首購與新青安最大差別！第七波信用管制 哪一種人最容易貸到款買房？

文．周靖璞

央行在九月推出第七波信用管制措施，被稱為「史上最強」，針對貸款成數有了更嚴格限制，不僅投資客受影響，部分自住客也遭受波及。有鑑於此，央行10/9特別宣布符合「排除條款」的三種資格。聯勝房屋專任委託部經理陳泰源表示，央行目前貸款逼進滿水位，即便有開後門，很高機率「看得到吃不到」，他認為第七波信用管制後，房市會進入一段時間的修正期。

央行第七波信用管制引發「金龍風暴」，各界揣測房市寒冬可能即將到來，對此陳泰源表示，其實在今年八月的第六波信用管制政策實施後，全台房市就已開始有反轉跡象，只是還不明顯，進入第七波信用管制後，就加速了這個趨勢。

「今年上半年，一間店每月成交2-3間不是問題。現在一個星期有一組買房來約看就要偷笑了。」陳泰源表示，過往有些房仲業店頭姿態很高，簽的案子都不開放跨品牌合作，現在無論買家賣家都大幅減少，為了成交也必須跟不同品牌業者合作。

銀行放貸鬧錢荒

排除條款「看得到吃不到」

陳泰源指出，信用管制政策針對貸款成數和資格調整更加嚴格，最容易搞混就是首購與新青安資格差異。台灣的「首購」其實定義更像是「首貸」，也就是如果名下有多個房產但都沒有使用貸款，現在要用貸款買第一間房時，仍符合8成的「首購」貸款資格。而新青安的條件是本人、配偶、未成年子女名下都沒有自有住宅，才有資格使用，並也一生僅能使用一次。

推出第七波信用管制後，除成屋市場外，即將交屋的預售屋買家也面臨貸款困難，這也是央行被迫提出「排除條款」原因。只要是繼承取得、在信用管制前已簽訂購屋合約、有實質換屋需求，與承貸金融機構切結約定後可排除管制。不過陳泰源提醒，目前銀行處於鬧錢荒的「限貸」狀態，就算符合排除條款，仍會優先放貸給「人生第一次」買房民眾。

陳泰源進一步解釋，以銀行的立場來看，台灣房價處於高基期，已存在反轉向下風險，因此會採取「軟釘子」方式降低民眾申請貸款意願，例如：用銀行鑑價的8成給你貸款，而不是簽約的總價；或針對想購買點燈率低的重劃區、非蛋黃區的民眾給予較高利率，達到以價制量的效果。「現在都是2.8%起跳，若想購買第二間房都是3%以上。」

四大利空齊聚

少子化加劇未來跌勢

對於未來房市走向，陳泰源認為房價會陸續回到一個較為親民狀態，但不至於崩盤。他分析，台灣房市在第七波信用管制後，「銀行資金卡住」、「自主利率提升」、「餘屋量增加」、「剩首購族有需求」四大利空浮現，已沒有投機財務槓桿的操作空間，房地產沒有不跌的理由。

陳泰源進一步說明，現在銀行放貸基本上只有真正第一次買房的人才有機會貸到8成，但第一次買房的人也鮮少能購買2000萬以上的房子，因此這個價位以上的房市勢必進入寒冬，這樣的態勢既然已經出現，央行應不至於繼續推動第八波信用管制。

「過去3年已發放超過50萬戶住宅建照。接下來每一年都可期待有10萬戶大交屋潮。」陳泰源表示，加上少子化雪上加霜影響，未來會不斷出現供給大於需求趨勢，建議透過租屋度過這段時期，靜待適合自己的進場購屋時機。

陳泰源在節目中也提出3個先決條件，自住客如果滿足，不需等待房市也可果斷進場。歡迎收聽本集《毛利小姐變有房》聽更多 https://lihi.cc/CR9H1

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本文授權自今周刊，原文見此。

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