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實價登錄2.0與資訊透明實務案例解析

2018-05-04 13:12理財周刊

【文.莊孟翰】

【理財周刊第923期】
【理財周刊第923期】
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Q:台灣在薪資倒退十七年的時空背景下,2014年7月1日台北市率先祭出囤房稅,緊接著往後三年陸續推動房地稅制改革,終於有效抑制房價。即便如此,台北市每坪房價68.46萬元(依四月二十九日一美元兌新台幣29.812元換算),依然高居全球第二十一位(Global Property Guide),尤其是在貧富差距越來越大,M型化社會愈加明顯情況下,年輕人依舊只能望屋興嘆!

2008年全球金融海嘯之後,政府為提振經濟而降低部分房地稅率,間接炒熱房地產,2012至2013年更可說是房地產的黃金年代,為抑制不斷高漲的房價,政府推出實價登錄,擬藉資訊透明化抑制投機炒作,其後將原採五十個區間門牌號碼進階到三十個區間門牌,這次則要再改為個別門牌揭露。

請教莊教授,這樣的作法對於資訊透明與市場交易能有什麼樣的助益?

A:一般房地產買賣總以總價為準,鮮少精確分析單價與公設比,過去以五十個門牌區間進而改成三十個,現在則是希望明確揭露地址,確實顯示幾號幾樓,這樣的作法將可使買賣更為透明。事實上,房價除地段之外,也會因為前後棟的不同而出現價差,甚至高樓層與低樓層價格也會有極大差距,倘若資訊揭露得更清楚,更能了解總戶數多少,周邊環境如何,是否位於邊間或單面、雙面採光,這些資訊如果都能標示清楚,也就不會出現房仲人員隱瞞交易情事,一般民眾也才能在資訊充分且正確情況下輕鬆購屋。

另外,如果買賣雙方同時辦理登記,再加上資金流程查核機制,交易價格就不容易造假,過去曾出現賣方想要獲得較高的貸款金額,而在簽約時刻意拉高交易價格,不過資訊透明化之後,如果同一路段或同一社區價差過大,一經核對就會真相大白,尤其近年利用贈品隱瞞實際交易價的問題必將大幅降低。有關這一點,美國行之有年的買賣雙方經紀人制度,頗具參考價值。

此外,近年委售方式也逐漸由「專任委託」轉變為「一般委託」,亦即可以同時委託好幾家房仲業共同銷售,過去,如果僅委託一家房仲業者,房價就很容易遭到操控,例如為營造房市熱絡假象,一旦看屋人數多,就很容易藉機提高房價,甚或出現假買賣情事。

此外,還有「關係人交易」問題,例如過去也曾發生長輩為降低贈與稅,刻意降低房價,因此,當房價出現巨幅落差時,就可合理懷疑可能是關係人交易所致,另外,也有可能是關係人先低價買下土地,再高價轉售公司的逃漏稅交易情事。

至於以往常見的「公設比」問題,除停車位分攤之外,爭議最大的首推雨遮與屋簷的登記與計價問題,過去曾有一段時間可以登記且可以計價,其後又改為可以登記但不計價,惟自2018年1月1日起再改為不登記也不計價,這當中就會出現相當大的落差,一般買房最大的問題是買方通常只重視總價,比較沒有注意單價與公設比,以致比價常流於形式,而導致糾紛頻仍,因此,依個別門牌揭露實價,必然會有效消弭糾紛。

目前對於實價登錄,建商與主管機關也都很關心的一個議題是,會不會有「助漲助跌」問題,例如交易前後價格劇烈變動,不論是政策或景氣使然,只要資訊即時充分揭露,市場機制即可自行調整,不必擔心短期的助漲助跌問題,2015年以來景氣急劇轉折,即是此一議題最佳的解答。

譬如2012、2013年景氣持續熱絡,價格越賣越高,此時賣方比較容易吃虧,2015年以後景氣開始衰退,則轉變成買方較容易吃虧。

美國一向就是以「全部揭露」的方式,實行堪稱全世界最為透明的制度,利用類似互聯網資訊交流中心的MLS(Multiple Listing Service),提供正確及完整透明的參考資訊,消費者就可不必擔心遭到屋主或房仲業者從中哄抬價格,而淪為待宰肥羊。

當前台灣大型房仲業者也有大量提供交易資訊的網站,揭露內容包含房屋坪數、交易時間等,甚至還附加平面圖,也有提供720度看屋服務,這些都是相當具有參考價值的透明化資訊。

以下再舉十大實務案例,說明按實際門牌揭露交易價格,以利解析比較價差的重要性。

一、實價登錄價差分明

近年在仁愛路到信義路間的光復南路路段,東側為信義區,西側為大安區,同樣在光復南路上,西側竟然比東側一坪價差高達五至十萬元,乍看之下頗覺訝異,但卻屬實務案例,時下經常耳聞同一棟大樓價差高達10~20%,除交易時間與裝潢設備之外,大都緣於資訊不透明,因此,只有資訊充分揭露,才能實現公平交易的政策目的。

二、捷運交通利多價差

通常以捷運交通利多為訴求的標的物,最容易吸引購屋者注意,卻常忽略道路狹窄,或高架路段轉彎處捷運列車緊鄰建物之重大缺失所導致之巨幅價差。

三、新舊鄰棟價差

常見相鄰兩棟新舊建物價差超過50%,其因除地段優越例如林蔭大道,更會因結構安全例如鋼骨結構,再加上大坪數豪宅規劃,導致每坪價差高達50%,仁愛路三段帝寶豪宅就是典型案例。

四、高低樓層價差

通常同一棟大樓巨幅價差大都緣於高低樓層,主要係低樓層與對街建物遙遙相對,高樓層則可享有寬闊的景觀視野,例如天母地區常見樓高三十多層的鋼骨結構豪宅,頂樓與低樓層每坪價差超過三十萬元。

五、前、後棟價差

如果同一棟大樓有兩個以上門牌而又有前後棟之分,常會因基地較為狹長而規畫有天井,這就會有回音問題,另外,一樓住戶就得忍受掃不完的垃圾,且高樓層住戶也常會有陽台衣服被風吹落問題,而低樓層住戶通風採光必然較差,房價差異必然不小。

大樓正門設置於巷道,後側雖有隔柵遮掩,房價依舊偏低
大樓正門設置於巷道,後側雖有隔柵遮掩,房價依舊偏低
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六、前、中、後段價差

同一社區常見前棟價格較高,中間其次,後棟最低,其因在於基地狹長,正面設計多戶店面,大門出入口設置於巷道,加以後側建物窳陋尚未改建,導致前棟一坪可以賣到一百萬元,中間九十多萬元,後棟僅約八十多萬元,因此,對於量體較大社區並且有前後棟之別,就可以觀察門牌號碼據以研判價格差距,通常後棟都會以「之一」或「之二」編列門牌,因此,購屋之前只要掌握這一重點,弄清楚相關位置,實際看屋時就能充分了解價差若干。

七、自家大門正對他家後門價差

一般巷道寬度六至八米極為常見,惟若連車子都嫌狹小的四米巷道,就得注意大門正對他家後門之瑕疵,因此,除要仔細了解欲購房屋門牌編號之外,還得實地勘查對面建物是否有編列門牌號碼,方不致因價格便宜而誤蹈陷阱。有關此一議題,如能再Google一下市街圖或航照圖,當更能一目了然。此一問題可能是早期基地整合不成所導致。

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