整合AI、大數據 房地產業數位轉型持續進化

【撰文／楊戎真】

房地產科技（Property Technology，簡稱PropTech）為房地產與科技的結合，用大數據、人工智慧（Artificial Intelligence，簡稱AI）、航拍技術、虛擬實境等方式，協助房地產和建築業進行不同環節的運作。

房地產數位化三階段

台灣房地產數位化大致歷經三個階段。第一階段從1980年代到2000年，房地產業者開始自行開發軟體，擺脫Excel表格。

第二階段從2000年至2020年，由於網際網路的興起，使得線上房屋查詢、買賣、租賃等相關資訊的傳遞與取得有了更好的效率。一些大型的租屋網便是在這段期間起家，如房屋交易網站龍頭591成立於2007年，而美國的線上房地產公司Zillow創立於2006年。此外，成立於2014年、為了解決「房市資訊不透明」的問題，主要提供「實價登錄」查詢的「樂居」網，也是發展於這個階段。

緣於人工智慧、大數據分析等科技的應用，自2020年起，房地產科技邁向第三階段的智慧化PropTech 3.0時代，包括信義與永慶兩大房仲業，導入AI、實境賞屋服務，透過AI與大數據媒合，能提供更精準的配對，提高媒合速度。

樂居網創辦人李奕農表示，樂居創辦初期，主要的營收來源之一是協助建案做廣告投放，他舉例：「以內湖區建案為例，我們幫建案投放近30天或60天內有查詢過內湖區實價登錄的客戶，相對來講這就是精準客群，投放的成效就會比一般廣告代理商好很多。」

除了房產銷售的運用，房產科技也對營建業產生莫大的影響，像是採用數位建模加速房屋設計的流程，施工過程中導入自動智慧監測技術，以數據分析與預估工程進度，讓業者掌握效率與品質，以及在能源配置上更節能，打造出智慧建築。

新興市場：包租代管

另一個蓬勃發展的是租屋市場，雖然早先房地產便有數位化運用，但主要集中在房地產的銷售，「JGB金箍棒智慧物業管理顧問股份有限公司」執行長田智娟分析：「2017年以前，沒人在乎租賃市場，仲介公司會使用房源配對系統、物件管理系統，但只做買賣，計算佣金，這是他們的營收主力。」

然而，台灣房價長期居高不下，租房人口激增，且租房年限延長，也使得建設公司、仲介公司，不得不開始注重租房市場。此外，政府於2017年推動《不動產租賃專法》，電子簽約具有效力，也使得租屋科技得以向前邁進。

加上虛擬實境VR（Virtual Reality）以及物聯網IoT（Internet of Things）的發展，過去無法達成的事情，透過各種串接，得以即時且自動化，也讓台灣迎來了出租業科技化的發展契機。儘管早在前幾年，美國、日本、香港、新加坡等地便已經發展出相應的系統，台灣於這兩年才迎頭趕上。

田智娟建議，政府可以比照其他產業，只要這個產業裡頭的傳統建商、租房業者、個人房東，採用任何新創公司的科技技術，可以從稅賦上予以減免。目前台灣租屋市場，約只有15%為企業管理模式，當這些個人房東願意繳稅的時候，也會樂於把房子交給專業的包租公司代管，整體租房朝向制度化、產業化的速度也將更快。

房產數位化有助減少碳排放

至於房地產交易，田智娟分析，台灣以中文文件做為官方正式文件，所以房地產國際化接軌速度比較慢。此外房地產涉及更高的法律遵循依據，台灣不動產買賣目前不能使用電子合約，要去地政事務所過戶，非經登記不生效力，因此如要加速數位化發展，文件的數位化以及法規制度的改革是首要的。

目前不少企業在房地產科技化的領域，各自努力耕耘，推動這個產業的變革，包括各類型銷售、租屋平台，均可以有更好的整合，像是讓業主或房東可以一鍵上架多個房源廣告平台，省去行政作業時間。

除了提高管理效率、管理專業度，房地產科技也能降低碳排放。田智娟舉例，新北市政府的公共住宅管理，因為涵蓋申請政府補助，附件檔案很多，包含財產證明、所得證明等，每一份合約將近200頁。以8萬戶社宅合約、100頁的A4紙來計算，每年可以擺滿78座足球場。目前新北市政府已經採用JGB的系統進行簡化。

如何切入房地產市場

雖然租屋產業的科技化正在推展，對於想要創業的人，田智娟認為，在電商已是紅海、流量紅利時代已過的情況下，可以考慮投入房地產市場。她表示，房地產市場是剛需，不受景氣影響，租客永遠都在，租客量很大，透過系統化管理切入房地產業的賽道，可以獲取穩定的現金流，但前期裝修投資相對高。

至於本身就是房仲業者，則可以透過包租代管增加第二塊穩定收入，透過系統規模化經營，可節省80%的力氣，創造多角化經營的業態。

本文摘自《看》雜誌第244期，更多內容請見http://www.watchinese.com

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