桃園首創可負擔住宅政策如何用租屋價買不會漲價的房子？

【文／林仕祥】

台灣近年經濟數字雖然火熱，但薪資增速遠遠落後房價飆漲。許多年輕人更常怒指政府打房不力，讓自己人生計劃卡在房產這一關，甚至寧可不婚不生。近期桃園市政府首創「可負擔住宅」政策，讓一部分的住宅「去商品化」，希望藉此緩解青年買房壓力。這比起單純的打房政策，又有什麼不同？租屋價可買房的機制怎麼建立？未來想去桃園買房到底怎麼做？《遠見》專訪桃園市都發局長江南志，詳解何謂「可負擔住宅」。

觀察近年北台灣的人口變化，桃園市的人口自2014年的205萬直線飆升，截至目前為止共235萬左右，10年成長30萬人，最大關鍵因素就是雙北房價過高帶來的人口外溢效應。只是這樣的人口漲勢，也讓桃園隱然染上「台北病」：房價在近年像搭火箭一樣，一路衝高，過去低房價優勢帶來的城市競爭力，也蒙上陰影。

「房價從一坪十萬、二十萬，到現在要過五十萬了，甚至部分地區有的還談到一坪八十萬，對老桃園人來說，是不能理解這件事情的。」桃園都發局長江南志近日接受《遠見》專訪，他指出，現階段由於雙北人口的移入，讓桃園迎來發展的契機，但也讓房價順勢飆漲，「必須趁現在還可以補救的時候，趕快在都市規劃政策跟住宅政策引入一些新想法，」讓這些人繼續留在桃園，否則城市的競爭力將反轉向下。

車站周邊土地整體開發，提供社宅與公共服務設施，建構地方生活圈，並有讓青年家庭安居的可負擔住宅。取自桃園市政府都發局

家庭月收入介於8.4至11.8萬，即可申請

而他所謂的住宅政策新想法，就是近日輿論討論甚多的「可負擔住宅」政策。所謂的可負擔，就是可用「租屋價格」去買一套新房子，算一算一坪約20餘萬，較市價減價50％以上，來兼顧年輕家庭安家與生活品質的需求，不讓高額房價影響青年的生育與人生規劃。同時，這些「可負擔住宅」也會與正常市場區隔開來，價格不會上漲，讓房子沒有投資屬性，回歸單純的居住需求。整套想法相當新穎，環顧全球，可說獨樹一幟。

江南志說，過去住宅政策的盲點，是大多數的人只能住6年，但按目前年輕人的薪資增長速度，社宅租約到期後，這些人仍然存不到買房的錢，這將導致一大批青年中產只能繼續租房，人生下一階段無法「買房成家」，影響後續的生育與生涯規劃，進而牽動城市與國家未來的競爭力。因此桃園市提出「可負擔住宅」，就是希望補上6年社宅階段後的政策空白。

目前桃園市已將108戶航空城安置住宅，用來試辦首批「可負擔住宅政策」，由於現階段能提供的量能有限，申請對象的條件初步定為：設籍桃園一年以上、育（孕）未成年25至45歲的桃園市民，就有機會參加抽籤買到低價房。年紀之外，收入方面也有訂定條件，申請家庭的月薪收入，須介於桃園最低生活水平的2.5倍（約8.4萬）至3.5倍（11.76萬）之間。

江南志解釋，會訂定這樣的收入條件，是因為收入低於2.5倍「可能只足夠基本生活」，這部分的族群應優先透過社宅進行協助；而家庭收入高於3.5倍，收入已相當不錯，應可負擔「自由市場」的房價，就不建議來搶政府資源。待之後「可負擔住宅」供應量能較足，目前暫定的收入條件、以及是否僅限育（孕）未成年子女的限制，會再滾動檢討放寬。

維持在封閉體系，房價幾乎不會漲

他也透露，目前規劃用「信託合約」的機制，讓民眾無法自由處分「可負擔住宅」，必須先跟政府討論過後才能賣，藉此讓「可負擔住宅」維持在封閉市場裡，來杜絕所有可能的「投機」路徑。另外，雖然「可負擔住宅」的核心是「房屋不漲價」，但市府規劃將提供房屋總價5％的獎勵金，激勵民眾維持房屋狀況；同時考慮新增一些「通膨係數」，代表民眾未來賣出「可負擔住宅」時，價格可能會微漲，但仍會極大程度消除房屋的「商品屬性」。

舉例來說，買較為簡單，政府會先將每戶「可負擔住宅」鑑價，之後再放到平台給符合資格的人申請。假設這戶「可負擔住宅」價格為750萬，中籤民眾同意購買，桃園市府就會跟買方簽訂「信託合約」，把房子過戶給買方，未來買方要對這戶「可負擔住宅」進行處分，必須基於信託合約的架構，跟市府討論後才能賣。

賣較為複雜，以上面這個例子為例，賣方10年前以750萬購得這戶「可負擔住宅」，現在想將這戶住宅進行處分，必須先上平台登記有意出售，市府再查看合約，確定當初購買的價格為750萬。假如屋況良好，市府會再給與5％的獎勵金、以及算上通膨係數，可能得出這戶「可負擔住宅」最高可賣800萬。賣方在平台上標價800萬，符合資格的買方可來申請看房，若買賣雙方合意，就能以800萬的價格順利成交。

若沒有人願意以800萬的價格購買這戶「可負擔住宅」，賣方可再降兩次，假設第一次降到750萬無消無息、第二次降到700萬也乏人問津，賣方這時候就可以向市府申請，要把這戶「可負擔住宅」賣給市府，這時候市府就會再來鑑價一次。假設屋況實在不佳，市府鑑定後只剩650萬，市府會再請賣方再以650萬的價格上平台出售，若還是賣不出去，最終市府就會以650萬的價格收回這戶「可負擔住宅」。

從上述的例子來看，縱然「可負擔住宅」最後出售時，可能會因5％獎勵金、通膨係數而價格稍漲，但漲幅跟一般自由市場的房屋相比，基本上仍是鳳毛麟角；而買方當初購買的這套「可負擔住宅」，若想要出售，最後也會有市府進行托底，買房風險極低。

可負擔宅總戶數目標僅1％，不會影響房市

除了航空城的108戶安置住宅，包括機捷的A20、A21，以及桃捷綠色延伸線的「中壢體育園區」，目前也有規劃要蓋「可負擔住宅」。江南志說，桃園市已擬定「土地使用管制規則」，未來只要是大眾運輸場站周邊的整開區、基地規模達1500公尺以上的開發案，市府都會調高建商的容積率，但也強制建商要回饋「可負擔住宅」給市府，預期未來「可負擔住宅」的供應量能將逐步增加。

他說，未來政策上路後，「可負擔住宅」的總戶數目標，是要達到全市住宅的1％，滿足部分年輕人的安家需求，並儘量降低政策對房市的影響。

至於政策上路時間，目前還有兩個關卡要過。首先是市議會，市府規劃2026年上半年的第一會期，就會將自治條例送到議會審查；第一道關卡通過後，接著還需將案子送往中央，只待中央核定，市府目前盤點出的108戶「可負擔住宅」，就會正式開賣，若一切順利，上路時間有望落在2026年的下半年。

在房價高漲已成全民焦慮的時代，桃園「可負擔住宅」試圖為住宅政策找新路，雖然這條路能否走得通，還有待時間驗證，但至少桃園已率先踏出了重新定義「居住正義」的第一步。