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當不動產變負動產 空屋浪潮席捲日本

示意圖/ingimage
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【文/黃名璽(中央社編譯)】

日本無人居住及管理的「空屋問題」日益嚴重,當東京都市中心相繼蓋起豪華大樓的同時,其他地方的空屋數量與日俱增,且空屋問題有由西向東蔓延的傾向,迫使地方政府不得不想辦法減少空屋數量。

空屋率西高東低 大阪比東京高五百分點

《日本經濟新聞》日前介紹,這種無人入住的老舊住宅如果就這樣放任不管的話,房屋本體將持續劣化,最終淪為毫無資產價值的「負動產」(日文不動產與負動產發音相同)。

日本總務省2018年所做的「住宅及土地統計調查」顯示,日本全境空屋率(空屋數占住宅總數的比率)為13.6%,相當於每七間房屋就有一間是空屋;根據估算,日本全境住宅總數到2038年時,大約會有三成是空屋,也就是15年後約每三間房屋就有一間是空屋。

實際比較東日本及西日本大城市的空屋率後,可以看出具有「西高東低」的傾向。在日本關西地方以西及以南的中國地方、四國地方及九州地方空屋率較高;而以首都圈(東京都、千葉縣、埼玉縣及神奈川縣)為主的東日本地區,空屋率則較低。大阪府15.2%的空屋率比東京都高了約五個百分點;關西地方不少地區空屋率明顯都比關東地方來得高。

日本47個都道府縣的空屋率中,四國地方的德島、高知、愛媛及香川四個縣,全數擠進前10名,且包括中國地方的鳥取、島根、岡山、廣島及山口五個縣在內共九縣,空屋率都在15%以上。

日本空屋率最低的地方是埼玉縣的10.2%,其次是東京都10.6%、神奈川縣10.8%,甚至位於東北地方的宮城縣的12%等地,空屋率都低於全國平均值13.6%。

人口外移郊區空屋增加 東日本也將面臨難題

探究為什麼會出現空屋率「西高東低」的原因,日本野村綜合研究所主任顧問榊原涉說:「人口明顯減少的地區,有著空屋較多的傾向。」跟東日本地方相比,可能是西日本地方人口外移到鄰近都會區,就出現了空屋增加的情況。

另一個造成關西地方空屋率高的主因,可能是發生在1995年的阪神淡路大地震。榊原說,雖然關西地方的老舊住宅經歷震災後陸續改建,但人口減少的速度卻來得更快。

從數據可以清楚看出,重災區的淡路市空屋率高達25.9%;在地震引發火災嚴重受災的神戶市長田區,空屋率也有18.3%。

震災後所興建具耐震及防震能力的房屋,也有許多正在變成空屋,這可能跟倒塌風險低,反而讓屋主認為完全不用處理有關。

但日本空屋率傾向可能不會一直維持「西高東低」,這股空屋浪潮有一天也將席捲東日本,主因東北地方同樣面臨人口減少的情況。

空屋數10年恐倍增 地方政府緊急危機處理

為了解決空屋問題,日本信越放送(SBC)曾特地介紹長野縣中野市政府所採取的特殊對策。

中野市一間半倒塌的木造平房,屋齡不詳,但看起來有超過百年歷史。屋主離開此處已逾20年,房屋近10年成為無人管理的空屋。

中野市都市計畫課人員大原弦太說,這間空屋含倉庫及農地的價格為「100日圓」(約新台幣23元)。根據估算,282坪土地雖然有約400萬日圓的價值,但因為房屋本體價值幾乎是零,且拆除房屋還必須要花近400萬日圓的拆除費用,所以才會決定用低於市場行情的100日圓「破盤價」出售。

中野市2021年3月開始跟經營空屋仲介的業者合作,這些業者把不太容易找到買家的空屋物件,視個別屋況或條件分別以100日圓或是100萬日圓的「100均一價」宣傳行銷。

中野市現有1,100間空屋,占市內民宅數約一成;但因為當地人口高齡化及小家庭化,推估10年後空屋數量可能增加到現在的兩倍之多,讓中野市政府對空屋問題危機感倍增。

大原表示,考量到空屋會為市民生活帶來不安,所以必須努力減少空屋數量。

年久失修、無人管理的空屋容易衍生公共安全問題,例如空屋倒塌後危及鄰人等情形,大原說,很多空屋被置之不理的主因,就是所有權人對房屋相關知識不足,不知該如何處理。

因此,中野市全力擴展包括法律相關在內的諮詢業務,並設置諮詢中心,假日時會有地區振興協力隊成員來支援。不僅如此,對於有助減少空屋及振興地區的業者,中野市政府也將視情況給予最高600萬日圓改建費用補助等協助。

發達國家同樣面臨少子女化及高齡化的挑戰,加上人口持續從郊區往城市集中,空屋問題將不是日本社會獨有的問題,值得各國關注並思考預做準備。(完)

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