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政策落實攸關成敗 都更救經濟出招

2016-12-02 10:09

【文.莊孟翰】

【理財周刊第849期】
【理財周刊第849期】
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Q:

有鑑近期川普當選美國總統,英國脫歐亦已箭在弦上,面對全球保護主義興起,兩岸關係尚未解凍,再加上中國經濟「硬著陸」風險之層層隱憂,雖然行政院主計總處於十一月二十五日發布最新經濟預測,將今年全年經濟成長上修到1.35%,預計明年也可達到1.87%,顯示景氣正朝緩步復甦方向邁進,惟仍屬於「溫和成長」。新政府在積極振興經濟之政策前提下,蔡英文總統日前拍板,擬透過老舊住宅更新來帶動國內內需市場,要求行政部門月底前提出規畫方案,對於安全堪慮的老舊住宅,給予足夠的容積誘因,並鼓勵公股行庫和金融機構積極參與;旋而,行政立法協調會報亦積極討論《都市更新條例》修正案,為加速推動都更,一致同意下會期提出修正案,從而減稅和提高獎勵隨即躍為推動誘因主軸。您如何評估加速都更成效與房市後續榮枯?

A:

就此次蔡總統提出都更救經濟政策而言,根據依行政院發言人所述,這次都更條例修正幅度很大,將大幅提升財務可行性、擴大稅捐減免,其中協議合建都更案也擬比照權利變換,祭出土地增值稅、契稅等租稅減免誘因。

此外,行政立法協調會報更積極討論《都市更新條例》修正案,為加速推動都更起見,一致同意儘速於下會期提出修正案。內政部更提出將都更後首次移轉前,房屋稅及地價稅一律減半等建議。

一石二鳥策略正確

目前國內超過三十年的老舊公寓住宅,約有十四萬棟,超過百萬戶,其中雙北就有近十萬棟,其他都會區數量也相當龐大(參見附表),這些老舊公寓住宅,普遍存在公共設施不足、公共空間缺乏等居住環境窳陋問題。

此外,根據推估,適用八十八年以前耐震規範的老舊公寓住宅中,還有五萬餘棟有建物耐震安全疑慮,急需補強或重建(參見圖一),蔡總統表示,這些問題關係到許多國人的居住品質與安全,是現階段政府必須優先規劃推動的重大政策;其次,她清楚理解當前老舊公寓住宅的更新,確實面臨了一些法令面與實務執行面的瓶頸與障礙,導致過去的更新工作成效無法彰顯,其因在於激勵誘因不足、資金不夠與整合不易等三個層面。

莊孟翰
莊孟翰
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防災型都更刻不容緩

對於蔡總統所提的「都更救經濟」政策,我們都會義不容辭的舉雙手贊成,主要原因在於老舊住宅更新已迫在眉睫,不容忽視延緩,更何況台灣地震頻繁,加以土壤液化所潛藏之危機,更是不容小覷。

首先就攸關國人的生命財產與居住安全方面,防災型都更是刻不容緩,如能大量進行都更,亦可藉供給量增加,有效壓抑高房價。

其次,亦可經由公部門介入,例如藉聯合開發增加社會住宅供應量,因此,加速推動都市更新,亦可謂一石二鳥。

惟現階段實務上要解決的問題,可謂紛亂益雜,以目前房產稅所衍生的問題,在擬定政策時如何「加強整合民眾參與意願」更是當務之急(詳見前二期之論述),否則動輒以倍數計的加稅幅度,想要一般民眾積極參與都更恐將淪為空談。

實務規劃應符合現況與需要 順勢而為

至於適度提升容積獎勵,擴大稅捐減免,延長房屋稅及地價稅優惠期限,配套簡化建管及都計審議流程,提供融資管道及強化金融機構參與,以及簡化都更案件行政程序,成立專責機構,建立都更服務平台等,這些都是目前行政院所提出的因應對策,由此不難了解政策鬆綁應是確定的方向。

另外,就社會住宅政策而言,首要之務應是以「興辦」為主,而非「興建」。此外,更應透過多元機制,政府只扮演擬定計畫的角色,而非直接介入,尤其未來少子化、老年化愈來愈明顯,更應從嚴審視當前大量空屋與大肆興建社會住宅之平衡點,俾免進一步造成更多的空屋問題。

社會住宅、餘屋去化應並行

此外,社會住宅之興建更應以雙北市為主,其他地區因為房價較低,應側重租金補貼與購屋貸款利息補貼等政策,以兼顧空屋、餘屋之去化,不必急於大量興建,尤其是一些精華地段,如果強推社會住宅,對於壓抑房價或許可以達到政策宣示效果。惟就整體市場而言,未必可以盡如所願,當年政府大量興建國宅,依舊無法抑制房價漲勢。因此,重稅與法律制裁便成了唯一有效對策,新加坡與德國便是如此。

在財務規劃方面,建議中央政府與地方政府應密切合作,在沒錢沒地的情況下財務規劃應格外審慎,尤其自償性問題更應以財務工程角度審慎編製預算,俾免以往不少公共工程因為自償性評估過度樂觀,導致各級政府債務逐年增加情事再度重演。

其次,在修法過程中,包括法令制度的完備,讓公辦都更與自力更新並行、協議合建比照權利變換的租稅優惠,尤其是整體的租稅規劃,例如都更前按原面積依舊制課稅,僅就增加部分再依新制課稅,至於容積獎勵,在制度上則可朝全齡住宅、制震、耐震方面規劃設計。另外,如延長耐用年限,以及多元創新策略,例如結合生技、長照產業,再加上嚴格的建築管理,例如違建取締,並且加強執法人員對於專業法令的培訓,並全面加強宣導,在此情況下,積極推動社會住宅所獲成果,才會顯得更加有意義。

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