青安3.0利率補貼更好「3+3年」千萬房貸年省逾30萬！買哪種房子最實惠？

文．彭蕙珍

青安貸款3.0拍定，行政院公布針對結婚、育兒申貸者，拉高申貸金額上限，結婚申貸人最高申貸金額提高至1200萬，若結婚且育兒提高為1500萬，頗能穩定目前房市基本盤。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，青安貸款3.0可望無縫接軌，一般申請者額度和寬限期都比照2.0版，對於今年正在進行購屋計畫的首購族而言算鬆了一口氣，無須趕時間購屋搶貸2.0版本。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，青安3.0補貼比2.0剛上路時還要划算，利率補貼更拉長到3+3年（第4年逐年遞減），和一般房貸相比補貼後利息千萬房貸可省逾30萬元，算是相當有感的政策，同時青安1.0、2.0都可以適用新規定，照顧到的族群更多。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則是認為，比起前兩版雖然補助不變，新青安3.0範圍大幅限縮，，加上央行選擇性信用管制持續，不太容易掀起1.0的熱潮，加上選舉在即，過於優惠的房貸恐怕引起炒房疑慮，「先講求不傷身體，再講求效果」應是目前規劃3.0版的最高指導原則。

青安3.0根據財政部最新公布資料顯示，公布方案包括補貼期間拉長至3+3年，之前的青安版本也受惠適用，可以受惠到的族群更多，不過這次新青安3.0讓政策資源補助更精準，包括限制個人年所得收入200萬元，不同區域也有購屋總價上限，另外針對婚育族群的貸款上限也有所提升。

利率補貼更好 貸千萬元省逾30萬

曾敬德表示，青安3.0補貼比2.0剛上路時還要划算，青安2.0上路時房貸市場地板利率約2.06%，補貼期間利率為1.775%，青安3.0現在因為整體資金偏向緊縮，一般房貸地板利率約2.5%，補貼期拉長到3+3年，和一般房貸相比補貼後利息千萬房貸可省逾30萬元，算是相當有感的政策。

至於青安3.0政策上路會不會像2.0當時出現房價上漲潮，曾敬德表示，2023年新青安上路出現一波房市熱潮，主要當時市場出現不買會更貴的預期，連還用不到房貸的預售也價量噴出。

但現在在央行第七波管控下，房市量縮預售沉寂，新青安做了3年後面銀行也謹慎放款，市場不至於因為青安3.0上路而刺激新的買盤出籠，反而可以幫助真正有需要的自用首購族群，剛好想要購屋有需要的民眾可以多利用政府的美意。

青安3.0重點如下：

一、新增年齡、所得及房屋總價之資格條件

1. 借款人申貸時未滿50歲，且申貸年齡加計核貸年限，合計不得逾80。

2. 借款人本人年所得總額不得逾新臺幣（下同）200萬元。

3. 借款人購買住宅鑑價或買賣總價均不逾規定額度，臺北市為3,500萬元、新北市及新竹縣（市）為2,500萬元、其他縣（市）為2,000萬元。

二、提高婚育家庭貸款額度：申請日前2年內完成結婚登記家庭，貸款額度最高1,200萬元；育有未成年子女家庭額度最高1,500萬元。

對婚育更加善 25坪以上「正家庭房型」受惠

張旭嵐指出，青安3.0對婚育申貸者端出更友善的貸款方案，大幅提升剛需購買力，可望吸引更多適婚青年購屋，對於屢創新低的結婚率，多少有刺激效果，也讓市場除了兩房小宅外，25坪以上的「正家庭房型」物件，市場性可望提升。

由於新版本將設定年收和總價條件門檻，申貸條件較以往趨嚴，排富也排老，適用對象範圍其實是縮小的，加上限貸令尚未解除，政府也強調會落實貸前偵審與貸後管理，因此青安3.0應不致會發生青安2.0剛上路時的搶貸購屋潮問題。

張旭嵐指出，政策為了兼顧公平正義和資源分配，確實很難兩全，以青安3.0的排老條款來說，部分收入不高的單一自住高齡買方，得被迫接受條件較差的一般房貸方案，或根本買不了，凸顯無殼長者的居住問題，也讓中繼安置的社宅推動更顯重要。

年收200萬成隱形門檻 中南部更受益

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，排富門檻方面，年收200萬以個人採計而非以家戶採計，可降低「懲罰已婚」的疑慮，且根據主計總處的薪情統計，個人年收逾200萬，已屬國內已前10%以內的高所得族群，受影響的層面相對小。

但不少業務型態的從業人員，年所得變化大，可能因單一年度收入飆高導致無法申貸，若能讓公股銀行以近3年平均所得作為彈性空間，可進一步降低誤殺的可能性。

陳定中表示，一刀切的總價門檻，將使各地門檻前後的產品交易熱度朝兩極化發展，對未來業者在產品規劃上，設下一道守住中低總價的隱形防線。

而不同地區總價門檻不一，也有可能是游資流向標準相對寬鬆的中南部，使政策對南北房市的效益產生落差，中南部的消費者，對政策牽動房市的感受比北部更鮮明。

新增年齡與所得限制 雙限封堵炒房人頭戶

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶認為，過去青安2.0（新青安）上路時，引爆剛性需求買盤，並衍生出人頭戶、中高齡者申貸、或父母藉子女名義搭便車等行為，令該政策之美意有所蒙塵。

而此次青安3.0的修正，可謂「棍子加紅蘿蔔」同時上場，首先調高婚育家庭的貸款額度，降低首購族成家立業的門檻，亦達到鼓勵婚育之目的；另一方面，新增年齡限制與排富條款，則有效防弊並落實居住正義，讓政策紅利，回歸到真正需要幫助的年輕自住客群。

區域設總價天花板 考驗首購族選屋眼光

除資格審查，青安3.0更針對購屋總價依區域設定天花板，其中台北市上限3,500萬元、新北市與新竹縣市2,500萬元、其他縣市則為2,000萬元；此外，利息補貼也改為3年期滿後逐年減少補貼，且青安2.0一體適用，避免購屋人依賴政府補貼而忽視利息風險。

賴志昶指出，台北市總價3,500萬、新北市總價2,500萬元以內產品，可選擇多元，如二至三房中古大樓、華廈或大三房公寓產品皆可入手，不過對於房價日益高漲的新竹縣市與台中市而言，其購屋門檻僅2,500與2,000萬元，較考驗首購族群的購屋眼光，兩大區域購屋人需慎選區域、屋齡及產品類型才能符合該門檻。

賴志昶也提醒，由於青安3.0與2.0皆適用「3年期滿後補貼逐年遞減」的機制，首購族在試算每月房貸負擔時，勿僅看寬限期與補貼利息，也應考慮優惠期過後且進入本息攤還期，每月還貸金額是否能維持家庭收支平衡，以免補貼退場後，還款「壓力山大」，反而讓愛屋流入法拍市場。

難帶動買氣 銀行仍審慎

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，青安3.0針對各縣市設立房屋總價門檻，對整體房市交易影響不大。根據永慶房產集團統計，自2025年以來七都符合各縣市總價門檻的交易占比均超過7成，顯示多數首購族的購屋需求仍在政策適用範圍內，對一般首購族影響相對有限。

另一方面，婚育家庭貸款額度獲得提高，有助於減輕年輕家庭成家及換屋的資金壓力，政策方向更符合鼓勵居住正義與家庭發展的目標。

她補充，青安3.0上路後，預估市場交易重心可望進一步聚焦於符合政策門檻的中古屋與中低總價產品，高總價住宅則呈現個案表現，考驗產品的競爭力。

不過，政策效果預期將以調整首購需求結構為主，要大幅帶動買氣全面升溫的機會不大。尤其在銀行房貸仍維持審慎授信、央行信用管制持續的情況下，整體房市仍將由自住需求支撐，投資性需求回溫空間有限，未來市場表現將更取決於各區域供需、產品條件及購屋負擔能力等基本面，預估區域分化的趨勢不變。

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本文授權自今周刊，原文見此。

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