交易量腰斬、房價卻還在漲！解析房市五大實況 央行現階段不該鬆綁？

【文／盧沛樺、謝方娪；圖片／黃明堂攝】

預售屋「解約潮」真的來了嗎？內政部數據顯示僅佔1.1%，為何媒體喊崩盤，專家卻說只是修正？隨著央行9月會議逼近，接下來房市會往哪走？

史上最大交屋潮，卻遇上最緊的信用管制？交易量腰斬、中小建商倒閉、首購族等不到貸款？一連串房市新聞，引發大家人心惶惶。

外界尤其緊盯，9月央行即將召開的理監事會議，是否會鬆綁已屆滿週年的第七波房市信用管制：一、個人只要名下有房，房貸就不得有寬限期；二、第二戶房貸成數由6成降到5成，如果是買豪宅或第三戶以上，貸款成數只剩下3成。另外，建商餘屋貸款由4成降至3成。

央行該鬆綁房市管制嗎？房市的實況到底如何？

實況一：預售屋雖然量縮，但價格還在漲

攤開內政部實價登錄，全台中古屋的確已見量縮價跌，第2季平均每坪單價季減3.64%，跌幅較前兩季擴大，表示跌價速度變快了。

但上一波漲幅最大的預售屋，儘管交易量萎縮，價格卻還在漲，今年前兩季各成長9.23%、2.66%。其中9個縣市價格上漲，11個縣市下跌，漲幅集中在嘉義市、桃園市和基隆市，幅度均超過一成。

為什麼預售屋還能漲？一名北部建商解釋，大型建商很多兩到三年前賣的房子，現在要入帳，資金充裕，且上市櫃建商還可以從資本市場籌資，因此儘管市場氛圍轉壞，卻還不到讓價銷售的地步。

該名建商私下透露，鋪天蓋地的壞消息，背後是房仲和代銷業者為了生計，要讓成交量起死回升，必須讓屋主覺得，現在不快點賣，將來會賠更多，才說房市要崩盤了。

實況二：預售屋四千多戶解約潮，但其實沒人是輸家

證據之一就藏在預售屋解約潮。

內政部統計，4年前實施預售屋實價登錄以來，合計解約共4418件，雖然過去三季，每月平均解約件數確實較從前增加，但解約案件佔全部買賣交易僅1.1%，「比例相對有限，並無報導所說解約潮席捲全台的情形。」

《天下》詢問大型行庫、建商和房仲，不約而同地指出，解約潮背後的實際情況是，不想等房貸排撥的屋主，找上代銷協助媒合買家。儘管屋主要解約，建商也不會收15%違約金，唯一條件是換約價格不能變，以免破壞行情。

舉例來說，2年前以每坪25萬買入預售屋，現在漲到40萬，原屋主決定以35萬脫手，等於原屋主讓利5萬，但仍賺10萬，接手的買家則能以低於市場行情，買到房子。對建商而言，雖少收解約金，但房子還是賣出去了，且價格沒跌。

「其實大家還在賺一筆，」資深業內人士透露，主要是近年房市漲幅顯著，前後手間不乏私下讓利、分潤房價漲幅，等於建商、賣家、買家都沒有損失。居中媒合的代銷，也能賺一手。

實況三：房市沒有崩盤，只是小小消風

「現在只是小小的消風，」國泰房價指數計劃主持人之一、政大地政系助理教授江穎慧分析。因為衡量新推案價格的國泰房價指數，2025年第2季全國成長率是8.93%，雖較第1季16.52%下滑，但只比上一波，5年前行政院啟動房市改革前的數字9.46%稍好一點。

台灣在總統大選前，推出新青安引爆的預售屋狂潮，本來就逆世界潮流。

其實，行政院在2020年就實施「健全房地產市場方案」，當時號召八大部會，金管會和央行負責防止房市資金氾濫。2023年實施的「平均地權條例」修正，強化預售屋管理。2023年上半，自SARS後走了20多年頭的房市，的確景氣逐漸降溫，不動產貸款成長趨緩。

未料總統大選前，行政院頒布新青安政策，讓回穩的房市馬上破功，央行不得不祭出重拳。

「新青安那時真的嚇到了。我們的房子預售銷售，平均3個月就賣光了，從來沒看過，」一名從業20到30年的大型建商高層不諱言，「2023年第2季交易量是比較平緩了，後來推出新青安後，才整個被帶上來，那是恐慌性買盤，大家都怕房價漲。」

景文科技大學財務金融系副教授章定煊也說，兩到三年前美國大幅升息，全球資金收緊，其他國家房市都在修正，但台灣房市沒有下修，還在往上拉。

他認為，2023年以來的漲幅並不正常。當時代表市場游資的M1B年增率一直在創新低，但房貸年增率還在創新高。這表示市場動能沒那麼足，但房貸還在催油門，就像「本來推力不足的飛機，因為新青安一堆人跳上飛機，飛機變更重，如果央行不下猛藥，可能最後大家都借不到錢，飛機就要墜毀了。」

實況四：排撥潮的罪魁禍首是房價，加上還錢慢

央行緊盯的不動產集中度指標，分母是全體銀行總放款，分子包含建商借的建築貸款及屋主向銀行借的購置住宅貸款。

去年9月央行實施第七波信用管制，該數值達37.5%，逼近歷史高點，最近一次公布數值為37.08%，降得很慢。一家大型公股行庫透露，央行期待的目標值為35%。

明明去年下半以來，大型行庫已降低建商的土地和建築融資（下稱土建融），為什麼不動產集中度未見顯著改善？動輒等上一季到半年的房貸排撥潮，何時有解？

這要從房市的資金鏈講起。

一般建商蓋房子，跟銀行借的錢稱為土建融貸款。等到房子蓋好，準備交屋，會找同一家銀行談整批性分戶房貸。例如本來土建融借50億，到了交屋期，市場總銷金額是130億，銀行做7成，會新增90億房貸，換言之，即使建商還完50億，銀行在不動產授信還比原先增加40億。

所以不動產放款急速成長的關鍵是愈漲愈快的房價。一名上市建商高層透露，以前分戶房貸是銀行搶著做，現在銀行額度不夠，變成董事長、總經理要搬出老臉向銀行求情，甚至被迫回存資金，「以前只要找自己土建融的銀行，現在要多找幾家銀行配合。」

現在銀行還會回頭嚴審屋主的財務體質，才讓購屋族頻頻抱怨貸款下不來或條件差。

新現象是，當銀行發現屋主還向建商借款，設定第二順位抵押權，等同無本買房，銀行就認定屋主財務有瑕疵，要不調高房貸利率或收回貸款。

另一個不動產集中度下不來的原因是長貸款年限和寬限期。新青安拉長貸款年限和寬限期，其餘房貸比照辦理，加上現在年輕人不怕負債，不急著還錢。「財政部和金管會說新青安政策要繼續執行，銀行不能拒絕，」婆婆媽媽特別多的公股行庫私底下抱怨連連，央行集中度管制不放鬆，行庫不敢超過。

影響所及，排撥潮在今年內不會看到終點，「新青安明年7月到期，如果未延續，再加上排撥一般要等4到6個月，最快可能明年底才有機會恢復正常，」一名公股行庫房貸主管預測。

實況五：房市管制放鬆爭議大

預售屋價未跌，消費者還款慢，公股行庫因承擔大部份新青安貸款，成為重災區，已有聲音傳出，希望央行把都更重建貸款和新青安房貸，排除在不動產集中度指標外。但央行8月中已聲明，排除都更貸款，「有失本行觀測不動產貸款集中度之本意。」

不只一位接近政院的金融圈人士透露，眼前比起房市，政府更擔心受關稅波及的生產事業遭銀行雨天收傘，出現周轉困難。現在央行若鬆綁信用，等於鼓勵錢往房市跑，更不利陷入困頓的傳統產業，因此現階段不該討論鬆綁。

新青安政策引發的房地產扭曲，需要修正。

江穎慧觀察到，亞洲金融風暴後，中南部房市已經沒有預售屋市場。但這幾年台積電南下投資、北部建商往南走，改寫中南部房市，預售屋銷售起死回生。

相較於成屋銷售，建商拿到建照，先找銀行借土建融，然後開賣，再跟屋主收錢，合計足以支付所有工程款，等於建商完全不必從口袋裡掏錢。

「其他國家也有預售屋制度，但不像我們那麼誇張，建商起碼要蓋好幾層樓，才能賣，」江穎慧認為，台灣預售制度早該檢討，應該嚴加把關建商做無本生意，打消建商的投機作法。

台灣經濟研究院院長張建一話說得更白，過去房價大漲，大家一窩蜂當起建商，還不用自己的錢，都拿銀行的錢，萬一房市反轉，銀行多了一堆壞帳，滿手房子也沒用，「央行如果不管，才是瀆職，」 張建一也是中央銀行理事。

中小型建商倒閉雖時有所聞，但從銀行到信用評等機構都強調，尚屬地區零星個案，對金融穩定和銀行資產品質，尚不構成影響。

而該不該同情排撥的人，看法兩極。

一名大型建商指出，央行要保障自住客首購，打擊炒房客，立意良善，但現在連首購也借不到錢，貸款成數不如預期，就差了數百萬，「現在變成找爸媽借錢或把房子讓給爸媽，」他建議，自住首購是買安身立命的房子，應該優先處理。

但也有人主張，過去房價大漲，很多人輕忽買房要準備多少錢。言下之意是，政策不該為不夠謹慎的人解套。

台灣要擺脫炒房樂園的污名，改善房價所得比，不只要大有為的政府，民眾恐怕也要負上一點責任。

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