當前購屋應注意之七大重要事項

文.莊孟翰

─品牌價值愈來愈受重視

─預售屋、新成屋與中古屋的抉擇

─應檢視公設比虛實,各空間應標示尺寸

近年在錢多利率低情況下,再加上台商回流連帶衍生投機炒作所導致房價不斷上漲,另一方面,房地產業者也在土地與營建成本節節上升情況下趁機拉抬房價,影響所及,潛在購屋者深恐房價再度攀升而急於看屋,尤其是在排隊買房心理壓力下,往往忽略一些購屋應有的基本認識,以下僅就當前購屋應注意之七大重要事項,提供參考意見。

一、生活機能與居家品質:

─務必實地勘查並檢視平面設計圖

無論是首購或換屋,已愈來愈重視周遭環境與生活機能,例如是否鄰近市場、公園、學校,並且距離捷運或公車站越近越好,其次,一般居家也已愈來愈重視實際使用空間,亦即總銷售面積扣除三分之一以上公設比之後,各空間實際使用面積多大?因此,對於客廳、餐廳、廚房、臥室與浴廁的合理配置,更應格外重視,俾免家庭成員增加,又得面臨換屋之困窘。

二、品牌價值愈來愈受重視:

─知名度較高建商結構安全較有保障

二○一五年房市景氣轉折以來,高房價與高銷售率的建商大都是長年累積的品牌信譽,除地段區位之外,施工品質、結構安全、建材設備、準時交屋與售後服務等,都是消費者愈來愈重視的品牌效益,尤其是近年地震頻繁,屢屢出現建物震災,因此,購屋之前應多蒐集優良建商作品之評價資訊,以確保自身權益,當前最受關注者首推漏水問題。

三、預售屋、新成屋與中古屋的抉擇:

─預售屋付款較輕鬆,新成屋議價空間較大

通常預售屋會有三年興建期間,自備款邊蓋邊付款,可以比較輕鬆的方式支付期款,尤其是在「10%自備款」或「0自備款」誘因下,一般首購族很容易以預售屋為首選。

至於新成屋或中古屋,則是在短期內就必須支付三成自備款,並且緊接著又要負擔七成的房貸本息,一般人會覺得負擔不輕,不過最大好處是有些中古屋公設比較低,室內使用空間較大。其次,近年新成屋在龐大餘屋壓力下,再加上最近央行對於建商餘屋貸款「新增餘屋貸款限制:最高貸款成數為5成」之規範,一旦大量餘屋釋出,尤其是在爭相「讓利」促銷情況下,相信也是一個很好的選擇。

四、契約審閱五天以上:

─應充分了解預售屋買賣契約書範本的條文內容

根據內政部所公布預售屋買賣契約書範本之規定,購屋之前應讓消費者攜回審閱五天以上,有關這一點,在當前有些建案幾近搶購情況下,最容易被便宜假象蒙蔽而直接繳交訂金甚至簽約,因此,購屋之前就應該要有此認知,才不致吃虧上當。

五、高公設比,嚴重影響購屋權益:

─一般公設比超過30%,豪宅更有高達40%者

近年大樓公設比普遍超過30%,並且有愈來愈多建案公設比高達40%,主要係因近年建築法規趨嚴,加以建商為迎合高所得階層追求生活品質之市場需求,不斷增設管理中心、宴會廳、交誼廳、健身房、游泳池等安全與休閒空間息息相關,而這些面積都會計入房屋總銷售面積,導致公設比愈來愈高,因此,購屋之前就應充分了解大而無當的公共設施占比多高等問題,以免花費更多的資金在效用不高的公設比。

六、各空間應詳細標示尺寸:

─應充分了解家具配置與室內空間大小

由於近年小坪數建案占比甚大,除單價較高之外,最大的缺點就是一般購屋者無法透視其間所潛藏的問題。例如二十二坪預售屋,扣除三分之一公設之後約只剩十五坪,導致各空間極為狹窄,最常見為客廳、餐廳、廚房「三位一體」,共用一個空間,其次,是否為中間戶單面採光等問題,在預售階段很難了解清楚,因此,應事先審閱標示尺寸之平面設計圖,以免交屋時才發覺家具配置與室內活動空間落差太大。

七、房貸比例:

─小坪數住家應先了解銀行承作貸款意願

依央行最新公布之「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」修正重點,自然人第三戶以上購屋貸款六成,無寬限期,購置高價住宅貸款六成,同樣沒有寬限期;至於高價住宅認定標準,臺北市七千萬元以上、新北市六千萬元以上、其他地區四千萬元以上。因此,購屋之前就應先了解各銀行核貸標準,俾免日後發生無謂爭執。

另外,由於近年小坪數低自備款大行其道,然公設比普遍超過三分之一,導致銀行對於這類產品之房貸相對保守,因此,購屋之前除應掂掂自己的荷包之外,更應注意建商所承諾的房貸比例在交屋時是否能夠兌現。

最近由於投機炒房導致央行於2020/12/7發布「不動產貸款針對性審慎措施」,主要先針對購屋貸款予以規範,雖然央行表示不影響首購與換屋,不過就銀行鑑價傾向偏低角度加以觀察,其對購屋權益之影響仍不可小覷!

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