精華地段預售屋等陸續傳出成交捷報!似乎使得近年來持續被看空的房地產市場,見到轉機的機會。

另外金管會上月底宣布大幅鬆綁建築融資限制,增列廠房、都更興建,以及用於相關用途的營建工程業營運周轉金放款等,免計入建築融資上限30%限制。使得銀行一般購屋融資釋出3500億元~7000億元空間。加上都市更新條例草案的推出後對於容積率的獎勵與鬆綁,以及雙子星、空軍總部等幾個指標性政府開發案的提出,都屬於有意鼓勵房市交易轉熱的加溫動作,進入2018年第3季,北台灣上半年新成屋、預售屋推案量達5615億元,較去年同期暴增逾1600億元,這也是建商2015年以來首次做出更大推案的動作,當然也使得市場樂觀的氣氛逐漸上升!

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餘屋量高前景堪憂

但也有另一種說法認為,房市雖然曙光乍現,前景仍有隱憂!餘屋量的偏高,是房市仍難脫離谷底的重要原因,目前全國的餘屋量仍達到7045萬宅,新建餘屋以新北市重點區域1.37萬空戶,而且消化速度緩慢!餘屋每季又以約1600戶增加當中!在供給面大於需求狀況下,就此認為房市重新出現長多循環機會不大,冷門區域仍是乏人問津!但區域不同,狀況則也大不相同!反觀北市中心區許多建案預售屋成屋,看屋人氣旺盛且推出新高價。因此個別狀況差距很大!此一狀況也反映在財報上!去年而言,38家的上市櫃營建公司衰退,其中13家EPS竟然轉為負數,還有如此多EPS是負數的令人難以理解!這當然表達了2017年房市的嚴峻,但是,投資人要注意,全部完工法的實施,是審視財報中必須先行了解的部分!

IFRS會計準則採取「全部完工法」,讓建商不可再使用過去的完工比例法認列營收,等於說過去在預售款拿到15%,約銷售6~7成狀況下就可以開始按比例認列營收!現在必須等到完工,交屋後才能一次入帳!且營建過程中,或是預售屋持續收費過程中,所收到的現金等並不可入帳!反而是支出必須一次認列!因此去年交屋淡季,廣告費用先行支出,許多建商EPS自然成為負數,原因在此!未來對於建商過去「窗飾」美化財報行為等於完全廢止,可讓財報更透明化!相反也使得每季每年獲利差不多的平滑型的財報EPS,變成忽大忽小。

【完整內容請見《非凡商業周刊》2018/9/21 No.1111】想了解更多,詳洽02-27660800

非凡商業周刊

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