台灣的房市怎麼了?

文.莊孟翰

這一波的房市景氣自二○一四年七月一日台北市率先實施囤房稅之後,緊接著二○一六年又陸續大幅調整公告地價與公告土地現值,大幅增加持有成本,並且推出邊際稅率高達45%的房地合一稅,及至二○一七年,又再將遺產及贈與稅由10%單一稅率調整為10%、15%、20%三級距,一般咸認在大幅提高稅負情況下,房價應該可以獲得控制。

如就實務現況加以對照,二○一四年台北市與新北市每坪房價分別為92.4萬元、42.5萬元,二○一九年分別為85萬元、39萬元,由以上資訊可知,二○一四至二○一九年台北市房價僅下跌8%,新北市亦僅下跌8.24%,及至今年第二季,台北市房價再度上漲至87萬元,漲幅2.35%,新北市則尚未大幅變動。

不過如就目前全台都出現「過熱」景況加以觀察,今年底乃至明年再度出現微幅上漲數據,乃必然趨勢,其因在於截至目前為止,政府各相關機構幾乎都是保持靜觀其變的態度,而沒有超前預防的心理準備,這也正是最近電視、報紙陸續報導排隊買房訊息,並且今年推出的預售屋已有一六二個建案完銷,其間所潛藏的玄機何在,實有深入探討必要。

房地合一稅高達43.6億元─揭露投機炒作玄機

面對當前所謂「南熱北溫」的房市,值得深入探討的是,為何一夕之間就由買方市場直接轉換至賣方市場?其間是否存在炒作問題?此亦可由以下三個面向加以探討:

1.為何今年上半年房地合一稅高達43.6億元?較去年同期22.4億元增幅高達94%,是二○一六年房地合一稅制上路以來新高紀錄,並且台中市高達10.6億元,居六都之冠,其間所顯示是否正是投機炒作的具體事證。

2.為何會出現一六二個預售建案完銷?為何有些建案上午開賣,下午就宣布結案?

3.為何會出現排隊買房,並且動輒一次購買二戶、三戶?

年輕人買房得靠長輩資助─不健康的市場結構

如果這些問題還被視為僅供參考,勢必讓投機炒作者更加肆無忌憚的加碼搶進,其結果必然是房價愈漲愈高,富者愈富,貧者愈貧,更嚴重的是,年輕人更加買不起房,雖然有人認為現階段已有愈來愈多年輕人首購,而視為中產階級崛起,殊不知當前年輕人購屋資金來源有不少係長輩挪出部分退休金資助,並且所購也僅是小坪數,這只是暫時擁有一棲身之處而已,五年、十年之後不夠住,勢必又面臨不得不換屋的另一棘手問題。

央行認為現在不是打房適當時機─應超前預防,以免房價越炒越高

最近媒體提出問題,央行副總裁認為應超前部署,而引發業界「央行將打房」的疑慮。另一方面,央行總裁在立法院報告時表示,「年初就開始持續關注,目前銀行控管尚稱良好,加上目前還在防疫當中,紓困及振興還在實施當中,現在不是一個適當的時機。」

此外,央行認為八月底銀行的購屋貸款與建築貸款的逾放比率,分別降為0.14%、0.12%,控管尚屬良好,除非問題變得更嚴重,央行才會採取措施。

其實,大家都知道當前房市「南熱北溫」的原因何在,台中市為何漲幅最大?

央行也有歸納出三大原因如下:

一、台商回台投資累計高達一.一兆元,並且國際科技大廠也陸續來台投資,廠商進駐中科、南科,帶動廠辦與周邊住宅需求。惟仍應注意應是點與線的有限需求,而非全面性的擴張。

二、政府積極推動都市更新,引發業者介入商用不動產投資。惟後續仍應注意都市更新逐漸增加的供給量,對於整體市場的長期影響。

三、錢多利率低,建商與壽險業加碼搶進,大幅推升土地成本。惟若政策適時介入,需求必然隨之萎縮。

2022年選舉屆臨時,年輕選票就會發揮作用─必然會督促政府提出有效的因應對策

由以上之分析可知,截至目前為止,幾乎只有央行表示意見,惟其觀察指標大都偏重於購屋貸款與建築貸款的金額或逾放比率等落後指標為依據,缺乏實務案例佐證,這也難怪央行的態度顯得相當保守,不敢貿然提出有效因應對策。

至於其他各相關部會抱持緘默,應該跟實價登錄資訊不夠透明息息相關,例如預售屋得等到結案後才公布交易資訊,在當前預售市場交易資訊尚未明朗之前,大家都不想當吹哨者,導致明明房市已經出現排隊秒殺炒作情況,主管機關還是坐視不管,而任令二○一二年與二○一三年桃園與新莊地區「秒殺」炒作情事一再重演。

眾所皆知,房價一再高漲,不只這一代年輕人買不起房,下下一代更加買不起房,更甭談結婚生子與生活品質!而更嚴重的是,一旦勉強購屋,在薪資所得無法大幅提升情況下,可能大半輩子都得當屋奴!

究竟台灣的房市怎麼了?我們可以暫時撇開社會成本不談,不過明年當各政黨開始布局二○二二年縣市長與民意代表選舉時,相信年輕人手中握有的選票,就會促使政府提出應該有的因應對策!

【理財周刊第1052期】
【理財周刊第1052期】

【全文未完,詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》1052期。尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源;訂閱理財周刊電子雜誌或免費下載APP

相關新聞

台灣的房市怎麼了?

─投機炒作無法遏抑? ─只看落後指標,如何超前預防?

施昇輝:存錢投資 才能翻轉人生!

財經達人施昇輝近十年來以ETF 0050、0056活躍於投資市場,並且提倡佛系理財、無腦投資,常在各大財經媒體及演講會推崇0050、0056的好處,然而,仔細推敲,這位人稱「樂活大叔」之所以能在中年「樂活」,並不單單只靠ETF,更大的原因是他早年辛勤的工作和存錢,才有今日的財富自由。

共創數位未來

如果說,這場百年大疫對人類有什麼正面的貢獻的話,那麼強迫人們加快數位轉型,就是積極的一面。張忠謀第四度代表台灣出席APEC領袖峰會,會中致詞除強調台灣的抗疫成績外,也提及台灣在全球數位科技供應鏈上佔有重要地位,期待在後疫情的數位時代,能與各APEC成員經濟體合作創造數位未來。

大盤衝萬四 台股後市怎麼看?

Q:近期大盤大衝,從疫情前外資進來衝萬三,到達時馬上拉黑,直到現在疫苗傳出極佳進展,全球股市普天同慶,台股也一舉突破萬三天花板並站穩萬三,還持續向上攻,時至今日,台股後續如何看待?

綠界科技站穩第三方支付龍頭

今(二○二○)年股票上興櫃,明年尋求轉上櫃的第三方支付龍頭「綠界科技(6763)」,董事長林雪慧用「速度」加強客戶的服務,並幫助客戶成長茁壯,收款會員已經超過二十五萬用戶,去年的代收金額破四八八億元,今年因新冠肺炎疫情,受惠於電商銷售成績大躍進,可望寫下六百億元傳奇。

美台大聯盟 網通先發陣容

美國強力制裁下,產品斷鏈的華為將被迫退出全球5G基地台市場,少了便宜設備可用的全球電信商,為了平衡基地台佈建的成本結構,已積極評估以傳統基地台設備,搭配Open RAN(開放式虛擬化無線存取網路)的解決方案,可望加速提高Open RAN在5G網路的滲透率,為台灣網通廠帶來營運成長新活水。

綠界科技電子發票超值方案

為了節能減碳,政府近年大推電子發票上傳雲端儲存,並針對開立紙本的「電子計算機發票」之企業,定了民國一一○年一月一日的落日期限。

疫情持續的投資環境主軸

川普卸任前訪台的議題其實是個燙手山芋,來了對台灣不一定利大於弊,反倒是如果能在明年一月之前簽署台美BTA,甚至FTA(自由貿易協定),那麼對台灣來說就是壓對寶了。所以說美豬美牛的議題其實是開弓的箭,沒有回頭路,而且不僅是沒有回頭路,對台灣的經濟來說,也是必須要走的路。

立好心中一把尺 買屋別當跟屁蟲

房產專家張金鶚退休出了新書《住房自由的人生》,總結過去三十年的研究及房市觀察,去年他購入人生的第四屋安享晚年,當時市場上瘋傳,連「空頭總司令」都開始買房,是否房市將回春?他不改作風地打臉,「自己換房是為了退休生活,與景氣何干?」

超級經濟圈誕生

川普連任失利後,十一月十二日再頒禁令封殺三十一家中國軍民融合發展企業,原來是抗議十一月十五日以中國為主導東協十國及中、日、韓、澳、紐西蘭等十五國簽署RCEP(區域全面經濟夥伴關係協定),美中大國的國際政治博弈不因拜登過去的親中立場而緩和,甚至更加暗潮洶湧。

半導體族群 長線保護短線

正當美國疫情再次爆發之際,美國輝瑞藥廠在十一月九日公布與德國生技廠BioNTech聯手研發的肺炎疫苗,達到逾90%有效率,有如乾旱之地的及時雨,全面扭轉悲觀氣氛,資金大舉搶進風險性資產,不僅推升美股再創新高,台股也攻上13780點新高。

台灣半導體 商機不褪色

隨美國總統選舉不確定性逐步消失的預期,市場原先壓抑的情緒獲得釋放,資金陸續回到風險性資產,帶動美股11月自選前就開始反彈,首周即創下今年四月來最大單周漲幅後,又在輝瑞疫苗臨床數據表現優異激勵下,11月9日上演噴出秀,道瓊指數期貨更衝上歷史新高指標的三萬點,短短六個交易日道瓊、標普五百、那斯達克、費城半導體、羅素2000指數,最高分別上漲13%、11.6%、11%、16%及6%,漲勢相當驚人。

熱門新聞

商品推薦

udn討論區

0 則留言
規範
  • 張貼文章或下標籤,不得有違法或侵害他人權益之言論,違者應自負法律責任。
  • 對於明知不實或過度情緒謾罵之言論,經網友檢舉或本網站發現,聯合新聞網有權逕予刪除文章、停權或解除會員資格。不同意上述規範者,請勿張貼文章。
  • 對於無意義、與本文無關、明知不實、謾罵之標籤,聯合新聞網有權逕予刪除標籤、停權或解除會員資格。不同意上述規範者,請勿下標籤。
  • 凡「暱稱」涉及謾罵、髒話穢言、侵害他人權利,聯合新聞網有權逕予刪除發言文章、停權或解除會員資格。不同意上述規範者,請勿張貼文章。