愈早買房 愈早取得資產增值門票？政大教授：留意台偏鄉變日「萎縮城市」

【文．李炳漢】

買房是許多人一生中最大交易，面對高房價及難辨真偽的大量資訊，現在是進場好時機？從學生時代就開始研究房產近四十年、政大財管系教授陳明吉在《毛利小姐變有錢》節目中分析，以房市走勢觀察，「房子越早買越好！」陳明吉認為買房是累積資本重要途徑。面對近期台灣房產進入修正期，新青安2.0即將上路，預期以延續過去房貸政策為主，他建議考量自身需求及收入狀況進行評估進場與否，勿因新政策影響買房決策。

房地產大到不能跌？

「台灣房價有向下僵固性，非常不容易跌。」陳明吉分析，台灣房市獨有抗跌性源於幾個因素，首先是多數台灣人對「實現損失」有強烈趨避心理，當房價下跌時，屋主寧願不賣也不願降價求售，惜售心態使市場供給量大幅減少，從而支撐房價。

其次是政府政策干預，許多人以為政府總在打房，但陳明吉提醒，當房市不景氣時政府同樣會出手救市，舉例來說，台灣過去曾有房市極不景氣時期，政府投入數千億資金穩定市場，因為房價一旦崩盤，可能會引發金融風暴。他解釋，台灣銀行業有將近一半放款集中在不動產，一旦房價暴跌引發大量違約，銀行將面臨巨額呆帳與流動性危機，最終可能導致金融體系崩潰，而央行近年來的調控手段，目的並非要讓房價下跌而是怕漲太快，進而維持金融穩定。

最後是人口結構變化，雖然台灣總人口數正在減少，但由於晚婚、不婚、獨居等現象愈發普遍，導致「家戶數」仍持續增加，構成了房市剛性需求。然而，陳明吉也警告，未來台灣人口與資源將不斷朝都市集中，鄉村地區將面臨人口流失、房產無人繼承困境，最終步上日本「萎縮城市」後塵。

參考實價登錄反而可能買貴

政府推動實價登錄，原意是為了房價透明化，但陳明吉發現，這反而引發購屋者「行為偏誤」，甚至成為有心人士操作價格工具。

陳明吉指出，實價登錄最主要引發的是「定錨效應」，當購屋者看到網站揭露成交價格時，便成為後續出價唯一基準，議價空間大幅縮小，此外，少數不肖建商先透過關係人，用高價買下自家建案其中一戶，拉高實價登錄價格，再向後續購屋者推銷，讓人誤信買到行情價。

除了定錨效應，陳明吉也發現男性在買房時普遍存在「過度自信」傾向，容易高估自身判斷力，而女性則對「負面訊息」更為敏感，特別在意漏水、壁癌等屋況瑕疵。這些非理性心理因素，無意中影響著多數人購屋決策。

陳明吉提醒，近期房市交易由於限貸令影響，實價登錄資訊出現遞延現象，過去從簽約到登錄完成大約只需三週，現在可能長達四、五個月。這意味目前房市價格可能是數月前舊資訊，若透過實價登錄判斷當下行情，參考價值不如以往。

房市如股市，越早投入越好

「其實房子越早買越好！」陳明吉認為買房是累積資本重要途徑，在資本主義社會中單靠薪資成長很難致富，盡早買房才有機會參與資產增值過程。對於近期市場熱議的「新青安2.0」，他建議，台灣房市目前正進入修正期，雖然新青安2.0細則尚未完全公布，但預期仍以政策延續性為主，不會有額外貸款優惠條件，因此除非有迫切自住需求，否則不必為搭政策順風車而倉促進場。

民眾應該什麼時候買房才不容易買貴呢？陳明吉解釋：「等到媒體開始報導房價上漲，可以考慮進場。」由於房價上漲週期通常長達三、四年，即便在媒體報導時再進場購屋，通常還來得及跟上主升段，同時也能避免買在下跌修正期。

想了解更多陳明吉房市分析，歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》。

本文授權自今周刊，原文見此。

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