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房價落底了沒?

2017-08-04 09:44理財周刊

【文.莊孟翰】

【理財周刊第884期】
【理財周刊第884期】
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今年上半年有些業者不斷釋放市場回溫訊息,主要緣於部分建案銷售率略有回升,加以實價登錄並未顯現大幅跌價,並且買賣移轉與所有權第一次登記棟數,以及建造執照與使用執照棟數與過去相較之變化,例如與上月相比、與上季相比、與去年同期相比等差異,導致各相關媒體報導數據不盡一致,消費者更是看得一頭霧水,而其間應特別注意的,例如農曆年之季節性、稅率變動之關鍵日與交屋潮等影響因素所導致的大幅變動百分比。

預售建案欲振乏力

惟若仔細檢視實務現況,當可發現大部分預售建案依舊欲振乏力,銷售較佳者大都以「讓利」為前提,甚至新成屋亦有以「價格回歸起漲點」、「北市水岸第一排,唯5獨享」訴求,明顯的是「以價換量」的行銷策略。而實際效果則端視讓價多少而定,這當然又與市場供需、地段、品牌形象、產品力,甚至前後棟、樓層差異息息相關。

至於中古屋市場,除了三年來全國房仲家數從六千五百家,大幅縮減至今年六月的五四九六家之外,由委售案件增加與銷售天數拉長來看,亦可直接據以研判景氣動向。

另外,根據寬頻房訊之調查資料顯示,今年屋齡五年內的法拍件數明顯增加,按2014年房價高峰時,全國僅二十九件,今年則驟增至一百三十一件,增加了三.五倍,主要原因除了部分一案建商周轉不靈之外,更有部分係來自投資客因資金壓力遭斷頭拍賣,此亦直接顯露市場景氣溫度計所呈現之警訊。

其次,今年以來除建商「讓利不購地」之外,報紙廣告主要訴求亦直接透露新成屋所面臨的困境,例如「自備九十九萬起買三大房」、「自備九十八萬起交屋,含裝潢附車位」、「五十萬裝潢相挺,限前三十名」等,其間所顯示的訊息,必然是促銷餘屋為先,而不急於補充原料─購地。

投資客競價求售

此外,最近亦常見每坪調降十萬元的促銷廣告,其主要特性為大社區戶數多、重劃區、郊區,例如「板橋4字頭」、「3字頭享8字頭新板特區生活圈」,或預售開價五十至六十萬元的新莊副都心,亦有推出限量二十戶,破盤價驟降至三字頭三十九萬元的建案,不僅直接衝擊區域行情,連帶亦波及鄰近泰山、三重、五股等地區。根據房仲業統計,副都心最近前十大交易社區就有四個每坪單價從五字頭下修至四字頭。

另外,早期房價較低並且投資客較多的地區,尤其是2012年與2013年「秒殺」預售建案進入交屋高峰期,投資客競價求售亦乃勢所必然。

房市觀察
房市觀察
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淡海新市鎮新案單價降至萬

近期最受矚目的是,淡海新市鎮在輕軌利多炒作下,2013年每坪開價曾高達三字頭,即使建商爭相推案競價,2014年也都還維持在24至26萬元之譜,惟在景氣反轉與超額供給情勢下,新建案房價已出現重挫至18萬元,僅部分區位較佳地段撐住二十多萬元交易行情。有關新北市各行政區預售房價與中古屋房價之購屋參考資訊。

由以上之分析,當前房市在建商讓利不購地,以及贈送車位、裝潢、家電之廣告訴求印證下,餘屋競價求售情況勢必愈來愈明顯,其間所顯示最直接的訊息便是房價尚未落底!

值得注意的是,價格差異除地段、品牌之外,更與施工品質、裝潢設備息息相關!

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