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房地產景氣復甦了沒?─可能是邁向大U型谷底盤整的開始!

2018-05-14 14:23理財周刊

【文.莊孟翰】

【理財周刊第924期】
【理財周刊第924期】
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Q:2014年7月1日,為抑制房價不斷上漲,台北市政府率先祭出囤房稅,並在之後的三年內持有稅、交易稅與資本利得稅眾箭齊發,著實快速讓房市景氣急速冷凍,但在重稅之下,雖成功壓抑投機炒作,卻令房產景氣不斷往下探底,至今未見轉機。

然而,在這一、二年房市探底預測過程,便有不少言論紛紛指出,市場已有觸底好轉跡象,最近不僅中央銀行表示房貸餘額提高,房市似有回溫跡象,就連一些研究機構所發布的訊息也常出現類似觀點。想請教莊教授,對於今年房地產景氣是否即將觸底的看法?

A:事實上,研判房市多空,端看單一數據資料常會失之偏頗,應該根據多方面資訊綜合研判,才能降低誤判機率,包含央行房貸餘額增減、建商是否開始購地、推案量與買賣移轉數量增減、看屋與購屋比例多少。其次,廣告量增減、代銷公司是否包銷、營造廠商是否以工程款抵換餘屋以及法拍屋數量增減等。由上述種種指標之實務現況,皆可判斷房市尚未呈現復甦跡象無疑。以下再聚焦幾項數據綜合觀察,便可較為客觀的研判2018年房市是否已呈現復甦趨勢。

一、推案量持續衰退

根據2018年第一季國泰房地產指數,六都「每坪成交價」,相較於2013年黃金秒殺時期,可以發現其間漲跌互見,除新北市及台北市下滑外,其餘桃園市、台中市、台南市及高雄市都略有回升。

今年第一季台北市每坪成交價格落在76.78萬元,幾乎回到2012年的水準,新北市過去每坪最高曾有40萬元的水準,如今成交價格落在每坪37.71萬元,呈現明顯下滑趨勢。全國過去最高也曾高達29.17萬元,目前又降為24.91萬元,由此不難看出整體房市景氣並未好轉。

其次,「議價空間」仍維持在13%至19%,倘若景氣好轉,議價空間應該是0%,此數字越低代表議價空間越小。由此可以想見,現階段仍存有10%以上的談判空間,相較景氣熱絡時期,購屋者會擔心晚一步訂購,價格便會往上調,因而很容易高價下訂。惟現階段則是處於想買若價格不符合理想不輕易出手,但買不到也不覺得可惜的狀態,顯示市場仍處於買方較佔優勢階段無疑。

另外,從「三十天銷售率」觀察,過去景氣好時,三十天的銷售率可達30~50%,亦即一個月就能達到三成到五成的銷售佳績,反觀目前全國三十天銷售率僅13%,北部地區約10~11%,甚至低於全國平均,台中市也只有12.92%,南部地區則約16%,可見只有房價波動較小並以自住為主的南部地區銷售率略高於全台平均,這也是景氣未見復甦常見的現象。

此外,號稱房市景氣觀測領先指標,國內重要的「三二九檔期」剛結束,各大建商「推案量」並未增加,且皆以低總價的小宅為主,過去引領風騷的豪宅建案卻罕見的宣告缺席,如再根據國泰房地產指標顯示,今年第一季新推案共170件,推案戶數約共13152戶,總推案金額1710億元也較上季衰退,由此顯見整體房市仍未出現明顯翻升跡象。

二、廣告量未見增加

一般民眾最能感受到房市溫度的,便是各大媒體的廣告數量,過去常憑藉大量廣告支撐,建商每年在媒體刊登的金額,可以說是一塊很大的肥肉,過去當房市處於景氣榮景,各大建商在各大平面、電視媒體上砸錢打廣告毫不手軟,尤其景氣高峰時五大報包含自由、中時、聯合、經濟及工商等,常見周末一份報紙不僅增頁至二四版,當中預售建案更占有七、八個版面,現在各報有時僅在假日才能見到建案廣告,至於電視廣告則付之闕如,原常塞滿信箱的DM則只有中古屋偶爾出現一、二次。由此顯見,多年來的不景氣也讓建商不得不在廣告預算上撙節開支,凡此都是景氣依舊不振之實務現況。

三、讓利促銷有增無減

讓利促銷未曾減緩,代表房市依舊是「買方市場」,除贈送家具、裝潢、建材及電器產品等,甚至出現預售建案累積相當銷售量就抽獎送贈品,包含高級跑車等高單價產品,這種以大手筆促銷催促買氣的「去化庫存」方式,一向都是不景氣階段常見的去化餘屋標準模式,惟截至目前為止,餘屋存量依舊相當龐大。

四、法拍增溫,卻不斷流標

目前新成屋與預售屋銷售欠佳的野火,已逐漸蔓延到法拍市場,根據內政部統計,去年全台法拍移轉棟數4899棟,年增5.8%,當中台北市以49.88%的法拍移轉增加數量居六都之冠,其次,也有少數建案落入法拍市場,至於未來景氣動向則仍須密切觀察銀行逾期放款比率是否攀升而定。值得關注的是,最近新北市樹林區透天建案「永捷京の都」三一戶透天厝,以底價6.49億元進行法拍,不過卻以流標收場,由此可見市場景氣依舊未如想像中樂觀。

五、買賣移轉數量潛藏的假象

最近部分媒體不斷報導今年第一季買賣移轉棟數大幅增加,便判定景氣回溫,事實上買賣移轉數量增加,其中一大部分為兩三年前的預售建案,紛紛進入交屋階段所呈現的景氣復甦假象,因此不能端看買賣移轉增加的單一因素,就斷定景氣好轉。

1988-2018年購置住宅貸款餘額及建築貸款金額統計jpg
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此外,還得考慮季節性因素,例如一月一日公告現值調整,除建商會因為跨年度的稅制問題趕在年底前交屋之外,上市櫃營建公司更會因年度入帳作業,期望於當年度出清餘屋以認列營收,更牽涉到配息配股及填權等問題,這些因素林林總總,都有可能使得第四季的買賣移轉數量暴增,最顯著者為2016年1月1日房地合一稅實施,導致2015年第四季買賣移轉數量暴增。

其次,每年第一季都會涵蓋農曆春節,通常都是新婚、喬遷等交屋旺季,凡此都是推升買賣移轉數量的動能之一,因此買賣移轉數量只是研判景氣動向重要因素之一,不能單憑這一因素判定市場景氣是否觸底回溫。

六、房貸餘額增加潛藏的假象

根據中央銀行公布的三月購置住宅貸款餘額6兆6997億元,續創新高,年增率4.71%更是十六個月來最大增幅,另外建築貸款1兆7335億元(土建融),三月餘額月增65億元,也是十七個月以來呈現持續正成長,因此,央行總裁對於目前整體房市信心十足,而以「溫和成長」走勢來形容現階段房市景氣。

不過,貸款總金額逐年增加,有可能緣於房價不斷飆漲或建案出清存貨,以至於在房價基數提高之下,貸款金額連帶增加。此外,另一常見原因為建商在銀行催促還款情況下,縱然銷售不佳,還是先找人頭過戶貸款,製造景氣熱絡假象。因此,單憑貸款金額提高,就斷定房市景氣回溫,常會失去研判正確性(詳請參見附圖)。

綜上所述,再加上今年以來代銷公司依舊不包銷,投資客不再進場,就連有錢人都怕房產淪為負資產而不願增購,顯示當前不僅市場景氣依舊未觸底,恐怕才正邁向「大U型谷底」盤整的開端而已!

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