全民瘋都更 申請案年增7成！過去推不動 為何如今建商、地主都搶進？

文 盧沛樺、楊湛華

自2019年起，雙北都更申請件數穩定成長，去年台北市9年來首度破百件，年增率攀上7成。中央銀行資料也顯示，今年8月全體銀行業中，都更危老重建貸款餘額佔比達24%，創歷史新高。去年實施第7波選擇性信用管制前，這個數字還不到兩成。

全民都更時代來了　國家介入，危老明確遊戲規則

原本冷卻多年的市場，如今建商歸隊、屋主進化。其實，背後是國家介入，重新縫合屋主和建商的互信，市場也從私相授受走向公正、透明，建立起新秩序的一條長征。

「剛上任時，社會瀰漫都更已死的氛圍，」國家住都中心董事長花敬群回憶2016年出任內政部次長的情景。當時，台灣都更因文林苑事件，社會變得猜忌重重。

2017年，內政部推出「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱危老條例），讓小基地的危險老屋，有明確的容積獎勵。

但批評者擔心，小基地都更，整個城市景觀會更破碎，沒有公共利益為何要給容積獎勵？「要先開一條高速公路，讓願意團結的社區走得快，讓別人羨慕，市場才會動起來，」花敬群辯駁。

不同於都更要送審議委員會，變數多。危老遊戲規則清楚，「建商與住戶才算得清楚，」花敬群說。攤開數字，7年來危老案超過5000件，一半已開工。

除了政策鬆綁，國家也親自下場。成立行政法人「國家住宅及都市更新中心」，直接操盤公辦都更，改變遊戲規則。花敬群回想，中心成立時就訂定3項原則：專業不輸民間建商、修復屋主和開發商的信任，並兼顧城市的公共利益。

地方政府動起來　一坪換幾坪？教屋主看得懂也算得清

台北市老屋佔比超過7成，全台最老，重建迫切。台北市都更處處長詹育齊坦言，「一坪換一坪」觀念根深柢固，常讓屋主和建商協商破局。

因此台北住都中心提供服務，整合達75%的社區，政府可主動幫忙計算，到底一坪換幾坪回來比較合理。算完後，社區最終可走公辦都更，也可找建商合作。「我們開說明會讓屋主問到飽，縮小資訊落差，」詹育齊解釋，「不然現在建商講的，屋主也不信。」

成立未滿一年的桃園住都中心，做法也類似。桃園正光花園新城社區近30年前被鑑定為海砂屋，直到市府花200萬幫屋主試算前，都更進度幾乎是0。公部門靈活轉身，讓城市從不信任轉向能計算。當屋主不再排斥，將本求利的大建商也回來了。

民間建商新風氣　從暗盤到一本帳，市場變透明

在公辦都更漸成趨勢後，民辦都更的遊戲規則，也在改變。富品建設董事長曾富瑋看多了這類故事。15年前在整合第一線吃盡苦頭，成功率不到1%。他深切感受，建商給社會負面觀感，但老屋要解決，沒建商不行。

對他而言，建商使命是兌現對屋主的承諾，因此當社區對他開出的整合條件看法分歧，他寧可選擇放手。富品在雙北一共整合20案，有的已經動工。他會告訴年紀較長的屋主，若不想等那麼久，可以換富品蓋的其他房子。因為他相信，「都更不是解決事，而是解決人。」

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