現在適合買房？第二戶可貸6成、新青安縮寬限期…專家解讀央行信用管制

2026-04-16 11:10 聯合新聞網／今周刊

在股市衝上高點、資金動能強勁背景下，台灣房市卻意外陷入長達逾一年冷卻期。示意圖／Ingimage

撰文‧周靖璞

在股市衝上高點、資金動能強勁背景下，台灣房市卻意外陷入長達逾一年冷卻期。2026年3月19日第一季央行理監事會議中，將「第二戶房貸成數上限」由5成調整至6成，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，這次調整本質上屬於有限度鬆綁，對外界質疑是對建商「開後門」，他則認為全台灣高達有17萬戶預售屋尚未交屋，在購屋族買預售屋無法辦理貸款狀況下，對緩解建商賣壓並無直接助力。

房貸放寬假利多
調整核心「二鬆三緊」

央行第一季理監事會議，宣布利率連八凍。更受民眾關注的是，自2024年9月起上路的第七度選擇性信用管制措施，首度上調第二戶貸款成數由5成至6成。不過何世昌認為，只是在既有管制架構中，開出一條有限度調整空間，不至大幅影響房市現況，反而因持續緊縮政策，替購屋族爭取了一些時間，「否則這一兩年股市熱潮，加上7%以上經濟成長率，房價可能跟著漲到外太空。」

他用「二鬆三緊」說明這次政策本質。第一鬆是指第二戶貸款放寬成數，理論上提高購屋者資金槓桿；第二鬆則是只要建商能提出證據說明受到「土方之亂」導致無法順利清運，可放寬建商18個月內動工限制，讓建商資金壓力稍微緩解。

更關鍵「三緊」，央行同時強化三個層面的控管：首先是要求國內34間銀行嚴格控制整體不動產放款總量(土建融 + 購置住宅貸款 + 房屋修繕貸款)，並且逐月回報，何世昌表示，這樣的框架下銀行自然會收緊放款標準，甚至乾脆不做第二戶貸款，使放寬第二屋貸款成數的鬆綁成為「看得到，吃不到」的矛盾政策，但對首購族不致於構成太大影響。

第二緊是嚴查資金是否透過周轉金流入房市。何世昌指出，過去購置住宅貸款在銀行聯徵系統內屬於「科目一」用途，受到信用管制約束。而以周轉名義申請的理財型房貸屬於「科目四」，為堵住過去常見繞道貸款行為，央行提醒國內銀行加強控管，將在申貸科目四貸款後的3-6個月進行用途的實際抽查；最後一緊則是持續進行專案金檢，確保銀行確實遵守放款規範。何世昌認為在二鬆三緊前提下，2026年各家銀行放款標準仍未有太大鬆綁空間。

央行利率「連八凍」
持續警戒戰事通膨

根據內政部統計，去年市場有11.2萬戶待售新成屋。不少聲音質疑央行放寬第二戶貸款成數是為協助建商消化大量餘屋「開後門」。何世昌認為，此解讀過於簡化，因內政部統計標準是「屋齡5年內，產權屬於建商，尚未進行第一次移轉登記」的房子，而建商實際放在市場上銷售的數量僅有2萬戶。

何世昌進一步補充，統計至2026年1月，全台新建案待售存量（含住宅、商辦及廠辦）已逼近19萬戶，其中有17萬戶是不能辦理房屋貸款的預售屋，工期長達4-5年，當然更不可能辦理7月將停止的新青安，鬆綁第二戶貸款成數對承接大量賣壓的建商來說是杯水車薪，反而是中古屋受惠比較多。

除第二戶貸款成數調整外，理監事會議中另一個關注變數，是國際局勢帶來的通膨風險，是否讓央行有升息可能。對此何世昌分析，目前央行仍選擇「按兵不動」，主要是考量CPI（消費者物價指數）仍維持在1.8%，通膨未明顯升溫。另外，內需消費動能偏弱，若在此時升息，除進一步壓抑消費動能，更可能加重部分傳產壓力。他補充，依據過往經驗，若通膨逼近2.5%至3%，升息可能性就會大增。