善用數據 掌握最佳買房時機

【文‧蔡武穆】

中原大學國貿系兼任助理教授廖仁傑深耕房地產多年，著有《買房全攻略》一書，簡單提出五項房地產的景氣指標，包含貨幣供給存量、消費者信心指數、營業氣候測驗點、房屋移轉棟數及建築融資，可綜合研判當下房市的景氣。

*五項指標 研判當下房市景氣

一、貨幣供給量：中央銀行所發布的M1B、M2年增率及M1B-M2的數值，可觀察市場的資金變化，M1B包括通貨淨值和活期存款，流動性較高，M2是定期存款，流動性低，如果M1B、M2呈現死亡交叉，代表民眾把平時投資的錢存起來，股市和房市上漲有難度。

一般來說，M1B-M2超過10%，代表房市景氣很熱，若在5%~10%之間，房價走平，若低於5%，則要注意房價是否下跌。

自2022年升息以來，M1B、M2在九月呈現死亡交叉，M1B-M2的數值由正轉負，來到今年二月降到-4.77%，顯示資金抽離市場，買氣相當保守。

二、消費者信心指數：可觀察消費者對目前經濟狀況的滿意程度及對未來經濟預期的心態，由中央大學台灣經濟發展研究所公布，是一個領先指標。基準值為100分，最高200分、最低零分。100以上代表消費者頗具信心，100以下代表信心不足，今年一到四月，消費者信心指數分別為59、62、64、63，顯示消費者對目前的經濟較為悲觀。

另外，由中央大學與台灣房屋合作編列的「購買房地產時機」也很實用，同樣以100為基準點，100以上買氣暢旺，100以下買氣蕭條，房價會往下掉，民國111年一月份指標還在123左右，今年1到3月在101~102徘徊，可見通膨升息的壓力，民眾買房趨於保守。

廖仁傑指出，高通膨環境下，幣值縮水，不動產有保值的功能，民眾還是願意買房，目前買氣低弱，主要是房價處於高檔，消費者要看建商何時降價，兩者彼此在拉扯。

三、營業氣候測驗點：由台灣經濟研究院根據廠商問卷，進行模型試算分析而得，訪問的行業包括製造業、服務業、營建業等廠商，詢問受訪者對景氣的看法，好轉、不變、轉壞，三選項進行勾選評分，然後再加權得到點數。

營業氣候測驗點代表老闆的觀點，是一個先行指標，同樣以100為基準點，2022年1月營建業營業氣候檢測為103，到今年2月降到91，顯示營建業老闆對未來景氣悲觀，因而延遲推案。

四、房屋移轉棟數：不動產交易主要是房屋移轉的方式，代表房市熱絡的程度，尤其是六都的移轉棟數，移轉棟數增加，代表房市交易熱絡，移轉棟數減少，代表房市冷清。例如，2023年第一季全台六都交易量為4.92萬棟，年減24.1%，為五年來交易最冷的一季。

五、建築融資：中央銀行每月25日左右，會公布上個月用於建商推案時所需要的建築融資。由於貸款餘額主要受到房市景氣及利率影響，房市熱絡，建商有信心推案及申請營運週轉金，所以建築融資增加，反之，若房市冷清，建築融資減少。

2022年3月建築貸款年增率還有13%，到今年3月年增率僅剩9%之多，顯示建商不看好未來景氣，延遲融資推案。

不論買房或賣房，選對的時機點進出場都是獲利的關鍵，因此，想要判斷房地產的中長期走勢，就必須了解房市的景氣循環，可藉由觀察房屋市場的領先指標─使用執照數量及建築執照數量，精準判斷目前房屋市場的景氣。

*房市景氣循環四階段

一、景氣復甦：景氣谷底邁向復甦時，房價逐漸回升，建商信心恢復，請領建築執照預備興建房屋，此時建築執照面積增加，使用執照是興建完之後才請領，呈現減少的態勢。

二、景氣成長：市場信心充足、投資活動增多，建商加大興建房屋的速度，建築執照面積持續增加，隨著復甦階段房屋逐漸進入市場，使用執照反轉向上，房市供給量持續上升。

三、景氣衰退：當景氣由高峰進入衰退時，房屋市場建築面積下降，因市場的房屋需求逐漸飽和、投資活動減少，建照數量下滑，建商逐漸下降房屋供給量，擴張期末端興建的房屋轉為成屋，使用執照大幅增加。

四、景氣蕭條：景氣衰退進入谷底，投資活動下降，房屋超額供給導致房價下跌，因預期房價下跌，不願意此時進入房屋市場，建照及使用執照雙雙下滑，建商及消費者的活動出現停滯。

*未來房市可能呈Ｗ型復甦

廖仁傑補充，雖然建築執照及使用執照可以做為未來景氣的參考，但是政府政策影響房市甚鉅，建商也會隨著景氣變化及政策調整推案量。另外，在行情較差時，建商會持有手中成屋待價而沽，因此，觀察建照及使用執照要搭配其他因素綜合考量，才能準確判斷未來二到三年的景氣。

再來，景氣復甦有四種形式，分別是Ｖ型、Ｕ型、Ｌ型、Ｗ型，廖仁傑認為，俄烏戰爭、通膨、升息現況，不動產保值的特性，短期內房價仍有上漲的空間，但隨著政府針對豪宅、多戶貸款及預售屋炒作進行管制，加上平均地權條例通過，台灣未來房市較有可能呈現Ｗ型復甦，建議投資客在第一次落底回升時把握時機出場，否則將有可能經歷第二次跌價，錯失最佳行情。

*空屋率+房地合一稅 判讀區域買氣小標文字

至於哪個地區買氣較好？可以從空屋率和房地合一稅來解讀該地區的買氣。舉例來說，2022年上半年，台中的空屋率15.54%居冠，其次新北13.14%、台南9.97%、桃園9.89%、高雄7.68%、台北6.63%，基本上，空屋率只要接近10%，都算在高檔。

觀察各地區的炒作，房地合一稅可說是最好的參考指標，以2022年來看各地稅收，台中74.4億居冠，其次是新北52.8億、高雄50.0億、桃園43.5億、台南33.2億。

由此觀之，台中空屋率及房地合一稅位居首位，簡直就是炒房的天堂，高雄空屋量體不如新北，房地合一稅竟也在五十億元上下，可見近二年高雄房市炒作非常熱絡。

廖仁傑說，房地合一稅並沒有抑制炒房的作為，對於投資客來說，一坪可賺10萬元，30坪賺300萬元，房地合一稅45%，至少還有150萬元收入，當然繼續炒作，哪天房價不漲，房地合一稅才會顯出真正的效果。

*房價指數 看過去二年房價飆升趨勢

另外，內政部公布六都房價指數，可以看到過去二年房價飆升的趨勢，其中以台南房價漲最高、台北市最低，造成此差異的主因是受到房價指數基期的影響，台北市長期以來維持在高檔，導致在指數比較中漲勢不大，反觀台南基期較低，在過去二年交易價格大幅上漲的情況下，自然成為六都房價指數最高的區域。

六都之中，買哪個縣市好？廖仁傑看好桃園，跟其他縣市比起來，桃園的空屋率不算太高，目前投資客還沒有完全炒作。其次，桃園、林口有很多重劃區，規劃很不錯，又有高鐵、捷運貫穿，交通便捷，比起鶯歌、樹林的舊型社區，桃園在價格與價值的匹配上明顯勝出。

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