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建商要立切結書 央行四度打房 藏高明的一招?

中央銀行理監事聯席會議後記者會暨年終記者會。 圖片來源:謝佩穎攝
中央銀行理監事聯席會議後記者會暨年終記者會。 圖片來源:謝佩穎攝

【文 林麗珊 盧沛樺】

今年最後一場央行理監事會,不意外的為控制房價失控上漲,祭出第四波管制措施,銀行會要求建商立切結書、餘屋貸款降為4成。但這些規定,真的有辦法制止炒房嗎?

一如外界預期,央行今年最後一場理監事會,第四度祭出打房手段。

自然人第三戶以上貸款降為4成,且無寬限期,立刻被還款。購地貸款、餘屋貸款都降1成。

「銀行不動產貸款集中度仍偏高,」中央銀行總裁楊金龍直言。

建商要立切結書

楊金龍的依據是央行過去11個月,已進行了51次專案金檢。

央行金檢發現,針對購地貸款,銀行本來就會在貸款契約中要求建商檢附計劃書、承諾限期動工等條件,但沒有落實,建商不斷換約養地。

楊金龍強調,針對購地貸款,央行已要求加上簽切結書,在一定期間內動工的條件:「不只抑制需求,也希望能夠增加供給。」

房仲認為,這次央行再降餘屋貸款,是高明的一招。

因為這會掐緊建商的資金融通,以前建商拿餘屋貸款獵地蓋房,幾千萬資本額就能推出百億元總銷量的建案,等於拿銀行的錢大玩槓桿,但現在餘屋貸款大降到4成,建商帶頭炒作房市的風氣,可望降溫。

央行的關心,已然讓各銀行改變放款政策。今年9月底起,公、民營銀行均調高六都和新竹縣市的第二筆房貸利率,至少1.6%起跳,高於市場行情1.31%。

六大行庫明年房貸負成長、零成長

土銀已發佈,明年不動產放款「零成長」;合庫則宣布不借錢給投資客和非首購買房,明年金額要「負成長」。

兆豐、台銀、一銀、華銀都表示,明年房貸成長都更趨保守,甚至維持與今年相當。而資本額較小的銀行,如:王道銀行,從去年開始,就已經幾乎不承作一般民眾的新房貸。

不過,銀行紛紛栓緊了資金水龍頭,就能壓抑房價嗎?

原因是,房市已出現當沖客,根本不會出現在政府緊盯的房貸餘額。

股市當沖客轉戰房市

在台中從事房地產仲介超過20年的蔡銘軒(化名)觀察,很多30~40歲年輕人,今年在股市當沖玩得風生水起,賺得盆滿缽滿,就把同一套手法搬來房市,瞄準低總價的預售屋做短線交易。

預售屋在交屋前,訂金、簽約金加上開工費僅占總價約10%,民眾自備金不到百萬就能下訂,短期轉手,報酬率可以上看3~4倍,吸引年輕人借信貸或拿舊房增貸進場炒房。

而無論信貸或房貸增貸,都不在央行四波信用管制範圍內。

現在銀行官網上,普遍都寫著信貸額度最高約200~300萬,不過有銀行明定開到500-800萬間的高額信貸。

一位不願具名的銀行發言人直言,雖然有明定額度,但許多銀行會依個人信用狀況,給予超出額度,利率也有協調的空間。

雖然,銀行會調查信貸用途,但如果貸款人與使用者不同一人,銀行也束手無策。

用信貸與人頭規避法規

難道真的無法可管嗎?

金管會銀行局表示,如果把民眾把信貸的實質用途拿來買房,最後加上房貸貸款額度超過央行規定的房貸成數,其實就是違反央行的規定。

只是,短期炒作的預售屋投資客根本不會等到需要借房貸的那一天就先脫手。

另外,投資客依舊透過人頭向銀行借款,而且技巧再進化。

據指出,投資客已轉而找有銀行信用紀錄,且與投資標的有地緣關係的人。

譬如,要買信義區的房子,就會找在附近上班或住附近的人頭,這樣更容易通過銀行核貸。投資客透過人頭,就能避開央行對同一借款人購買第二戶以上的成數限制。

內政部大打預售屋,菜籃炒房族退場

相較於央行打房,一位房屋代銷商直言,內政部九日提出,從紅單(購屋買賣預約單)轉售進一步全面限制預售屋合約轉售,已引發一波預售屋退屋潮:「其實內政部打房的確實有打到菜籃族投資客。」

他分析,菜籃族投資客口袋不深,投資預售屋就是為了趕在完工前趕緊轉手賺價差,內政部出手遏止紅單轉讓,的確會降低投資客進場意願,於是全台都傳出投資客的預售屋退屋潮。

只是,退屋潮並不等於降價潮。年初,在中和60萬一坪的預售屋本來完售,最近有人要求退屋,「有些建商連違約金都不用收就給退,反正現在再賣價錢更好。」

「我做這行超過20年了,真沒看過客戶在排隊買房的,」蔡銘軒預言,過熱的市場遲早得面臨修正。

蔡銘軒回憶起,1995年台灣容積率管制上路前夕,全台建商瘋狂搶照,大推預售屋,卻遭逢亞洲金融風暴,供給過剩,大型建商陸續傳出跳票倒閉,房市陷入長達十年的空頭,「很多仲介和投資人沒經歷過本土金融風暴,以為房價只漲不跌,其實不是這樣。」

從央行信貸管制、內政部對預售屋五項管制、財政部、金管會的整體搭配,政府一邊栓緊資金的水龍頭,一邊調控整體經濟環境,抑制炒房政策已陸續出爐。

聯準會已宣布加快QE退場,一旦主要國家進入升息循環,台灣央行啟動升息。

明年的房市會不會逆轉,值得居安思危。

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