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房市買氣差 房價卻創高?台美房地產「量縮價揚」的真正原因

圖片來源:邱劍英攝
圖片來源:邱劍英攝

【文 林麗珊】

房地產行業,常被稱為經濟的火車頭產業。隔著太平洋,台灣與美國兩地的房地產市場,如今都出現一樣的特徵——量縮價揚。

美國8月成屋銷售量只有疫情期間房市高峰的6成;但標普凱斯席勒全國房價指數卻來到歷史新高,年成長2.6%。台灣今年前8月建物買賣移轉棟數,較去年同期減少13.17%;但清華安富房價指數年成長5.43%。

房市冷清,這個火車頭產業將成為2024年兩地經濟衰退的前哨站嗎?要解答這個問題,得先仔細檢視台美房地產量縮價揚的真正原因。

美國房屋供給量創70年新低,所以價格不墜

在美國,30年房貸利率從3%迅速攀升至將近8%,是25年新高,房貸需求一路下滑至1995年以來最低水準,美國不動產市場早已疲態盡現。

「房地產行業的某些部份受到壓力,例如房地產仲介、房貸業務、裝修行業、搬家,服務房屋購買者的產業都處於衰退,」 PIMCO董事總經理暨企業特殊機會主管威爾斯坦(Jamie Weinstein)說。

需求不振,照理講房價應該要跌,但美國房價經歷短暫下跌後,卻仍撐在高點,原因是供給量太少。

高房價、高利率,讓《彭博》不禁形容,「現在是1980年代以來最難負擔的房屋市場。」不僅住房市場陷入僵局,聯準會金融穩定報告更將商用不動產列為頭號風險。疫情後大家並沒有回到辦公室,大量商辦空置,根據高力國際的調查統計,科技創新重心的舊金山,今年第一季商辦空置率創下歷史新高的23%。

台灣房市明年繼續溫涼,成交量會再縮

台灣經濟研究院總監劉佩真分析,2024年台灣房市會延續今年溫涼的景氣,呈現成交量再縮,價格繼續盤整的狀態。

為什麼成交量會再縮?因為沒有新房子賣了。從平均地權條例預售屋不可轉讓的討論開始,到今年7月正式上路,預售屋市場已急凍。建商審慎控管財務,所以推案、建照量都創下3年新低。

隨著預售冷卻,建商得要消化過去幾年的大量推案。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析,未來每年建商手上至少會增加3萬到5萬戶待售成屋。

建商「以拖待變」,不買地、不開工、不推案

待售餘屋多,表示買氣差,建商也有清庫存的壓力。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,如果新屋銷售狀況持續走低,財務體質差的建商和投資客就可能會撐不下去。

所以多數建商乾脆以拖待變,不買地、不開工、不推案。體質良好的大建商,一邊養地,一邊消化手上的建案;家底不夠的中小型建商,乾脆當起小地主,把手上的土地盤出去,或者與大型建商採取合建模式,減輕財務壓力。

「現在銷售率這麼低,建商乾脆不推新案了,只要不蓋,央行土建融根本管不到,建商就5年抗戰,」景文科技大學財務金融系副教授章定煊說。他認為,要到明年總統大選後,建商觀望情勢變得明朗,推案市場才有可能再次活絡。

不過,他也示警,2024年第一季將進入密集交屋期,某些過往投機客集中的區域,如竹北、北高雄楠梓、仁武,以及台南善化、仁德、安平、新市等地,如果空屋率高,就有可能導致一波新屋賣壓,房價有修正的機會。

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※本文由天下雜誌授權報導,未經同意禁止轉載

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