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連房仲都瞠目結舌!台南房價3年每坪漲10萬還沒殺價空間 到底誰在炒房?

圖片來源:邱劍英攝
圖片來源:邱劍英攝

文 劉光瑩

今年房地產熱超乎預期,銀行放貸到手軟,6都+新竹房價第三季創新高。7月房地合一稅2.0才上路,央行9月又擴大信用管制,短時間內,「打房」招數頻頻,為何房價還是狂漲?這波漲風有停歇的一天嗎?

33歲、來自雲林的小陳,大學畢業後就在台南工作,兩年內有結婚計劃,近幾個月開始認真看房。

台南房價飆漲的速度,讓當過房仲的他都瞠目結舌。有個預售屋案,3年前一坪開價15萬 ,現在已漲到25萬。他鎖定的東區新成屋,3年前一坪20萬,現在開價動輒30萬,「還沒有殺價空間。」

「房仲圈的朋友都覺得奇怪,不是疫情嗎?為什麼今年買氣居然是近年最熱?」他滿臉疑惑。不用懷疑,從房貸申貸熱度就可看出。在公股行庫負責房貸的鄭經理透露,房貸案件數量,以往每週1、2件,今年上半年每週處理案件暴增到4件,是3年來最熱。

7月,被稱為房地合一稅2.0的預售屋實價登錄才上路,但顯然沒有辦法壓制房價漲幅,讓央行2個月內兩度出手打房。為什麼?

「沒辦法,錢真的太多了」

最主要原因,在於資金過剩。「沒辦法,錢真的太多了,」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛說,全球量化寬鬆,美國狂印鈔票,再加上中美貿易戰以來台商回流,大量資金回到台灣,通膨又蠢蠢欲動,許多人認為不想讓錢變薄,置產是最佳去處。

台灣民眾的存款餘額,已達到史上新高的50兆元。銀行很有錢、壽險很有錢,建商也滿手現金,下一步怎麼辦?當然是繼續買,「建商的心態都是,『不怕買貴,只怕買不到。』」黃舒衛說。

瑞普萊坊統計,今年前三季6都土地交易金額達2302億元,為歷年次高;但今年第三季創下936億元,是歷來同期最高。桃園、台中多塊公有地溢價五成以上標出,在北高雄,華雄建設更豪擲5.39億搶入楠梓區商三土地,溢價率高達104.5%,顯見開發商追價力道強勁。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋則認為,目前房價高檔是因為經濟表現優於預期,以及資金寬鬆,政府的房地合一稅2.0是在抑制投機炒作導致異常飆漲,「若實價登錄2.0、房地合一稅2.0未立法成功,房價漲幅恐怕不止現在這樣!」

少數投資需求,的確會得到抑制。例如一位美光工程師就透露,他原本上半年有想到南科置產,但因房地合一稅而先縮手。

利率不調高,各項限制都沒用

但對滿手現金的人與建商來說,絲毫不受影響。「房地合一稅2.0根本沒用,」一位資深台中房市觀察者直言,「只要利率不調,所有打房措施都是空談。」況且現在房貸可以拖到30、40年,每月負擔很低,撐個幾年再賣一定賺,根本不用擔心。

儘管央行上週決議新增房貸管制,新增新竹縣市第2戶購屋貸款不得有寬限期,但最重要的政策利率卻是「連六凍」,維持在1.125%的歷史低點。再來,是地方發展題材加持。尤其是台積電近年在台南擴廠,又傳出將進駐高雄,早就漲了好幾波。

「前兩個月賣出一間善化的別墅,30幾組在地客人來看、猶豫半天,台北客人一來,馬上下斡旋成交,」台南房仲阿全說。他也透露,台南房價對台北投資客來說,實在太划算了。尤其是高收入的台積電工程師,買一戶自住,再買第二、第三戶投資,綽綽有餘。房地合一稅對滿手現金的他們來說,不成問題。「看不到房價不漲的理由,」他直言。

「銀行迫不及待借錢給我們」

跟著科技新貴炒房去,成了新趨勢。竹科、中科、南科炒房團,已成為南台灣炒房團的主力。一位美光工程師就透露,有了第一戶,再增貸買第二、第三戶,易如反掌。「銀行滿手現金,都迫不及待要貸給我們,」他說。

科技新貴薪水已經不差,為何還要前仆後繼炒房?很簡單,就是因為薪水漲的速度再加上通膨,絕對跟不上房子漲價速度,有錢不買房,是對不起自己的荷包。

其實,他們自己內心也有糾結。「台灣政府可以好好想一下,買得起房的就是少數人,很多人永遠買不起,我們比較有能力的可以去買,沒能力的就很辛苦,難道一輩子租房子嗎?」這位美光工程師說。然而,儘管知道自己屬於共犯結構一環,他算盤一撥,還是繼續增貸買房,提早退休的FIRE(財務自由)生活就在眼前。

QE結束,才可能退燒

這波資金狂潮何時會退燒?黃舒衛認為,可能得等QE結束時。他說美國上一波QE約在2013年退場,隨後台灣房市在2014年開始下跌。因此如果在2023年左右美國升息、QE退場,再過2、3年房價才可能回穩。

「房屋變成投資商品,已經是篤定了,打房措施只是讓投資客把成本轉嫁給一般消費者,」在台南工作的小陳無奈地說。

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※本文由天下雜誌授權報導,未經同意禁止轉載

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