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危老重建整合大哉問(四)

2019-05-30 14:32理財周刊

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─都更先發失利,危老救援建功?

文.莊孟翰

Q:台北市真是個既新也舊的城市!走在巷弄間,一邊豪宅、一邊老舊建築的現代與窳陋景象,隨處可見,這正反映了都市更新及危老重建窒礙難行的現實問題。然而,針對都更這個大議題,在當前景氣市況不佳,建商又不願積極介入情況下,似乎與一般民眾的關聯性不大,倒是較小面積就能自主更新的危老重建,近期已逐漸成為民眾茶餘飯後熱議的話題。

想請教莊教授,不少民眾或許對都市更新不抱期待,但對危老重建則又高度關注,危老重建表面看似簡單,卻依舊推動不易,當中還有哪些不容忽略的「眉角」?

A:根據內政部公布數據,全台住宅自有率高達八四.八三%,光是屋齡超過三十年的老舊住宅就有四一○萬戶,佔住宅總量的四七.二五%,也就表示目前每兩戶就有一戶被列為老舊且須納入更新評估的住宅,這也正顯示都更與危老重建迫在眉睫。

前幾期已討論一些常見的實際案例議題,本期再針對「選配」與「停車位」問題提供參考意見如下:

十六、選配問題

─以原建物位置+垂直集中為原則

(1)依都市更新權利變換實施辦法之規定,所有權人依估算之權利價值分配更新後之房地,一般都是以原位置垂直集中分配為原則,當同一戶有多人選擇時,再以抽籤決定,惟抽不到理想位置時,也常會出現一些怨言甚或杯葛舉動。

(2)如不願參與分配,可依都更條例第31條規定以現金補償。

(3)如因更新後分配價值未達最小分配面積單元,除可以現金補償之外,亦可與其他都更戶合併分配,另外,亦可徵得全體都更戶同意參與選配,差價再以現金補足。

(4)至於實際選配後之找補,一般大都以不超過應分配價值的五~一○%為原則,以免差價太大不利後續找補處理。

(5)找補價格認定常受景氣變化影響,尤其景氣向上階段,多數人都想增加購買面積,而衍生價格優惠幅度與剩餘部分出售,是否足以抵償共同負擔費用之爭議。

(6)實際分配價值為房地價值+車位價值。

(7)選配原則:原建物位置+垂直集中,一般選配大都依原建物位置經更新後之建物與車位,並以垂直集中為原則。

(8)高樓層與低樓層:一般大都採取都更戶依原居住樓層選配都更後較低樓層,較高樓層價格較高則歸實施者所有,自主都更則用以出售抵償共同負擔費用。

(9)分配單元以一戶搭配一車位為原則。

(10)所有權人同時發生申請同一戶時,則以公開抽籤方式決定。(請參閱都市更新權利變換實施辦法第11條、第12條與第26條)

十七、停車位問題

─坡道式與機械升降差異大

(1)隨著都市車輛逐漸增加,停車空間嚴重不足,都更戶愈來愈重視停車位的數量、位置、長度與寬度。往昔常見縮水版停車位,導致消費爭議不斷。

(2)修法之前最常見的兩種尺寸為「二.二五公尺乘五.七五公尺」與「二.五公尺乘六公尺」。

(3)機械停車位為寬二.五公尺,長五.五公尺。

(4)若是靠著樑柱、牆壁的車位,迴轉半徑超過六十度,車道也必須有五.五公尺寬,才不會發生停車不便問題。

(5)危老重建基地較小,規劃設計大都非坡道式,而是汽車升降機,又如位處角落,迴轉角度不夠,必須倒車入庫,或車道太窄、車位太小,旁邊又有柱子等問題,另外,最受訾議者就是機械式停車位。

(6)子母車位:雖可停放兩部車子,但車位面積比兩個標準車位小,通常是一部停裡面一部停外面,後側車子進出,必須先移開外面車子,進出極為不便。

(7)民國一○七年三月二十七日建築技術規則建築設計施工編修正前,標準停車格規格為寬二.五公尺、長六公尺,修正後為寬二.五公尺、長五.五公尺。

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