老屋翻修首重這件事！ 專家：搞懂「水電天地壁」省下百萬裝潢費

撰文‧李炳漢

中古屋自住，或老屋翻新出租，開如何入手省錢裝潢？看房達人羅右宸在《毛利小姐變有錢》節目中建議，老屋翻修首重攸關安全的管線鋪設，不少民眾想省錢自行找工班省設計費，但結果常因缺乏經驗及專業，裝潢結果不如預期。光是雙北與桃園、新竹，租客在挑房方向上有顯著差異，桃園新竹租客因物件選擇多，房東需更刻意營造風格氛圍。如果想輕鬆當房東，時下包租代管是時趨選項之一，他建議挑選包租代管廠商應優先考慮有合法執照、資本額較大者，對房東而言相對有保障。

重新裝潢先搞定「水電天地壁」

「裝潢中古屋的第一件事情，就是電路。」羅右宸指出，老屋翻新首要任務絕非風格或美感，而是攸關安全的基礎工程，他強調，超過十年未曾更換的電路必須重新拉線，因為老舊電線不堪現代多樣化電器負荷，也是造成近年老宅失火主要原因，以三十坪空間為例，電路重拉預算至少超過十萬元。

其次是「水路」，以一坪浴室為例，從防水、貼磚到衛浴設備至少抓15萬預算，若需移動管線費用超過20萬，屋內兩間浴室加上廚房預算共60萬。羅右宸提醒，光是水、電等基礎工程就可能燒掉近百萬預算，因此，看房時若能挑選到十年內更新過水電物件，等於現省近百萬。

最後是「天、地、壁」，天花板選用便宜又具設計感的輕鋼架，地板可鋪設一坪約三千元的超耐磨木地板，瞬間改變空間氛圍，牆壁則透過油漆或壁紙妝點，以三十坪空間計算，天、地、壁裝潢費用約三十萬元，就能讓老屋煥然一新。

許多人為了節省預算，選擇自行找工班取代室內設計師，但羅右宸認為，此做法隱藏著巨大溝通成本與風險，找工班雖然省下設計費，但因缺乏專業3D圖與施工圖，容易產生認知落差，最後成品與想像大相逕庭。

出租裝潢比自住更花錢？

一般人普遍認為自住房應用料最好、裝潢最貴，出租物件只要堪用即可，但羅右宸說明由於租屋市場競爭激烈，裝潢預算往往比自用宅高上許多，台北市因租屋需求極大，房東確實不需要花太多心思在裝潢上，但如桃園、新竹等地區租屋市場競爭激烈，若想讓房子在眾多物件中脫穎而出，必須靠「差異化」裝潢吸引租客目光。

羅右宸分享，有些出租物件甚至規劃中島，營造出咖啡廳般氛圍，讓租客產生衝動並願意用更高價格承租，這種「創造價值、拉高租金」的投資型裝潢，其預算有時反而超過自住需求。

房東應自尋租客還是交由包租代管廠商

對房東來說，管理房客是一門高深學問，究竟應親力親為，還是交給專業包租代管業者？羅右宸建議，選擇包租代管能替屋主省下不少精力與時間成本。

「當包租公不是為了追債，而是收租！」羅右宸分析，自行招租雖能省服務費，但房東必須獨自面對篩選房客、帶看、簽約、修繕，或是處理租客糾紛與欠租等雜事，過程極其耗時費力，甚至可能遇到人身安全風險。他認為，將這些繁瑣的事務外包，才能實現穩定收租目標。

羅右宸提供三個挑選包租代管業者具體標準，第一是確認「合法性」，根據現行法規，合法業者必須加入「租賃住宅服務商業同業公會」，並擁有合格執照。其次，是觀察業者「規模」與「信譽」，常見做法是查詢公司資本額，或業者是否為政府社會住宅合格廠商，因為承接政府標案業者通常是規模較大、制度健全公司，相對更有保障。

最後是「實地考察」，羅右宸建議，實際走訪該業者管理物件，觀察公共區域是否貼有「定期清潔表」，也可詢問業者「欠繳率」以及追租方式，從追討欠租流程能看出其專業程度，專業業者會在租客欠租初期便積極介入，避免後續產生更大損失。

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本文授權自今周刊，原文見此。

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