房市進入買方市場 如何避免買到爛尾樓？專家：3種履約擔保防建商捲款

撰文．諶儀璇、劉以樂(實習記者)、柳秀穎(實習記者)

在中央銀行（以下簡稱央行）推出第七波信用管制政策後，2025年房市冷清，開始轉向買方市場，然而近期預售案卻頻傳問題，像是桃園、嘉義及花蓮等地多起預售屋建商倒閉、老闆潛逃，房市爛尾樓情況屢有所聞，民眾在購買預售屋時，可透過履約擔保降低風險。

樂居創辦人李奕農指出，儘管市場氛圍冷淡，2025年第一季開工住宅數卻達三萬多戶，超過前兩年的旺季。主因許多開工項目是早在兩三年前就已賣出的預售屋，這些建商在銷售達一定比例後便可順利開工。他解釋，開工數上升並不完全反映當前市場需求，而是去年的累積。

李奕農補充，開工時間安排往往是建商根據銷售情況與建造申請時間表決定，即使市場行情不佳，建商仍需依原計劃進行，以免申請的建造許可被取消。

預售屋風險　警惕爛尾樓危機

隨市場環境變化，買方在購買預售屋時需更加謹慎。李奕農提到，雖台灣目前爛尾樓問題相對其他國家輕微，但仍需小心。許多小型建商因融資困難而倒閉，這些情況讓人不禁思考，未來購買預售屋是否會面臨更大風險。

李奕農強調，預售屋購買風險主要來自於建商財務狀況。許多小型建商貸款利率高達7%至9%，使得資金周轉出現困難。此外，央行信用管制政策也限制了建商融資能力，使得許多建商不得不在市場不佳情況下開工，不僅可能影響建商信心，也可能對購屋者造成潛在損失。

購房者的保障措施　五種履約擔保機制

李奕農強調，即使不幸碰上建案失敗，其實還是有機會保住資金，甚至讓房子最終完工交屋。目前預售屋合約中常見五種履約擔保方式，包括：「價金信託」、「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「同業連帶擔保」以及「公會辦理連帶保證協定」。

以上五種、他推薦前三種方式，將消費者付款存放於第三方銀行帳戶，建商每次需動用資金時，都必須向銀行提出申請，避免了建商一次性挪用全部資金，導致倒閉時資金付諸流水。

市場救助措施的影響

李奕農直指，目前房市最大不確定性，不在於個別建商，而是「央行信貸緊縮」，自住買盤受限於貸款成數下降、銀行估價保守，不少買方即使有意進場，也苦於自備款壓力大，尤其第二、第三戶購屋者貸款成數低至五成甚至三成，房市流動性銳減。

李奕農對未來房市持謹慎樂觀態度。他認為隨政府對市場救助措施逐步到位，建商壓力或許能得到緩解。他也提醒消費者，未來若央行放鬆信用管制，或許將成為房市回暖契機，這將是一個值得關注的時刻。

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本文授權自今周刊，原文見此。

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