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營建好股將回春! 年最佳潛力黑馬候選人

2017-12-29 11:47非凡商業周刊

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【作者/陳威良】

展望2018年有沒有什麼產業符合低基期、又兼具高殖利率優勢呢?有!就是營建業。營建股的業績好壞與房地產景氣密切關連,而國內房市目前仍陷入多空交戰,回顧2014年以前是上一波預售屋推案高峰期,依照大約3年時間可完工交屋,2018年起的台灣房市能不能否極泰來、迎接春燕,又或者將持續供過於求、下探谷底呢?

房市有望走出谷底

根據國內房仲龍頭信義房屋的第3季房地產研究報告,全台房地產交易量能緩步回溫,其中台中年增逾2成,台南年增15.3%,高雄年增約6.4%,台北年減約8.6%,新北年增近1成,桃園年減2.7%,可以看出中南部明顯優於北部地區。而營建業最怕的不是價跌而是量縮,畢竟早期土地的進貨成本相對不高,只要能有效加速庫存去化就是利多,因此由量比價先行的原則來看,房地產有望走出谷底。

再觀察住宅使用執照核發情況,也就是交屋的情形,這項指標可看出住宅的供給面,如果使用執照減少則表示供給賣壓逐步降低,有利於房市價格穩定。2017年前3季全國核發數量較2016年減少13.4%,其中6都以桃園市年減將近41%為最多,台北市也大幅減少27%,高雄市則減少約18%,供給面的壓力逐步趨緩。

至於價格方面,在經歷近3年的修正走勢後,北北桃房價已脫離急跌期,房價季變動幅度均在1個百分點以內,由於政策不再強力調控,房價修正力道明顯收斂,但市場買盤仍以自住需求為主,在薪資所得未見增長情形下,支付能力仍難以改善,因此預期房價將維持一段時間的盤整格局,不過至少下檔是有足夠的支撐力道,對建商而言應不至於出現斷頭清倉的壓力。

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為求慎重,我們再進一步參考國泰建設的全國房地產指數,大致上研究結論與信義房屋相似。房市第3季呈現價跌量穩,議價空間縮減,成交量穩定,銷售率提升。展望2018年,國泰認為經濟成長率將優於2017年,軍公教調薪可帶動企業加薪,都市更新條例修訂、實價登錄修法與實坪計價制度研議等,這些都會對房地產帶來正面影響。

營建股已打底多時

由以上研究可知,國內房地產已進入盤整築底階段,至少已不再明顯惡化。最新公布的11月房屋買賣移轉棟數顯示,6都除了新北市僅7.2%的月增率,其餘各城市都有20%~40%的月增率;而累計前11月的移轉棟數,則有新北市、台中市、台南市與高雄市出現2位數以上的年增率,這更對營建業注入一劑強心針。

再從最重要的利率變數來看房市,截至目前為止貼現率為1.375%,已維持連續6季不變,即使央行總裁彭淮南將於2月卸任,但考量全球低通膨是長期普遍現象,且台灣實質利率仍是正的,就業水準不如預期理想,因此不論誰將接任新央行總裁,貨幣政策基調還是會保持適度寬鬆,短期內跟進美國升息的機率很低,這絕對是讓房市穩定的重要因子。

【完整內容請見《非凡商業周刊》2017/12/29 No.1073】想了解更多,請洽02-27660800

非凡商業周刊

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