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都更修法 一部法令 行遍天下

2018-04-09 08:55理財周刊

【文.莊孟翰】

【理財周刊第919期】
【理財周刊第919期】
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─缺乏實務經驗,再加上理想與現實脫節,導致20年來修法八次,都更依舊困難重重

每當地震發生,主管機關照例會心急如焚不斷的舉辦政令宣導說明會,惟若就近年修法進度與內容來看,似乎仍沉醉在自我感覺良好情境中,絲毫看不到任何突破性的創意。

一、未因地制宜,事倍功半

都更條例自1998年11月11日公布以來,歷經八次修正,主管機關應該認真檢討的是,為何二十年來還是原地踏步。再看看這次修正條文內容,雖明訂政府應就都市發展狀況、居民意願,及原有社會、經濟關係、人文特色進行調查評估,視情況劃定更新地區,單就這一點即可得知依舊是官樣文章照抄一遍。筆者一再提醒目前這部法令未必適用於全台,其因在於中南部房價偏低、空屋率高、透天厝林立,倘若未能因地制宜,都更如何全面推動?

至於調查評估議題,只要召集各縣市政府開會討論或提出推動實施計畫,答案立可揭曉,保證必定是前述原因,那就不必勞煩內政部主導都更高層官員再歸責於「地方政府怠惰」了!

試想,2017年第四季雙北市屋齡三十年以上住宅合計127萬3663戶,僅占全國397萬4738戶之32.04%,單憑這一數據即可揭開這次修法不能務實的及於中南部地區之原因。

另再舉例就2017年第四季全國房屋稅籍一至三層透天厝住宅數量比例46.75%,台北市9.42%,新北市32.32%、桃園市35.86%、台中市43.64%、台南市61.05%、高雄市44.16%,嘉義縣則更高達86.99%,益加凸顯單憑一部法令行遍天下的困難所在,這也正是儘管中央官員一再抱怨地方政府怠惰,除雙北市之外,其他縣市都更數量依舊寥寥無幾之主要緣由。

二、空屋存量與新屋去化,交互衝擊

長久以來空屋問題一直困擾著政策之擬定與推動,惟每當景氣屆臨,主管機關不是忙著壓抑房價,就是聚焦於稅制之擬定,對於空屋視若罔聞,及至今日,在少子化高齡化日益嚴重趨勢下,大量空屋問題已不容坐視不管。因此,各地方政府更應積極清查彙整,最遲在2020年配合聯合國人口普查時所附帶的空屋調查也就格外重要,俾免日本因少子化高齡化導致820萬戶空屋所衍生資源浪費與治安死角等問題在台灣重演。

空屋調查統計表依行政院主計處公布資料彙整之2010年一五六萬戶空屋,雖然其後主管機關有再補充說明係因休閒戶與第二屋約占一半所致,果真如此,空屋仍近10%,還是歐美先進國家的二倍,由此所衍生空屋存量與新屋去化交互影響,並進一步衝擊都更推動,豈容坐視不管?倘若中央主管機關還是不信,下次不妨微服出巡再詢問一下計程車司機,答案立可揭曉!

其次,如再檢視2018年三月六都電梯大樓成屋行情比較圖,當可更加清楚了解房價與造價之關聯,及其對都更戶與實施者參與都更之意願如何。

三、景氣衝擊,環環相扣

其次,另一客觀因素則是景氣重挫,房價大幅下跌而影響都更戶共同負擔比例與分屋比例,至於對實施者之影響,除房價之外,所分得房屋如何銷售更是一大問題。

此一議題如就雙北市而言,房價較高,都更誘因依舊存在,惟就士林文林苑都更過程加以檢視,房價變動也相當令人驚悚,按當初預售時每坪約45萬元,及至景氣高峰約100萬元,俟抗爭結束完工交屋時已降至70至80萬元,由此不難了解市場景氣起伏變化對於都更推動之影響程度。

如換一個角度思考,中南部房價較低,成屋行情大都低於20萬元,如就預售屋普遍高於成屋行情三成推算,大部分地區房價還是不足以支撐都更分屋比例,更甭談透天厝都更產品定位與產品去化。至於中南部空屋數量是否如附表那麼龐大,就有待各縣市政府深入調查了解,並提供中央主管機關參考,否則依現有情況,既缺乏縱向銜接,也談不上橫向連結,再加上中央主導都更高層官員缺乏實務經驗,又無法接納建言,真不知今年八百個案一萬戶的業績從何而來?

2018年3月六都電梯大樓成屋行情比較
2018年3月六都電梯大樓成屋行情比較
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因此,如果不能務實的因地制宜,僅憑一部法令就想行遍天下,到頭來可能還是僅止於雙北市而已!有關此一議題本人每次應邀參加立法院公聽會時,都一再建議主管機關高層多參加幾場民辦公聽會,並親自到中南部實地視察,徹底了解空屋比例、透天厝分布與都更推動困難關鍵問題,方不致理想與實務嚴重脫節,還自我感覺良好的沉醉在397萬戶都更產值對國家社會與經濟成長的貢獻!

【全文未完,詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》919期。尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源;訂閱理財周刊電子雜誌或免費下載APP

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