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花蓮地震後都市更新七大當急要務

2018-03-05 08:54理財周刊

【文.莊孟翰(前淡江大學產業經濟系副教授)】

【理財周刊第914期】
【理財周刊第914期】
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1.修法一再延宕,還要再拖多久?

2.城鄉差距:一部法令,行遍天下?

3.縱向銜接?橫向連結?

4.一坪換一坪,為何不在第一時間澄清?

5.公權力不彰,中央與地方推諉卸責?

6.釘子戶無法解決,哪來行政效率?

7. 老屋健檢:何不將土壤液化潛勢區、斷層帶與危老建築資訊套疊後公開?

8.示範案例:建構SOP流程,何難之有?

9.建立估價權威性,刻不容緩!

10.成立不動產專業法庭:速審速決,化解紛爭。

Q:二月六日,花蓮發生規模六的地震,造成四棟大樓倒塌傾斜,更有多棟大型建築物損壞,這次地震再度震出老舊房屋結構問題,都更議題也再度被喚醒。前內政部長李鴻源也指出,台北土壤液化問題嚴重,如果發生規模六地震,恐怕會有四千棟建物倒塌。

台北市長柯文哲也表示,都更勢在必行,對於都更戶的無限上綱,不但想要一坪換一坪,還要外加停車位的要求,柯市長直言,世界上哪有那麼好的事!此外,內政部次長再度提及「老危屋條例」及「都更條例修正草案」(內政部於2012年6月14日提出修正草案),包含防止惡意圈地、公開審理判定範圍、爭議案強制辦聽證會及程序完備可拆除等四道機制。然而,都市更新條例修法目前仍躺在立法院「尚待審議」,想請教莊教授,相較於法令仍停留在紙上談兵,對於都更推動實務的當務之急為何?

A:首先,對於柯文哲市長不可能一坪換一坪的回應給予肯定,不同於過去一些政治人物,往往為了選舉而亂畫大餅,最後做不到,反而讓政策更加窒礙難行。北市府在今年二月十二日舉辦的「都市更新論壇Ⅳ」,柯市長致詞時表示,郝市長推動老舊公寓更新的五年專案,對於四、五樓老舊公寓進行都更,提出一坪換一坪的政策,以增額容積誘導建商進行整合老公寓,但該專案五年期滿只有七十九案提出申請,且只有三案開工,由此顯見政策效果不彰,如今想要捲土重來,可行性如何,還得面臨更為嚴苛的考驗!

以下僅就花蓮地震後都更應聚焦的問題,提出七點建議如下:

一、一坪換一坪,選舉語言,窒礙難行

─寅吃卯糧,不合邏輯

當前都更最重要的問題,首應將資訊透明化,包含「土壤液化潛勢區」、「斷層帶」及「屋齡四、五十年以上的老屋」,上述三者內政部都有詳細資料,政府應儘速將這些資訊彙整套疊公布,假設一棟房子集結以上三項於一身,還需懷疑其危險性?

或許官方會擔心,資訊套疊公布之後,會有許多位於精華地段的房屋面臨房價大幅下跌的命運,但仍建議儘速公布,一旦房價大幅下跌,這才會喚起一般民眾的危機意識,否則當前大家對於都更似乎都事不關己。建商也普遍將都更視為燙手山芋,避之唯恐不及,更僅將都更當作牟利工具,不斷對政府提出不合理要求,將老屋安危拋諸腦後,這才是真正罔顧人民生命財產於不顧的最大危機所在。

因此,應趁此儘速進行老屋健檢,並讓資訊公開透明,該貼紅色標籤就趕快依法執行。至於紅色標籤所顯示真正危險又老舊的房子,建議可給予一至二年的緩衝期,期限一到,公權力就應強制介入,先行斷水斷電,讓該處既不能住也無法買賣,更沒人要租,否則,老屋健檢一般民眾多不願意主動進行,深恐房價大跌而又賣不掉!如此一來,都更豈不更加停滯不前,不過為了保障人民的生命財產,無可諱言,都更勢在必行!公權力必須積極介入!

最近不斷有台北市長擬參選人再度提出「都更一坪換一坪,再加一個停車位又不出錢」的議題,柯市長僅以「做不到」回應,卻沒有提出不可行的原因,而更令人不解的是,內政部為何不在第一時間予以澄清,而任令話題延燒!這很明顯看出,其實最高主管機關對於實務問題可能還處於狀況外,甚至依舊停留在「地方政府怠惰」的舊思維!

雖然內政部表示,都更法令還在修法,對於要怎麼執行公辦案例,應該要讓大家都能知道流程,應該要有一個實務案例。有關此一議題,去年本人參加立法院四次公聽會時都不厭其煩的一再提出,為何主管機關到現在才瞬間回神,恍然大悟?說穿了還不是老大心態作祟!要想一坪換一坪,是否想過容積在這一代超限用完,下一代子孫該怎麼辦?正如非核家園的問題一樣,下一代的未來當然就是這一代的責任,豈能閃躲迴避!

二、城鄉差異,不容小覷

─一部法令,行遍天下?

都更一直以來都存在著城鄉差異問題,為何主管機關未能深入探討中南部地區房價偏低、市場性與透天厝為主等相關問題?導致都更法條如同天龍國法令般,看得到吃不到,依現有法令機制實在看不出中南部推行都更的執行誘因,各項優惠幾只針對雙北市而定,皆未考慮到中南部都更必須因地制宜等相關問題。

目前我們所看到的就是主管機關成天將全台三九七萬戶三十年以上老屋的都更效益掛在嘴邊,卻無視當前(2017Q3)全台854.2萬戶當中,透天厝399.4萬戶占46.76%,無法有效推動都更的現實議題?如再進一步探討,是否又會因此更加拉大貧富不均的另一問題?

都市更新刻不容緩─老舊建物常見死巷道,人員、車輛出入不便之窘境
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三、都更不出錢,另加停車位?

─天下沒有白吃的午餐

至於都更要不要出錢,鄰近國家日本的答案很清楚,天下沒有白吃的午餐!只是「切腹民族」的日本人榮譽心較強,比較能夠理性溝通,都更自然較容易推動。

相較「健忘民族」的台灣,就會出現如此多的釘子戶,既不檢討自己,更無法以大局為重,只以自身權益為考量的自私心態,都在都更過程中一一顯露,這點非常要不得。其次,都更明明是美事一樁,又為何會演變至社運介入,而造成社會衝突事件,台灣的民族性實在讓人不敢恭維!

另外,究竟都更要不要出錢更應該理性去思考,試想台北市動輒上千萬的房子,即便現今房市景氣衰退,每坪上百萬的房價也不在少數,若以四十坪的面積計算,原本一百萬一坪的房子,都更後除新屋漲價再加上公設比所增加的銷售面積,隨便增漲個50%,乃輕而易舉之事,又為何會出現不出錢的不理性訴求?看看別人,想想自己!政府何不從基礎教育與溝通宣導做起?

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