租金列特扣、囤房稅2.0上路 憂房東報復怎麼做？專家籲補貼透明化 推租金實價登錄

文．周靖璞

2025年起，台灣報稅制度迎來重大變革。首次將「租金支出」從列舉扣除額改為特別扣除額，最高可抵達18萬元，成為租屋族可直接抵稅的新利器。同時，囤房稅2.0亦同步上路，企圖透過稅制調整釋出空屋。Ours都市改革組織的政策研究員洛書認為，囤房稅2.0年增數千元稅收不易讓多屋族釋出空屋，反而易成為房東調漲房租轉嫁成本的動機。

列舉改特別扣除額

租屋族抵稅受益

洛書指出，租金可抵稅自1999年起就已實施，不過當時編列項目為列舉扣除額，與標準扣除額無法並用，但標準扣除額與免稅額有隨著時間持續提升，租金列舉扣除額仍長年維持12萬無法跟上房租現實行情，使租金抵稅使用率僅約2%。Ours都市改革組織倡議將租金改為特別扣除額，並提高額度至18萬，較貼近目前租金現況。

申報特別扣除額需準備文件如下：

租賃契約影本（需具租期起訖日）

自住證明（設籍租屋處或於網路下載自住切結書填寫，擇一即可）

租金付款憑證（轉帳紀錄、收據或對話紀錄）

洛書提醒，租金特別扣除額有基本排富條款。若申報者本人、配偶或未成年子女在國內擁有自用住宅，或綜所稅超過20%所得級距、股利採28%分離課稅，或基本所得超過750萬，則不符合申報租金特別扣除額資格。不過若申請人雖有房產但符合某些例外條款，如房屋無法居住、僅有部分持分、需前往外地就學就醫等，仍可提供相關證明申報抵扣。

此外，若申報者同時領有租金補貼，亦可併用特別扣除額，只需扣除已領補貼額度即可，避免重複抵稅。

擔心房東報復

籲財政部重點列管

租金特別扣除額名義上為租屋族帶來利多，實務上卻也使不少房客擔心，一旦申報租金支出，導致房東被查稅，將面臨租金調漲或不續約。對此洛書表示，目前住宅租賃定型化契約的確有規定「不得記載承租人不得申報租金支出」及「不得因房客據實申報而調租」，違者可罰3萬元以上至10萬元以下。不過實際上因租屋市場嚴重供需失衡，房客多半選擇隱忍，使法令難以落實。

Ours都市改革組織呼籲財政部提出設立「檢舉專區」，將違法房東列管為未來國稅局優先查核對象。「即便現狀無法阻止房東報復行為，但希望透過提高房東違法成本達到嚇阻效果。」洛書表示，2026年也會特別關注租金特別扣除額上路一年後財政部的查稅狀況。

囤房稅2.0難撼動多屋族

精準打擊優於全民增稅

洛書指出，正常租屋市場下，若房東恣意調漲房租，房客自然會去尋找其他物件，但台灣租屋市場因為大量房源閒置導致供給不足，加上租金補貼政策的大額發放，反而讓房東有調價空間，理想中同樣於2025年正式上路的囤房稅2.0，應可促使屋主釋出空屋，但根據財政部當年修法時估算，多屋族平均每年僅增加稅額3,500至6,200元，難以形成壓力。「擁有三、四戶房產的人，不會為了6,000元急著出售或出租，反而更容易將稅額轉嫁給房客。」

相較之下，Ours都市改革組織主張應改以空屋稅制度課稅。洛書說明，現有房屋稅制度屬於「財產稅」，只要持有房地產就必須課稅，若以調整房屋評定現值為基礎改動稅基，一定會遭到全國有屋族的強力反彈；而它們所倡議的空屋稅屬於「使用狀態稅」，此制度可依據房價指數、租金指數、人口密度等條件劃定熱區額外課徵重稅，方能精準打擊「多屋且空」的族群。，同時達到偏鄉排除避免無需求地區遭誤課。「像是法國，劃定熱區條件：5萬人口以上、嚴重居住困難、高租金高房價的行政區。」

「我們建議針對三戶以上的多屋族先預設為空屋，要求屋主主動提供租約、裝修許可等證明其房屋使用中狀態屬實，若無出租或正當理由，可加重5倍房屋稅的懲罰性稅率。」洛書進一步補充，若屋主釋出空屋到租賃市場，則可免除課稅，讓租賃市場更健康。

推租金實價登錄

自由市場難透明

針對市場資訊落差，政府亦推動租金實價登錄。洛書認為，實價登錄有助改善租屋黑市，掌握地區租金水準，有助擬定後續政策方針，也提供民眾做物件比價。然而目前台灣有登錄的物件多為透過仲介租賃後由仲介代登，或加入包租代管由業者協助進行登錄，租屋市場在台灣屬於民法的自由契約，和買賣物件不同，並不會經由地政系統轉移讓政府掌握資訊。因此洛書認為，政府目前推動租屋市場透明化契機，應以補貼條件為門檻，要求房東提供租金資訊，由政府代登，提高租屋市場資料完整性。

洛書亦分享西班牙制度作為參考，當地房東須在簽約30日內攜帶租約與一個月押金到政府登記，並將押金存在政府單位中，即可得到政府的部分修繕補助。等到租期結束後，房東與房客可共同申請退還押金。若房東拒絕向政府登記，將失去政府對自身財產權的保障，未來若遭遇租賃糾紛將無法受理，房東租屋未登記被政府查到，還會面臨最高9,000歐元罰金。「透過一推一拉的政策，即使不用補貼，政府也能有效掌握市場資訊。」

隨著租金由列舉扣除額改納入特別扣除額，有立委提出房貸利息也應比照辦理，對此洛書持反對立場，歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》聽更多 https://lihi.cc/uY7Fc

本文授權自今周刊，原文見此。

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