立好心中一把尺 買屋別當跟屁蟲

文.洪寶山

房產專家張金鶚退休出了新書《住房自由的人生》,總結過去三十年的研究及房市觀察,去年他購入人生的第四屋安享晚年,當時市場上瘋傳,連「空頭總司令」都開始買房,是否房市將回春?他不改作風地打臉,「自己換房是為了退休生活,與景氣何干?」

「房子是以消費為主、投資為輔」,他直言,「住得舒服最重要!」大家想錢想瘋了,劈頭就問「現在適不適合買房?」根本本末倒置,「現在適不適合買」是「時機」的問題,基本論調就是投資,投資有賺有賠,若是以居住為考量,任何時間都可以買房。

「住房」自由 當屋子的主人

有些人想要自住兼投資,當然最佳的情況是房子賺錢,又住得舒服,然而,此事古難全,魚與熊掌常不能兼得,「房價下跌,這一輩子住得很舒服,還是賺到!」千萬不要只想賺錢而住得不舒服。

房子是一家人居住的地方,蘊藏著感情和記億,有家的溫暖,張金鶚提出的「住房自由」是指居住的自由,「住起來很自在、很舒服、沒壓力」,「住房自由」可以自己定義,每一個人的情況不同。

他強調,是「住房」自由,不是買房自由、租房自由,租房、買房都好,如果還貸款很輕鬆,不被房貸綁架,當然可以當首購族,但是如果貸款成為生活的壓力,住在裡面心情不好,生活品質越來越差,就成為「屋奴」。

「要當屋子的主人」,張金鶚說自己租過二十一間房子,都住得很舒服、沒壓力,有很多美好的記憶,就是屋主、就是自由。

要不要買房,不能單以財務來決定,還須考量工作、家庭是否穩定?是否創業、實現人生夢想?租房、買房各有利弊,買不起房子就只得租房,經濟能力許可、房貸繳得輕鬆,就可以買,租房很自由,可以隨意換,買房就必須審慎考量,基本上,「沒有決定住五到七年以上,就不要買房子!」

了解個人對居住的感受偏好

張金鶚提及,買房子的五大要素,時機、區位、產品、管理、價格,若以自住考量,「產品最重要」,格局、採光、景觀、面積等優劣與否、自己喜不喜歡、家人的意見,還有要能夠負擔得起,負擔不起再喜歡都沒用!

區位來說,張金鶚採中庸法則,距離學校、工作地點適中,他舉自己的例子反問,「我在政大教書,幹嘛買到大安區?更何況大安區一坪八十萬,文山區一坪才四十萬!」中庸之道是說「不要太近,也不要太遠」,大區位第二圈(蛋白區)比較好,捷運第一巷、走路十分鐘更優。

「買房要看自己,每個人不一樣」,張金鶚解說,「你的好房子,不是我的好房子」,每個人的家庭結構、工作、生活作息不同,「一直找別人心中的好房子,不是很奇怪?」

他提出逆市場選擇,「市場好、我不好,市場不好、我好」,別一窩蜂當跟屁蟲,購屋者自己先做功課,「追溯過去的居住史,分析每個房子的優缺及對未來居住的期望值,才會知道自己的偏好。」

了解自己對居住的感受,「立好心中的尺,就不會被市場左右!」

隨著生命週期不同情境換屋

張金鶚買過四間房子,「消費為主、投資為輔」,第一屋買在政大附近,是他確定自己會在政大教書十年以上才下手買房,因為與父母同住過於擁擠,夫妻才決定在政大河堤旁購置第二屋,把第一屋留給父母。

後來考量父母親年紀老邁,爬樓梯不方便,正好當時第二屋樓上要出售,於是買下第三屋做為父母親的居所,樓上樓下,可保留夫妻生活空間,又可就近照顧雙親。

第一屋有感情記憶,捨不得賣,整理之後出租給一位德國人,分擔購買第三屋的房貸壓力,退休後要改善生活品質,決定賣掉第一屋和第二屋,父母居住的第三屋則拿去抵押貸款,購置第四屋,就是現在的退休宅。

買下的退休宅,有更多的公設和交誼空間,像是游泳池、三溫暖,他每天都會去游泳健身,消費、投資從最初的七:三變成九:一,「人的生命週期不一樣,換屋有不同的情境」。

不動產自動估價系統公益平台

他分享,自己從未考慮到市場的時機和價格,都是因為「居住」的需求而買,所考量的是產品、區位和管理,而區位也是自己心中認為恰當的區位,並非市場的區位。

意外的是,第一屋因為產品好、管理好,隨著時間及房價上漲,從當初的兩百萬漲到一千四百萬,而第二屋也從千萬翻倍成長,因為產品、區位優質,因此能很快脫手,轉出錢來買第四屋。

張金鶚買賣房屋,除了參考房仲的建議售價之外,主要是利用「好時價」估算市場行情,使他能夠在合理的價格順利賣出。

「好時價」是他在政大教書期間,有感於買房對於台灣年輕人的沉重壓力,因此參考美國實行多年的大量估價法,如Zillow網站,所建構的不動產自動估價系統公益平台。

他認為,「實價登錄」造假時有所聞,當中的備註欄列有親友交易、頂樓加蓋、增建改建等都屬於非正常交易,更嚴重的是,只能顯示該房的歷史價格,或鄰近周圍的價格,含不含車位、單價、總價也相當混亂,不能真正反映市價。

估算市場行情 資訊透明化

「好時價」是結合大數據、地理資訊系統、人工智慧所建立的經濟估算模型,能夠精準算出該戶目前的市價,誤差大概在10%上下。

「電腦挑的,不會做假」,不只告訴你該戶現在的市價,單價、總價、有沒有含車位,都會清楚交代,還把周圍相鄰、相似的樓層做比較,並且為該區生活機能評分,供消費者做參考,最重要的是,使用「好時價」全部免費。

張金鶚說,現在的價格都是業者說的算,「業者想要八十萬賣你,跟你說市價一百萬,你的錨就被定在一百萬,所以你殺到八十萬,經過『好時價』數據分析,市價在七十五萬,賣方說八十萬、你說七十萬,一來一往,剛好七十五萬成交」。

「好時價」平台能不能抑制房價?張金鶚強調,「好時價」每個月都會更新資訊,房價波動有很多因素,資訊透明是抑制房價的必要條件,並非充分條件,「如果大家愛用這個平台,大數據分析就會越來越準」。

退休後的張金鶚除了定期到「好時價」平台擔任志工外,也開始習畫、上古典音樂課,星期四固定爬山、到宜蘭健走,以前是房地產專業的傳承,現在開始經營藝術,日前也開了畫展。

「這一生賺的,這一生花完」

談到自己的理財方式,他提出「人生NPV等於零」,NPV是淨現值,「這一生賺的,這一生花完」,只賺錢不花錢不叫做理財,會花錢才是重點,老一輩人都很辛苦,把錢留給孩子,自己沒有生活品質,還可能造成子女爭產,他建議面臨退休的人,「淡泊一點,興趣很重要,不要只為錢過日子」。

他同時勉勵年輕人,要有理想、有抱負,有比房子、賺錢更重要的事,有機會到國外走走,開放個人視野,追求自己喜歡的東西,「理想是口號,實踐才是王道」,有付出就會有收穫。

【全文未完,詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》1056期。尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源;訂閱理財周刊電子雜誌或免費下載APP

【理財周刊第1056期】
【理財周刊第1056期】

延伸閱讀

政大加入台聯大 明年2月結盟

校內諮商預約「紅字爆滿像搶演唱會門票」 政大生盼:請提前部署

UBA/政大唯一目標總冠軍 國體藍少甫扛林正空缺

每月發薪日就得繳4萬元房貸 他貼扣款紀錄:為了房子撐著

相關新聞

實價登錄2.0只保障購屋基本權益而已 公設比與停車位資訊亦應全面揭露

實價登錄自2018年8月1日實施,八年來始終無法彰顯政策效果而屢遭詬病,其中30個門牌區間價,以及一般交易物件在所有權移轉後30日內,預售屋在代銷契約終止後30日內登錄,就時間性與房價變動而言,與一般民眾預期落差甚大,導致內政部原推出的「實價登錄2.0」修正版未通過立法之後,反被形容為「實價登錄0.5」。

產業發展變革 台灣的優勢與機會

疫情改變全球的生活型態,也改變產業的發展,有些產業受到嚴重波及、有些產業繼之興起,二○二一年各產業的發展會是如何?本期「理財我最大」邀請工研院產科國際所所長蘇孟宗以鳥瞰方式帶領讀者掌握今年產業發展重點。

車聯網C-V2X先行

未來車時代來臨前車聯網(V2X;Vehicle-to-Everything)部署將先行,主導技術標準且超前部署的中國,不僅成為全球最先商用V2X的國家,也將成為最早進入未來車時代的國家,可預期相關商機也將先從此而生,少數能夠吃到此大餅的供應商,勢必會是未來資金追逐的焦點。

電動車 科技業下一個成長動力

自從二○二○年十一月九日拜登拿下二百七十張選舉人票數後,台股突破一萬三千點整數關卡,全球股市進入Biden trade投資邏輯,綠能概念的風電、太陽能族群在選前先漲為敬,選後環保概念的新能源車概念接力上漲,中間穿插COVID-19紓困案增加、美國債務增加、聯準會強力寬鬆貨幣立場背景下的大通膨概念,航運、鋼鐵、造紙等族群的大漲,如今距離拜登就任的一月二十日不到幾天,拜登概念股大概剩下金融與塑化族群還有補漲空間,從這個角度來看,台股的創新高之旅在農曆春節前還有搞頭,距離筆者先前預期的一萬七千點,剩不到一千五百點,多頭仍有可為。

退休及早規劃 別因錯誤觀念犧牲品質

據行政院主計總處的勞動參與率報告指出,我國屆齡退休(60-64歲)卻仍繼續工作的人口比例呈上升趨勢,AIA友邦人壽指出,這表示越來越多人無法或不敢安心退休。在房價、物價一去不回頭的大環境下,若再加上育兒,更是一筆長期不小的家庭支出壓力,現代人若要在退休後活得有質感有尊嚴,勢必得更仰賴長期的理財規劃。

強勢台幣理財攻略

雖然川普即將交接美國總統大位,但是留給台灣的影響卻是長久的,尤其是2018年開啟美中貿易戰,造成台幣從當年八月的31.733兌一美元高點起貶,經過十七個月,正式突破28.5元的彭淮南防線,見到27.901元,這是近二十年來不曾見過的台幣價位,匯損+高關稅+人工成本上漲,台商投資中國的誘因正逐漸消失。

商品推薦

udn討論區

0 則留言
規範
  • 張貼文章或下標籤,不得有違法或侵害他人權益之言論,違者應自負法律責任。
  • 對於明知不實或過度情緒謾罵之言論,經網友檢舉或本網站發現,聯合新聞網有權逕予刪除文章、停權或解除會員資格。不同意上述規範者,請勿張貼文章。
  • 對於無意義、與本文無關、明知不實、謾罵之標籤,聯合新聞網有權逕予刪除標籤、停權或解除會員資格。不同意上述規範者,請勿下標籤。
  • 凡「暱稱」涉及謾罵、髒話穢言、侵害他人權利,聯合新聞網有權逕予刪除發言文章、停權或解除會員資格。不同意上述規範者,請勿張貼文章。