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逃離台北住進蛋白區!獨家數據分析:23個房市熱點現蹤

圖片來源:謝佩穎攝
圖片來源:謝佩穎攝

【文:楊卓翰、楊孟軒】

2020年底閃電打炒房後,第一份6+1都共131區房價總體檢!你看準的房子,有真實的入住需求嗎?或者是投資客、建商的金錢遊戲?《天下》分析人口遷移與實價登錄資料,發現人潮正全面逃離台北。新世代嚮往的家,在23個新熱點。

星期六下午3點,港式茶餐廳吹水冰室滿座。桌上都是「油占多」配「絲襪奶茶」,廣東話此起彼落。

這裡不是香港,是新北市林口A9捷運站。

「我的社區搭電梯就能聽到很多廣東話了,住的一成比例是香港人,」去年從香港搬來的投資移民蔣兆祥說,「這裡幾乎都是香港人,我看林口,會慢慢變成小香港社區。」

從香港高密度都市移居台灣,蔣兆祥只看路大條的。原本喜歡台中重劃區的工整,但不打算開車的他,更中意林口,「靜中帶旺、綠蔭大道、公園又多。」

1970年核定,卻因建案狂開工、空屋率高,一直是漲不動的「蛋殼區」。但是過去5年,林口成為六都人口淨遷入率最高的行政區,2016年至2020年淨遷入人口,佔2016年總人口近18%,翻身成為「新蛋白」。

新移民》北高居民逃走中

人口逆都市移動,蛋殼區變蛋白區

如今,台北又在經歷第二波逆都市化。據內政部統計,台北與高雄市,近5年都面對人口淨遷出的窘境。台北市2011年至2015年間,人口還是淨遷入,但2016年至2020年卻逆轉,變成淨遷出;高雄則是已人口流失10年。

反觀過去淨遷出的新北市及台南,逆轉成為人口淨遷入,和新竹、桃園、台中,一起迎接用腳投票的新市民。

反映在房價上,過去5年,台北、高雄幾乎持平,而人口移入的城市,則是上漲主力。

不過,這波「逆都市化」,在兩個層面與過往不同。

首先,六都升格滿10年,加上台商回流,投資往中南部去,加速吸走北、高兩大都市的人口。另外,各都會區內也有市中心移往郊區的現象。

《天下》下載實價登錄資料,爬梳六都與新竹縣市共131個行政區,2016至2020年間的所有交易,合計85萬筆數據。去除交易量過低者,分析84區的5年房價成長率及人口淨遷入率間的關係,並觀察政府打炒房後的2020年第4季成交量變動狀況,選出成交量仍成長、投機交易可能較少的23個剛需區。

有趣的是,這23個剛需區幾乎都不是傳統蛋黃區,而是由人口移入力道更強的蛋白、蛋殼領漲。

前述的林口,就是全台七城中,人口遷入率最高的行政區。林口之外,如桃園青埔(非正式的行政區,位於大園區及中壢區交界一帶)、新竹竹北、台中北屯、台南善化等蛋白區,都是該城人口移入比率最高、成為當紅的新興住宅區。

受夠擁擠的台北,新世代逆轉房價

在台中北屯大量推案,總太地產董事長翁毓羚就是抓緊這波逆都市化的建商之一。她觀察,都市發展密度到一個極限,都市就不會為人所追求,大家重新移居到相對市郊。

「搬到有綠地的空間,也是考量到孩子,」在南科上班的朱振忠說。34歲的他3年前在台南買房,妻子也從台北移居,在當地找工作,就是為了給孩子更好的環境。

這對年輕夫妻在台北只能負擔得起小套房,但在台南能夠讓一家三口都住得舒服,造就了像朱振忠這樣的「逆都市化移民」。他們明年還計劃再添一名成員。

「我跟老婆都在台北長大,都很喜歡台南的好天氣跟人情味,」他看著在台南出生的孩子說,「我們都不想讓孩子在太擁擠的地方長大,每天就是學校跟補習班來回。我希望他在這裡能接近自然、有更好的創造力。」

新商圈》年輕家庭+軌道經濟

秀泰、環球拓點蛋白區

二輪電影院起家,從小在電影院長大的秀泰集團總經理廖偉銘,跨足商場經營,第一個點選在台東、第四個選在新北市樹林,都是傳統零售業覺得不可思議的地點。

當初南山人壽找上廖偉銘合作,他一開始沒把握。花了4個月在樹林蹲點,觀察通勤時間和週末人流。甚至還請樹林家樂福提供營運數據做參考,多重比對、確認周邊人口足夠支撐營運。

沒有觀光客與外來客,廖偉銘定位秀泰要做社區好伙伴,希望消費者每週都光顧,所以他們的招商組合思維不同。一樓大廳沒有精品、化妝品,取而代之的是服飾生活櫃位。往高樓層走,千坪大的親子書房,吸引在地年輕家長帶小孩來閱讀,逛累了還有養生館能洗頭按摩放鬆,不購物也能待一整天。

「商場跟影城很吃硬體設備,停車場要做大、裝潢要漂亮,只有土地取得成本低、面積大的蛋白區才做得到,」廖偉銘說。

「台東人口也在成長,很多退休軍公教、企業主移居台東,」他說,尤其秀泰是台東唯一的百貨及影城,最近的競爭對手遠在3小時車程外的花蓮和屏東。

今年秀泰岡山商場就會開幕,影城也決定進軍竹北。

走軌道經濟的環球購物中心,成功經營板橋、南港車站商場後,將經驗帶進蛋白區,在機場捷運A8長庚醫院站、A9林口站、A19桃園體育園區站打造複合商場。

「我們要成為在地生活中心,軌道則是協助將商圈拉長、帶來人流,」環球購物中心副總經理石傳捷分析。

今年將開幕的環球桃園A19位在青埔,商場與住宅結合,還規劃空橋連通棒球場。石傳捷認為,除了青埔本身的社區居民,內壢、中壢居民也會搭機捷到此消費。

環球下個拓點的蛋白區,是人口持續增加的台中北屯。未來可望與好市多、台中巨蛋及洲際娛樂城,聯手提供娛樂及零售服務。

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※更多精彩報導,詳見《天下雜誌》網站。

※本文由天下雜誌授權報導,未經同意禁止轉載

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