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三二九檔期備受矚目的觀察指標

2018-03-29 15:09理財周刊

【文.莊孟翰】

【理財周刊第918期】
【理財周刊第918期】
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─推案量多少?銷售率如何?

─新成屋去化是否超過五成?

─讓利促銷廣告是否結束?

Q:台股再度站上萬點,交易量大幅攀升,相較欲振乏力的房市景氣,成為強烈對比。數據會說話,根據住展雜誌預估北台灣今年推案量,包括台北市355.3億元、新北市684.3億元、桃園市380.2億元、基隆市5億元、新竹地區181.6億元、宜蘭地區8.5億元,合計約1614.9億元,較去年1829.1億元減少11.7%,已連續兩年下滑。

針對目前房價下跌的程度,民眾似乎已漸有感,根據房仲業調查網友今年下半年購屋意願,結果顯示看跌者約三成,且有近七成不認為今年是購屋好時機,但想買房者卻高達84%,顯示民眾心目中的最低點還未來臨。因此,想請教莊教授,每年據以研判房市景氣動向的三二九檔期,有哪些重要觀察指標?

A:實際上,過去有不少市場研究認為今年買賣移轉棟數只要超過三十萬棟便可視為復甦,但事實上不太可能,依目前各項綜合數據研判,今年依然會呈現「價跌量微增」的趨勢,縱然台北市部分地區看似價格有上揚,但那應該也只是精華地段的少數個案,其他地區成交量成長應該相對有限,並且與過去相差不大,預估今年買賣移轉棟數可能落在二十七至二十八萬戶之間,主要原因除房價依舊高懸之外,稅制結構應該是主要影響因素。

從積極與消極面觀察

相較去年,今年三二九推案量稍減,過去的新成屋延續到今年繼續促銷,在市場「超額供給」沒變情況下,三二九檔期必然是觀察今年多空及景氣是否轉折、買賣雙方是否主從易位的關鍵點。

長久以來房地產市場一直存在三至四大檔期,各大建商尤其重視三二九檔期,無論如何都想要搶個頭香。景氣好時,建商會加快腳步搶著推案,一旦景氣轉弱,對於餘屋的廣告策略就變得相當重要,而這也正是讓利促銷成為重要觀察指標之主要原因。

然而,要研判景氣是否有從現階段的買方市場過渡到賣方市場,支撐點、平衡點何在?現階段應該可以從積極面與消極面加以觀察。

首先,積極面包含「讓利」問題還沒消退,建商依舊大打贈送停車位、裝潢及家電等促銷廣告。此外,「實價登錄」一直存在「價格不夠實在」的問題也是觀察指標之一,截至目前為止,賣方仍會以實價登錄的價格作為基準增加10%開價,買方則以實價登錄的八折討價還價,中間存在的30%議價空間尚未大幅縮減,因此,要判斷景氣是否回溫,恐怕得等到雙方認知差距皆回到實價登錄的基準點才能確定。

至於消極面則是法拍數量增加,但拍定率卻下滑,因繳不出房貸而遭法拍者漸增,但參與標購者少,其間更不乏滯銷建案,大家仍不想於此時接下燙手山芋,由此顯見目前應該還是停留在「觀望」的市場。

逾放比恐增 銀行放款將趨保守

根據內政部統計數據,法拍屋拍定數量,2003年這一波房價起漲時為5萬7899棟,及至2015年景氣急遽轉折驟降至四六六九棟,至於2016年與2017年分別為4630棟、4899棟,由此顯見法拍數量受景氣衰退影響至鉅,然2018年一月本國銀行逾期放款比率仍維持在0.28%低檔,惟在房市景氣依舊低迷情況下,一旦法拍數量增加,拍定率下降、逾放比提高,銀行放款勢將趨於保守。

其次,如就近年本國銀行逾放金額加以探討,2013年898.79億元、2014年617.47億元、2015年598.59億元、2016年706.86億元、2017年747.08億元、2018年1月764.5億元,最近兩年已略呈增加趨勢,後續則仍待追蹤觀察。

如再就近年頻傳建案遭法拍情事,例如去年八月竹北十九層三十戶豪宅建案整棟遭法拍,底價為7.65億元;今年三月新北市樹林區又出現透天建案三十一戶,一拍底價6.49億元。因此,今年三二九檔期不論是預售屋或新成屋銷售情況,自是備受矚目。

北台灣推案量與銷售率
北台灣推案量與銷售率
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建案法拍案例增 預售、中古及新成屋買氣仍低迷

根據住展雜誌預估的推案量減少,正代表預售屋景氣仍未好轉。另根據不動產仲介公會會員數量消長顯示,六都當中,新北及桃園皆減少約20%,台中及高雄減少幅度達10%,台北減少8%,台南也減少有2%,全台共計減少12.8%,而房仲家數的減少,意味著中古屋市場仍處於緩和下跌的情況仍未見改善,否則房仲店數應呈增加趨勢才對。

另再根據台北市地政局公布近一年不動產交易數據,今年二月建物買賣登記件數895件,較上月減幅40.69%,較去年同期減幅5.19%,較去年平均減幅29.42%,與十年均值相較減幅62.35%。此外,不動產經紀業執業中家數為1008家,較上月增幅0.39%,較去年同期增幅0.39%,較去年平均增幅0.9%,較十年均值增幅8.50%。由此顯見近期預售、中古及新成屋買氣並未如一般傳聞已出現漸趨好轉跡象,如再就國泰及信義房價指數相互對照,預期房市景氣觸底回升,恐怕仍言之過早。

因此,根據上述各項指標數據,綜合研判這一波房市景氣應會呈現大U型走勢,目前仍處於探底過程,並且短期內不易出現反轉訊息。

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