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永春都更案 人性弱點+法令制度+景氣衰退的結局

2018-02-13 16:30理財周刊

【文.莊孟翰(前淡江大學產業經濟系副教授)】

【理財周刊第912期】
【理財周刊第912期】
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─房價跌二成,U型規畫再減值一成

─林欽榮副市長的真情呼喚:「放下吧,讓大家好好過個年!」

Q:永春都更案延宕十八年,不同意戶因不滿選配原則、營建工程管理費與風險管理費等問題而提起行政訴訟,去年八月,最高行政法院裁決出爐,已經開工一年的永春都更案,以「選配」、「營建工程管理費」及「風險管理費」有問題,宣判台北市政府敗訴而遭勒令停工,這也令當時核發的建照等同被迫失效。不過,歷經六個月的努力,目前已再通過新的都更計畫,台北市副市長林欽榮也適時的向不同意戶喊話,「歷經這麼多年,也該放下,讓大家都能好好過年!」

想請教莊教授,永春都更案超過九成九的同意戶,亦即一一四戶當中只有一戶不同意,並且都已經開工一年多,卻因不同意戶突破都更法令漏洞,而使得全案又再度停擺,在現有的法令制度下執行都更任務,未來是否還會發生更多的永春案?

A:延宕十八年的永春案,時間拖延得令人驚訝,比起日本六本木之丘等大規模都市再生計畫推動的時間還久,更何況兩者的規模大小差距甚大,永春案基地面積三九四五平方公尺(一一九三坪),六本木之丘等則是動輒五至十公頃的基地。

然而,最近中央政府又誇下海口,表示今年都更要通過八百案、一萬戶,如僅係「掛件」就算數都難以達成,更何況由權利變換到「抽籤、選屋」才算底定。然而,之前中央不斷指責地方政府行政怠惰,但永春案自去年八月敗訴後,僅歷經五、六個月,市政府便立即重新再審核准,顯見北市府相當積極地處理此案,又何來怠惰之有?

根據台北市政府都市更新處所發布之訊息內容,永春都更案因部分土地所有權人不同意更新後可分回之價值及程序而提起行政救濟,民國105年6月1日臺北高等行政法院針對104年之行政處分認為有行政程序上之瑕疵,判決「原處分撤銷」,台北市政府上訴後,106年7月20日最高行政法院判決「上訴駁回」。市府隨即組成府級專案小組,市長指示比照都更「168專案」審議程序,加速協助都市更新審議作業,並請實施者就選配原則、營建工程管理費、風險管理費等爭點檢討修正,106年10月5日起實施者申請重行公開展覽及續行都市更新審議,107年1月15日審議通過,107年1月26日核定實施生效。

另外,對於選屋不公與評價基準日等問題,也都經過充分討論,至於原訂12.22%的風險管理費,最後決議通過下修為12%,並由實施者吸收,另原列一千二百萬元由住戶負擔之營建工程管理費,經協調之後亦全部由實施者自行吸收。

由以上訊息可知,北市府對於永春都更案之審議處理已展現相當高的辦事效率,中央官員實不應再將都更推動困難歸咎於地方政府「行政怠惰」。

對於這次北市府能夠當機立斷的組成專案小組,並比照168專案審議辦理,實在值得嘉許,至於選配原則與選屋不公問題應係蓄意杯葛手段。另外,營建工程管理費、風險管理費等則係見仁見智,惟今後都更戶最應關注的是值此景氣衰退,房價每況愈下之際,如何監督工程品質,不必刻意調降這一部分費用,應格外重視的是營建成本提高對於房價之加成效益,這才是兼具結構安全與財產價值的根本之道。

景氣與人性問題交錯 都更死結越纏越緊

當前都更最值得關注的首推「景氣問題」,雖然今年整體景氣看似略有回溫,但也僅是都會區好地段略有回升跡象,其他則尚待追蹤觀察!另一個要考量的便是「人性問題」,過去常因為釘子戶致使都更停滯不前,現階段再加上景氣不佳,雙重因素的交錯牽制,更令都更死結越纏越緊。

另一方面,都更過程漫長,常會因「估價基準日」不斷變動而導致問題叢生,試想動輒七、八年期間會有歷經幾次六個月的有效期間,倘若不同意戶蓄意杯葛,不斷上演重新再來的戲碼,實施者如何鎖定估價基準日?更何況景氣向上,房價上漲對實施者與都更戶都較有利,然而,當景氣向下,對兩者可都是利空因素。

都更流程必然面臨五大變數「景氣→房價→估價→共同負擔比例→分屋比例」,當中景氣影響房價,其後再影響到共同負擔比例及分屋比例,景氣榮景時這類問題較容易被高漲的房價所掩蓋,惟當景氣下滑,共同負擔比例增加,分屋比例隨之降低,當都更權益縮水,分配問題也就一一浮現。因此,都更應當機立斷並兼顧景氣因素,還要在初期就充分溝通討論,才不致中途橫生枝節,切記,七、八年期間房價變動會有多大?

永春都更案因基地不完整,將呈U型規劃設計。
永春都更案因基地不完整,將呈U型規劃設計。
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行政、司法不同調 開工又停工

永春都更案最弔詭的是,一反常態居然演變成同意戶在進行抗議,這可真令社會大眾看得一頭霧水。其實永春案最令人費解的是,早已經走完都更的整個流程,並且已經開工一年,依照往例如「文林苑」抗爭結束後兩年多即告興建完成,估計永春案也應該會在三年內完工,卻因不同意戶提出「選配」不公等問題,認為自己權益受損進而提起訴訟,導致台北市政府敗訴而不得不勒令停工。

要是依照不同意戶這樣的訴求,就可以輕易令已經開工的都更案全面停擺,那麼往後遇到選配問題,是不是只要不同意戶不參與選配,或是分配到不滿意的位置,都可以提出訴訟?

事實上,過去公營機構也曾因為選配未出席,最後因代為抽籤而分配到非原預期的位置,但參與選配如同拿到一張選票,這是自己的權益,不出席如同不去進行投票,導致自身權益受損,就不該再藉機提出異議,公家機關當初既沒參加抽籤,也就遵守少數服從多數員額而不再提出異議,這應該就是都更過程大家都必須共同遵守的遊戲規則。

更值得關注的是,在不同意戶歷年所提出的訴訟案件中,有不少爭議點係不同意戶主觀認定「引用法令錯誤」所引起,由此可見,在當前都更法令交織重疊情況下,一般民眾對於相關法令認知之不足。

這也凸顯出,都更制度當中「行政與司法」不同調的後遺症已逐漸顯現,當都更法令建置得不夠完備,就可以輕易找到「太多的突破點」去進行司法救濟,都更制度螺絲鬆了,SOP流程漏洞百出,當實施者依照都更流程,由事業計畫進行到權利變換,再到選屋、開工,基本上實施者在執行過程都是依法行事,反過頭檢視都更法令究竟存在哪些漏洞,才會令整個都更案打掉重練,那未來還有誰敢參與?連柯市長都會無奈的感嘆,「法律拖太慢,工程都開工了才跟你說敗訴」。猶記得永春案判決敗訴時,林欽榮副市長就曾表示想與法院舉辦聯席會議,不過最後不知何故無疾而終,殊為可惜!

整體而言,都更成敗關鍵依舊有賴司法的果斷仲裁,此外,還得儘速建構估價權威性,才不會因為景氣的變動而橫生枝節。另外,建議成立不動產專業法庭,以加速糾紛解決,否則層出不窮的人性及景氣問題,必將嚴重影響後續都更推動。

景氣轉折 房價從A+降到B 兩敗俱傷

永春案走到現階段,原本規劃全區改建,其後因為不同意戶因素而改變成一部分重建,另一部分則僅進行整建,另又因不同意戶自認位處社區大門關鍵位置,片面認為實施者超過十億元的超額利潤就是由他而來,因此,才會有恃無恐認為整個都更案非他參與不可,也才會有不同意戶獅子大開口的諸多傳聞。

當初房市景氣榮景,該案號稱一坪一百多萬元,不過因不同意戶的拖延,以致整個建案規劃設計缺少原本位處中間大門這一塊,而呈現「U型」,導致地下室停車位之規劃設計與動線出入之諸多缺陷。再加上自2018年1月1日起,雨遮、屋簷不登記不計價,整合之初明明可以雕塑出A+等級建築,每坪價值一百萬元,如今景氣下滑,規畫設計又因「U型」之嚴重缺陷而淪為B級。試想,景氣重挫房價下跌二成,U型規畫設計再減值一成,加上雨遮、屋簷不登記不計價,售價再少五%,現在每坪售價可能僅介於七十至八十萬元之間,兩敗俱傷,殊為可惜!

雖然林欽榮副市長感性的呼籲,希望可以讓大家好好過年,市政府也已盡最大努力當機立斷快速處理,由此可見地方政府的積極態度。或許此案正可樹立標竿,讓公權力適時介入來為公信力加持,此相較於中央總是將都更推動困難歸咎於地方政府怠惰,卻又未見中央拿出具體有效的因應對策,但又一面喊出「一年八百案、一萬戶」的口號,未來一年大家都應該可就實質進度來共同檢視中央政府的公信力!

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