8年僅完成0.3% 台灣社會住宅為何牛步？專家建議2方法加速居住正義

文．周靖璞

房價高漲和租屋市場混亂，令不少台灣民眾高喊「居住正義」，其中社會住宅被視為解決居住問題方式之一。為何台灣的社會住宅發展牛步化？Our都市改革組織政策研究員洛書認為，台灣社會住宅興辦過程有不少瑕疵，但從國外成功案例借鏡，社會住宅政策依然有機會打出好牌。

社會住宅歷史脈絡

社會住宅概念源自工業革命時期歐洲國家，都市化過程大量勞工移入大城市，貧民窟、衛生、治安等問題迫使政府正視人民基本居住權益，社會住宅最初是都市治理下建立「社會安全網」的產物。洛書表示，隨二戰結束，歐陸國家住宅存量越來越多，居住社會住宅門檻也進一步放寬，許多國家甚至納入中高收入者入住，成為民眾不想參與房地產市場買賣的另一種選擇。

期間限制、比例過低

台灣社宅政策的運作瑕疵

洛書認為，台灣社會住宅政策仍有進步空間。首先，為了讓有需求者都有機會入住社會住宅，開出租賃期限條件。一般戶只能租3年+續租3年，最多6年；符合經濟或社會弱勢身分者則是6+6，最多12年。但國外社會住宅居住條件，大多數只要符合在一定收入門檻下，就可一直住在社會住宅內。某些程度弱勢族群，即便收入超過了，也不會剝奪資格。

洛書舉日本為例，社會住宅資格條件是所得分位在最低25%以下，不過若對象是老人、孕婦，即便居住過程中收入增加，最多也是按比例調高租金，仍可享有居住社會住宅權利。

洛書分析，先進國家社會住宅數量低標是總住宅數的5%，才足以容納社會弱勢族群。而台灣過去於2015年喊出的「8年20萬戶」僅佔當年住宅存量的2.5%，其中有很高比例是包租代管，目前實際落成只有約3萬多戶，僅佔住宅存量的0.3%。「台灣只要收入所得分位在50%以下就符合入住門檻，條件比日本還寬鬆。」洛書推測與台灣的政治環境有關，為吸引更多人為政策買單，選擇提高更多人入住機會，形成很特別的現象。

政治性考量也同樣反映在社宅比例過低上。洛書補充，從找到合適地點到完工，最快也要4到5年的時間，本質上屬於一種「接力完成」的政策，中間經過政治權力交替，也容易出現延宕。台灣從2010年開始推動5處社宅施辦計畫開始，到2020年才開始興建，比從二戰後就開始大量興建住宅的國際社會晚了很多，隨著營建成本提高，願意投入興建社宅的建商也更少。

參考國際成功案例

探索多元興辦模式

除起步比國際晚，興辦模式過於單一也是無法提升社宅數量原因之一，洛書表示，無論是過去地方政府或中央住都中心，採取做法都是用「政府的土地」由「政府自己蓋」。

為有效提升社會住宅數量與質量，他提出2種多元興辦模式：

第一種是「修繕型社會住宅」：國外會將公有老舊房舍，進行修繕提供居住，或改建少子化下的廢棄校舍，此法同時還可解決新完工社宅租金高昂問題。

第二種是「整體開發」：全台各縣市政府（除台北市）都有在做區段徵收、市地重劃，政府會分得一部分抵費地或配餘地。目前《財政收支劃分法》下地方政府分配到的費用很少，所以地方政府為回攤開發成本，會以最高價標售給建商，這是地方政府的重要收入來源。

洛書建議政府應引進民間力量，與建商採「合建分屋」整體開發模式，提供抵費地或配餘地給建商蓋，分得完工後部份棟數，可賣掉部分回攤成本，其餘規劃成社會住宅，不僅能提高建設效率，還能確保社宅品質與數量。

「抽籤制」改「輪候制」

民眾安心、監督政府的雙贏方法

洛書表示，台灣社會住宅分配目前採「抽籤制」，申請者是否能獲得完全取決於運氣，導致真正需要幫助的家庭可能無法獲得住房機會。他建議應從「抽籤制」改為「輪候制」，根據申請者需求和申請時間進行排序，申請者清楚知道在等待名單上的位置，可依據自身狀況規劃未來，減少抽籤制的焦慮和不確定性，透過這方式，社會住宅的分配將更加透明、離實現居住正義的目標邁進一步。「輪候制社宅在國外是很重要的市政評比標準，一旦發現等候時間延長，一定會引發民眾不滿，也成為一種監督施政效率的好方法。」

洛書也在節目中分享新的「合作住宅」實驗，有沒有可能是未來居住問題的另一種解方？歡迎收聽《毛利小姐變有房》聽更多 https://lihi.cc/Ob8OQ

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本文授權自今周刊，原文見此。

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