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買房還可再等等?連兩月成交量縮 2現象看出房價已隱形下跌

圖片來源:黃明堂攝
圖片來源:黃明堂攝

【文 康陳剛】

今年房市上熱下冷,近兩個月交易量急凍,市場價格更已在調降,甚至有新成屋一個月內開價就調低百萬。漲多就是最大的利空,這一波房價大漲後的後座力,會如何引導房市走向?

楊云甄在台中當房仲已經十多年,天天在第一線帶看、議價的她,最近一個月明顯感受到市場風向改變,房價已經在「隱性下跌」。

「今年真的是抓不透,原本是賣方市場,轉眼就變買方市場,」她觀察,不久前還有買方客戶剛見面就急著出價,隨時都有生意上門,現在則是一位剛需買家有十幾個業務在搶,原本堅持不降價的賣家,也願意少賺一點、趕快出脫。

房仲搶客戶壓力有多大,數字可以印證。六都地政局數據顯示,六都10月買賣移轉棟數跌至1萬7096棟,月減6.9%、年減28.2%,為近五年同期新低,加上9月棟數月減4.2%、年減14.2%,是最近一年首度連兩個月,年月雙減。市場買氣緊縮,業績告急的房仲自然心急如焚。

從中古屋到預售屋的房價,都已經在我們看不到的地方「隱性下跌」。

降價現象一:賣方軟化,房價下跌

為什麼房價跌了,我們卻看不到?首先,即使中古屋、新成屋和預售屋成交後都需要實價登錄,但完成移轉登記或簽約後,約需兩個月才會對外公開,時間差會讓統計數據與快速變化的市場動向產生差距。

像是以實價登錄數據編製的清華安富房價指數,日前才公布9月份全國房價指數,比去年同期上漲21.9%,較前一個月上漲0.67%,數據顯示房價仍在高點緩漲。

不過對房仲小林來說,每日在市場中看著買賣雙方攻防,眼前所見的降價比數據更真實。

他指出,像是台中廍子(於北屯區)一個新成屋大型社區,9月時販賣件數不多,三房兩廳開價1380萬,仍有不少買方排隊看房,成交價約在1300萬上下;但10月中開始,賣方件數明顯增加,開價甚至直接調降百萬到1280萬,低於前一個月的市場價格,意味著賣方心態已經軟化,要降價求售。

「我身邊很多仲介朋友都在跟屋主議價,不議價的話賣不掉,」小林說,仲介積極遊說外,多數原本堅持不降價的屋主,也感受到近期市場氛圍轉冷,願意配合調降房價。

除了新成和中古屋等二手市場已有跌價跡象,一手市場的賣方——建商和代銷也已開始調整獲利預期,降低預售屋開價。

「有些代銷和建商上半年敲定價格簽約,下半年真正要推案時,代銷就說要降價,」一位不願具名的資深房產業者指出,表面上預售屋房價還沒下跌,其實業者早就嗅到市場轉淡的警訊,在內部調整開價。

降價現象二:信心跌落,不易拉回

另一個房價下跌的跡象,則是市場信心衰退。在「買漲不買跌」的市場慣性下,房價一旦開跌,信心就不容易短期拉回。

這波房市轉淡的指標之一,是今年928檔期空有近年最高的8000億推案量,買氣卻冷得嚇人。

國泰房地產指數季報顯示,9月六都加新竹縣市新建案30天內銷售率僅10.14%,比去年同期下滑5.26個百分點,更逼近上波房價盤整起跌點2015年2月的10.12%。

不只是預售屋銷售轉淡,整體房市的觀望心態都變得明顯。根據永慶房屋網路民調,今年3月仍有62%民眾看漲房市、28%持平,僅10%看跌;到了9月,看漲比率已跌至38%、31%持平,並有31%看跌,半年內房市信心就快速反轉。

永慶房屋業管部協理陳賜傑表示,市場目前的漲跌預期已幾乎平盤,儘管看屋人次沒有明顯減少,但買方決定進場的時間拉長、出價變慢,出斡旋金的比例也在下降,都是買氣轉淡的徵兆。

走在消費市場信心前頭的,還有建商的信心指數「購地量」。根據戴德梁行統計,以建商為主要買家的住商土地來看,去年總交易額約為2500億,今年前三季則大幅萎縮到只有263億。

一家上市建商董事長透露,市場觀望心態明顯,加上建築成本高漲,央行選擇性信用管制讓購地貸款僅限四成,還必須在18個月內開工,坦言「大家壓力都比較大,買地保守很多。」

房市是一個信心為上的市場,自住客和投資客愈漲愈買,推動台灣房市在這兩年經歷近乎瘋狂的大漲,但當信心消退,人人都怕「買貴了」,房價下跌也將隨之而來、揮之不去。

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※更多精彩報導,詳見《天下雜誌》網站。

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