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一成自備款 幫得了年輕人買房?

2018-08-10 08:46理財周刊

【文.莊孟翰】

【理財周刊第937期】
【理財周刊第937期】
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按理來說,天下第一大部的資訊應該比一般民眾還要專業得多,這一次所引發的問題其實正是反映兩年多來內政部習慣一言堂的高層官員惹的禍,不僅對實務問題了解不夠,還不願廣納建言,否則如能事先經由內部討論,再召開個公聽會或論壇,還真看不出這個小問題會引發什麼大風波!

對於這一次始料未及的嚴厲批評,內政部高層官員雖然表示,這是徐部長與他討論後,才對社會提出的政策意向,其後又隨即發表聲明,擬暫停規劃,並且再想想有沒有更有意義,且獲得社會支持的其他方案。其實就這一事件始末而言,主要癥結除房價與所得這兩點之外,另一值得關注的是,為何政策形成會是如此草率?那位習慣一言堂作風的官員未來是否還會提出什麼驚人的創舉?

其次,就購屋本質而言,幾乎每個人都會辦理貸款,其間雙方主要當事者就是購屋者的負擔能力與銀行的風險管控,而當前一般銀行核貸大都介於七至八成之間,因此,如果購屋者不能支付二至三成自備款而勉強購屋,風險必然很大,更何況往後二十至三十年房貸本息必然也會嚴重影響生活品質與子女教育經費等,因此,除非未來市場走勢看漲,否則大家寧可靜待景氣觸底之後再作定奪。

其實,有關一成自備款問題,如果是在一九九○至二○○三年台北市每坪房價介於三十至四十萬元之景氣低迷期間,能夠藉由一成自備款及時拉年輕人一把,如今回想起來必然是一項德政無疑,因為其後自二○○三至二○一四年之間房價自每坪四十萬元一路飆漲至九十二萬元,足足上漲了一倍多。

台北市預售房價與台灣每人GDP變動趨勢圖
台北市預售房價與台灣每人GDP變動趨勢圖
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此外,如再就內政部營建署所公布一九九○至二○○四年貸款人民自購國民住宅十二萬三一三戶加以檢視,或許是時間巧合,正好與房市景氣相契合。惟如再就「貸款人民自購」係指由政府補貼利息,協助收入較低家庭購置民間住宅之意旨,應與這次徐部長所提出之協助購屋動機不謀而合,唯一差別在於利息補貼與降低自備款的不同方式。至於另一最嚴重的失誤則是時機不對,因為目前正好是二○一五年房市景氣下行之初始階段而招致強烈批評,其所以致此,當然是沒充分掌握市場資訊與實務現況。

由於二○○三至二○一四年房價逐漸飆漲,房價所得比與貸款負擔率亦隨之逐年攀升,按2018Q1全國房價所得比高達九.○八倍,六都為七.二九至十五倍,遠超過一般國際三至五倍之衡量標準,至於貸款負擔率全國三七.二五%,六都介於二九.九二~六一.五四%之間,亦高於國際三○%至三分之一的衡量標準。而此際最具爭議性的焦點問題,應是房價高漲,所得卻長期遲滯,導致政策一稍有閃失,就很容易引發民怨。

由以上之分析,當前房市景氣依舊低迷,加以超額供給與投資客急於釋出,另一方面持有成本愈來愈高,此外,日本少子化與老年化之後遺症亦逐漸廣受國人關注,因此,現階段政策規劃仍應以延續營建署既有的租金補貼與優惠購屋貸款方案較為妥適,至於如何減輕年輕人購屋負擔,勢必得再等個三、五年市場景氣動向明朗之後才會比較具有實質意義。

另外,如附圖一九六六至二○一七年台北市預售房價與台灣每人GDP變動趨勢圖所示,其中一九九○至二○○三年每坪房價由三三.六二萬元漲至三九.一○萬元,漲幅一六.二九%,每人GDP由八三二五美元增加至一四一二○美元,增幅六九.六一%,這一段期間不僅人人皆得以輕鬆購屋,資產還大幅增值,可謂皆大歡喜。

惟如就二○○三下半年最近這一波房價起漲點計算,每坪由三九.一○萬元漲至二○一四年之九二.四萬元,再回跌至二○一七年之八三.三萬元,漲幅高達一一三%,另一方面,每人GDP由一四一二○美元增加至二四二六九美元,增幅七二%,亦即一九九○至二○○三年這一段期間是「所得增幅<房價漲幅」,至於二○○三至二○一七年這段期間則剛好相反,呈現「房價漲幅<所得增幅」之逆轉趨勢,由此即可充分了解這一次「一成自備款」購屋政策為何會引起這麼大的反彈。

而更重要的是,今後主管機關政策擬定時如何務實的先接地氣傾聽民意,別再以一言堂的高姿態惹了禍還不知怎麼危機處理!

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理財周刊

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